房地產設計管理基本流程、審控要點及思考

【摘要】設計管理在房地產中是一個非常重要的環節，尤其設計管理的專業化對提升產品品質、產品創新都至關重要。本文將房地產設計管理流程歸納分為4個階段，以期能化繁就簡，一方面對房地產的設計管理的整個流程有個基本認識，對設計管理的工作內容有初步了解。另一方面，對設計管控的4階段，需要設計管理重點審控的問題進行匯總梳理，做到提前預警，對關鍵節點和容易犯錯的地方重點關注，順利推動項目進展。最后，對4個階段做了比較及強調，同時也談了作者對設計管理的一些認識及思考。

【關鍵詞】房地產;設計管理;4階段;審控要點

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

18.

1、對房地產公司中設計管理的認識

很多人認為房地產業中，設計管理就是一個二傳手，對接設計院與項目部，根本就不要特別的專業能力，甚至很多人認為，在地產公司可以取消設計管理部。事實果真如此嗎？設計管理在房地產中是一個非常重要的環節，尤其設計管理的專業化對提升產品品質、產品創新都至關重要。設計管理貫穿房地產開發的整個環節，從項目前期、確定設計方案，報批報建、在施工中解決各種問題、在交房及售后階段對較大問題的整改，完成一個項目開發的全過程。

根據工作階段，地產公司的設計管理一般分為4大階段：投資分析、設計前期、實施方案、施工圖。

2、投資分析階段

設計管理部根據項目發展部獲取的土地資料、拿地意向等大致信息，根據初步定的容積率進行方案強排工作，經方案強排得到初步的指標（類型、數量）。在此階段，以拿地部門為主導，設計部是協作部門，和相關部門動態合作，工作成果互為條件，為營銷策劃部提供初步市場定位的依據，為成本部門提供初步成本得算的依據，最后匯總進行財務分析，判斷項目是否能否贏利，最終領導進行決策，是否要拿地。

該階段審控要點：用地紅線、容積率、限高、退線、配套、日照標準、成熟戶型;

此階段是是個指標大體測算過程，大部分情況下是對容積率的復核測算。

3、設計前期階段（概念設計）

經過投資分析階段，已拿地或明確意向拿地了。設計前期階段，是營銷部門和設計部門共同負責。

3.1需要相關部門提供相關資料作為前提

需要拿地部門必須明確：土地規劃要點確定;紅線、限高、容積率、綠地率、退線、配套要求等

需要營銷部門需要提供更為準確的項目定位、戶型配比、產品類型及配比;住宅、商業面積及配比;會所等。

3.2設計管理部對拿地部門、營銷部門提供的資料再進行梳理、分析

首先，進行宗地分析：加深對土地的認知，分析四至、控規，購買最新地形圖進行分析;并且對道路進行分析，結合現狀路，重點關注未來的規劃路;同時，進行人流分析（做商業尤其是關注人流）;主入口確定及開發節奏等。特殊地形和景觀分析，尤其是景觀視線分析，例如，高層多少層以上會看到水景，明確層數或者多少層以上有遮擋。周邊環境分析，周邊有沒有不利條件（垃圾站、墓地等），對不利條件要提前預警。

再次，進行產品分析，要找準對手，收集“對手”資料，做到3個“同”--同區位，同產品，同總價的樓盤;3個“最”--最好的開發商，售價最高的，賣的最快的。從四個方面進行比較：區位（交通、環境）、社區（配套）、戶型、裝修（公共裝修、外立面裝修）。關鍵是聚焦目標，做到穩準狠，不以數量取勝。

3.3 關注概念設計的指標和方案

指標：住宅，商業、車庫、會所量化指標面積。尤其是商業面積，沒有賣不掉的住宅，有賣不掉的商業，首先牽涉到土地分攤，如果商業賣不掉，就會成為不良資產，其風險更大;

產品配比是多少（高層、小高層、多層、低層）;

戶型面積（1房、2房、3房）;

方案：點板 大圍合、小圍和、高層、小高層，確定規劃設計的深化方向。

3.4概念設計周期

一個概念設計的周期一般是35個工作日（不含節假日），對于新項目、難度較大的項目或者有創新的項目，以及有不確定的因素，例如： 定位不明確、土地條件不明確，或者是指標定位土地不確定，概念設計的周期可以加長。寧可在此階段反復，多做幾輪。決不能為了計劃而計劃，避免在實施方案階段時在做大的改動甚至顛覆。

