如何提升航空限高條件下商辦項目產品的品質與價值

【摘要】本文以長沙洋湖人才公寓項目二期為例，簡要敘述項目的概況與設計理念，重點介紹受航空限高條件下項目基地內的可建高度，以及在可建高度下如何提升產品品質和價值。

【關鍵詞】航空限高;商業辦公;產品品質;價值提升

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

18.

所謂航空限高，是指能夠允許飛機飛行的最小高度，所以建筑不能超過此高度?！按烁叨取狈浅Ｒ幚斫饽衬辰ㄖ摹敖ㄖ叨取?，而是包括建筑所在區域的絕對高程和建筑本身最高構筑物的總和。航空限高對項目報規報建擁有一票否決權，需嚴格控制建筑的最高點不超過航空限高的高度。

1、項目概況

本項目處于大河西先導區起步區的核心區——洋湖生態新城，是長株潭城市群“兩型社會”建設綜合配套改革試驗區。項目為洋湖人才公寓二期，區域內地塊交通條件優越，北面臨近宜家家居及卓伯根，西面緊靠湖南省婦女兒童醫院，生活購物醫療極其便利。東面緊臨中加國際學校、湘江實驗小學、雅禮湘江中學，教育資源豐厚。

項目用地面積28540.26㎡，容積率≤3.5，建筑密度≤40%，綠地率≥25%，建筑限高120m，且要滿足航空限高。項目規劃了2棟16層的高層商務辦公、2棟13層高層公寓式辦公、1棟17層的公寓式辦公以及2層裙房商業和兩層地下室，計容面積為99890.91㎡，不計容面積為43736.43㎡，總建筑面積為143627.34㎡。

2、設計理念

2.1 高端商務辦公

從樓層的設計到環境的布局，從智能化的配備到服務平臺的支持，形成一套完善的高端商務辦公場所。

2.2 軌交精品公寓

充分利用已運行的軌道交通3號線，打造一批精品公寓式辦公，補充洋湖南片區的公寓式辦公空白市場，給整個片區帶來人氣。

2.3 體驗式購物公園

從城市設計的角度出發，以現有城市控規為原則，打造一個內廣場式的購物公園。通過內廣場的聯系，把現有的商業地塊與北邊未來要規劃的商業地塊形成呼應，增強整個洋湖南片區的城市活力。

3、規劃設計

3.1 用地策略

合理分析土地的用地價值，地盡其用，每一寸土地利用都要能體現他的經濟價值。根據上位規劃分析以及用地條件與周邊城市道路的關系，合理規劃商業、辦公、公寓與城市道路之間的關系。

3.2 規劃布局

項目規劃用地剛好處于大托機場航空限高保護區域，該區域在場地從西南角到東北角呈現梯度變化，絕對高程為101m到108m。因此項目規劃布局從實際功能出發的基礎上結合航空限高的梯度線對項目的建筑高度進行了優化設計。整個項目規劃了2棟16層的高層商務辦公、2棟13層高層公寓、1棟17層的公寓以及2層裙房商業和兩層地下室。項目場地基本平坦，不需要做過多的地形高差處理，最后整個場地建筑的正負零標高定在37.15m。

3.3 建筑高度

項目2棟16層的辦公為商務辦公，其中一層、二層、三層為商業和辦公配套，層高均為4.5m，標準層為商務辦公，層高均為4.5m，所以整個建筑的建筑高度為64.2m，同時電梯采用無機房電梯，盡量控制屋頂上建筑構筑物的高度，出屋面樓梯間的高度為2.5m，整個建筑在絕對高度的高度為37.15m+64.2m+2.5m=103.85m，而1#和2#最不利點的航空限高高度分別為105.59m和104.68m，滿足航空限高要求。項目另外3棟高層為公寓，其中3#、4#、5#首層二層為商業裙房，層高均為4.5m， 3#與4#標準層均為LOFT公寓，層高為4.5m，整個建筑的建筑高度為58.5m，電梯采用無機房電梯，出屋面樓梯高度為2.5m，整個建筑在絕對高度的高度為37.15m+58.5m+2.5m=98.15m，而3#和4#最不利點的航空限高高度分別為102.79m和100.91m，滿足航空限高要求;5#標準層較為復雜，為了確保項目容積率能夠做足，采用了平層與LOFT相結合的方式，其中3到12層為平層公寓，層高3.0m，13到17層為LOFT公寓，層高為4.5m，整個建筑的建筑高度為61.5m，同樣電梯采用無機房電梯，出屋面樓梯間的高度為2.5m，整個建筑在絕對高度的高度為37.15m+61.5m+2.5m=101.15m，而5#最不利點的航空限高高度為102.09m，滿足航空限高要求。

4、產品設計

4.1 辦公

辦公平面采用外框中央核心筒布局方式，保證了辦公空間采用合理的面寬和進深比，滿足自然通風和采光。同時整個辦公樓層采用框架結構，可實現辦公空間的靈活劃分。另外辦公標準層的結構樓板采用無梁樓蓋，層高3.9m，板厚0.35m，確保最后的辦公空間的標準層的凈高空間達到3.5m，很大程度上提升了產品的競爭力和溢價。

4.2 LOFT公寓

公寓平面也采用外框中央核心筒布局方式，保證了辦公空間采用合理的面寬和進深比，滿足自然通風和采光。同時外框柱子盡量沿走廊外墻布局，盡量做低走廊空間的梁高，確保LOFT公寓走廊的上空空間是可以贈送給相鄰公寓戶型，來提升戶型產品的競爭力和溢價。

5、技術措施

航空限高在規劃設計中是強條，是一條無法觸碰的紅線。對于項目容積率不高的項目，在不需要設計高層來滿足容積率的情況下，不必做一些非常規的手段來實現。對于用地緊張且容積率極高需要設計高層來滿足容積率的項目是有必要通過一些非常的辦法來實現。

筆者通過該項目總結了幾點： a. 場地設計，在不必要的情況下盡量不要抬升場地，抬升場地標高其實已經在消費了絕對高程的一部分;b. 建筑層高設計，容積率有限，建筑密度有限且綠地率高的情況下，建筑層高不宜頂著最大層高去做，做適宜的建筑層高，通過結構的技術手段來確保建筑做用空間的凈高來滿足功能需求，提升產品的競爭力;c. 屋頂構筑物高度，盡量壓低該部分的高度，通過無機房電梯，盡量做低通往出屋面樓梯間層高，以及把必要的設備機房從樓梯間頂向屋頂上移位，確保該區域不要過多占用絕對高程，讓出更多的高度空間來提升標準層產品的層高和競爭力。

結論：

長沙洋湖人才公寓二期項目設計幾經修改和完善，最終配合業主報建部門順利通過規劃報建，目前項目已完成施工圖設計并已施工，過程曲折但最終得到業主的好評。本文只探討了項目受航空限高影響下對項目帶來的不利影響以及最后的應對措施，通過設計提升產品的價值，借此給有類似問題的項目提供一些有效的建議和措施。

作者簡介：

陳戈（1985-），男，漢族，湖南長沙，碩士，工程師，研究方向：建筑設計工作。