3.5本階段重點是進行多方案強排，下面具體說明如何進行方案強排和測算

第一步：宗地分析

地塊內哪些一類地、二類地、三類地、哪些是市政用地、綠化用地？

哪些地質情況可以做高層，哪些不能做高層。地塊內哪些景觀好，景觀好的區域放售價高的類型，例如大戶型，聯排別墅等。

第二步：市場分析

設想目標客戶：是賣個首置（首次置業）、首改（第一次改善住房）的還是再改（再次改善住房環境）的抑或賣給高端客戶（別墅類）。需要營銷策劃部提供一個明確的定位：具體的客戶類型、具體戶型面積，產品類型（高層多層還是低層），盡可能的明確。

第三步：容積率做滿

根據容積率，進行多種類型的組合。容積率盡量做滿，避免容積率指標浪費。

第四步：根據強排方案，羅列重要指標，一般羅列的重要指標包括：商業建筑面積、總戶數、住宅類型、戶型配比。

3.6強排方案的經驗總結

（1）買最新的地形圖，標明四至、退線、現狀路及未來的規劃路。

（2）多看多記總圖方案，收集成熟戶型資料，將收集的資料消化、吸收、固化。強排方案就是成熟戶型的模式化組合。

（3）常用的兩個工具軟件 ：其一，google地圖（衛星圖），現在網絡這么發達，一搜就能看到，用地周邊情況一目了然，哪些是市政干道 、周邊是什么建筑類型，自然環境，一張圖就簡單明確;其二，Sketchup（草模），點式的還是板式的，是多層還是高層一目了然。將強排方案圖片提供給營銷部門和成本部門，更加直觀明確。

（4）要進行“不同規劃結構的多方案比較”——即強排方案要做幾個，找出各方案的優缺點。

（5）方案繪制不要太深，但速度要快，指標要準。一定要牢記強排方案的目的是成本測算，為了多方案可行性的比較。強排方案要快，圖面沒必要追求美觀，沒必要太深入，指標要盡可能準。

（6）指標一定要簡單明確，沒必要將報批報建的指標都列上，重點是將牽涉到成本測算需要的數據列出來。尤其強調戶均面積，戶均面面積增加不多，但如果戶數多，算出來的數據就比較大了。另外，要注意統計總戶數。戶數牽涉到車位配比及配套標準，直接牽涉成本。

（7）明確政府政策，尤其是建筑面積計算方法，哪些能偷面積，哪些不能偷。

（8）用足容積率，用足建筑密度，避免指標浪費。

3.7做概念規劃方案常用手法

俗話說，他山之石，可以攻玉，我們可以參考一些標桿企業做概念方案的一些手法，對概念設計，提升產品品質，降低成本，提高盈利，有很強的針對性。

（1）第一類：景觀資源最大化。

規劃前低后高，看海景的資源最大化，高層平面曲折，盡可能增加看海的戶數，同時做滿容積率。

（2）第二類，拉高拍低，高的，做足容積率，城市地標建筑，城市化界面;低的，低端、高品質、高價值;不平衡使用容積率。豐富產品形態，有策略的開發，用足溢價空間。

（3）第三類將車庫抬高，降低成本。在地方法規允許不占容積率、不計入建筑密度的前提下，盡量將車庫抬到地上一層，且可與沿街商鋪結合，降低成本，利潤最大化。

4、實施方案階段（規劃設計）

主要任務：

規劃草案確定（遵循概念設計的定位、規劃結構）;

產品定位及戶型配比確定;

進行詳細的深化方案，是概念設計的深化、實現過程。

4.1 從規劃層面進行控制、細化

（1）可售比（可以銷售的建筑面積與不可銷售的建筑面積之比值）

架空層，不算建筑面積，不但是建筑主體需要成本，還包括景觀成本等

地下室、會所、設備用房、設備用房是否算到公攤面積中。

（2）產品附加值

有限贈送客戶既喜歡建造成本又低的形式。

重點控制建安成本較高的入戶花園、凹陽臺、陽光室、地下室、2.2米以下的夾層空間。

舉例：凸窗 、飄窗、雙層挑高的陽臺

（3）停車與車庫

根據營銷定位，確定停車配比，要進行數量測算。

停車方式，地下、地上、半地下還是架空層。取下限，如果價格合適，且能賣掉車位，可以多設置。

（4）商業及業態

住宅面積與商業面積的比例，商業的業態是租還是售，類型是做餐飲還是其他業態，層高是多少（注意層高超過一定數值，算做2層或者3層面）;做餐飲，要注意設置集中煙道、及煙道的位置，避免引起客戶投訴。

（5）會所設置

會所及配套----盡可能削減配套面積，嚴格控制物管用房、垃圾站、居委會等配套建筑面積

會所能不設就不設，如果非設不可，其面積盡可能小，盡可能利用泛會所（利用底商做會所）。

4.2細化道路交通

根據居民生活習性，確定各類道路的寬度。

道路的基本寬度：

一級道路：主干道。路寬：15-17m，雙向車行道+雙向人行道+中間隔離帶+綠化帶

二級道路：次干道。路寬：7.7-10.4m，雙向車行道+雙向人行道+綠化帶

三級道路：組團路。路寬：7.2-7.7m，雙向車行道+中間隔離帶+單人行道

聯排別墅之間的道路設置：路寬>8.5米。路寬4.5+2*1.5+1m，雙向車行道+綠化帶+單人行道。

最小的雙車道是4.5米寬，是保證當發生事故時，有車站道，依然保證通行。

4.3 嚴格規劃審控

主要審核以下指標

退線——在繪圖過程中，道路等級及寬度可能發生變化，導致退線數值的變化

間距——重點關注幼兒園、學校的間距問題（日照、干擾距離等）

消防要求、超寬超限、配套指標——千人指標為基礎的配套，尤其是有戶型拆分的時候，務必注意。（每戶3.28人）、規劃指標（容積率、綠地率等）。

4.4戶型方案、立面方案確定

（1）戶型方案，這個階段2個任務，戶型精細化設計，同時控制每種產品戶型數量。戶型精細化設計，重點對設計單位容易忽視的地方進行審核。對于戶型數量，具體情況具體對待。例如，做高端別墅，可以戶型多一些，甚至專門定制、個性化都沒有問題。如果是做普通住宅，建議戶型數量要控制，每種類型，例如聯排戶型，可以做1～2種，最多不要超過3種?？s減戶型數量，是不是意味著全部做成“火柴盒”，形式太過單調？完全可以通過凹凸，圍和等形式，使組合形式豐富多彩。另外，控制戶型數量好處，①減少出錯機會，無論是設計還是施工;②能降低成本，縮短周期。

（2）立面方案，主要是美觀問題，這牽涉一個仁者見仁，智者見智，沒有統一標準。我們征求營銷部門意見，根據其了解的當地情況，準確的傳達給設計單位;同時，我們要征求成本部門、物業部門的意見，也傳達給設計單位，讓他們綜合考慮營銷、成本及物業售后問題，權衡和優化立面方案。

5、施工圖階段

5.1施工圖設計指導書

是開發商對設計單位明確的技術要求，不能以厚取勝，目的性要明確，絕不是設計規范的羅列，要明確，清晰?？刂埔恍╆P鍵性節點，對一些不明確及容易出錯的地方進行確認，必要時提供附圖（例如，異形柱處理、飄窗、欄桿、空調機位的尺寸等）。舉例說明：混凝土挑板反檻（下圖），挑板上反下反都可以，根據項目建議，避免滲漏，決定采用上反模式，對上反高度也有一定明確。

（1）歸納方法：

固化一些節點;明確一些指標;整合一些規范;

（2）最后確保能達到效果：

確保施工圖設計指導書發到各專業設計師手中;

要收到設計單位各專業的反饋意見，看是否調整或刪減。

要確保在施工圖繪制過程中真正執行。

5.2設計審圖要點

審圖，一方面原設計單位自審，另外找外部設計單位審，再由開發商的設計部和項目部審。

審的原則是：抓大放小，有重點，不要面面俱到。主要從三方面進行審控：規劃、戶型、地下室。

5.3對設計單位的評估

項目完成后，需要對設計單位要一個評價，決定是否與之繼續合作。評價的標準，主要從經濟性（含鋼量）、設計費、圖紙質量三方面評價。堅持原則：圖紙有重大質量問題，一票否決。

6、匯總與思考

（1）投資分析、設計前期、實施方案、施工圖這4個階段，投資分析和設計前期都牽涉方案強排，不同之處，投資分析階段需要的是簡單的方案強排，是對容積率的復核，設計管理在此階段是技術支持。設計前期是概念設計，是綜合營銷等各方面意見，多方案的強排，設計前期（概念設計）屬于產品決策層面。實施方案階段，是對設計前期階段成果的深化、細化，逐步實現的過程，屬于產品實現層面，施工圖階段，是對規劃設計轉化為施工圖，屬于產品質量控制層面的。

（2）管理是關鍵，堅持專業性。設計管理，管理才是關鍵，設計專業知識是自己管理的基礎，不能越俎代庖。例如，地產公司設計管理部門有能力做好強排方案，可以自己做。如果時間和能力不允許，那必須外包給設計單位。對自己不熟悉的專業領域，還應該找專業公司來分包。例如，景觀設計需要找景觀設計單位，室內設計找精裝修設計單位，不能簡單的認為觸類旁通，可以代替他們。實際上，對相關專業人士、見識及收到相關專業訓練相差太多，往往會事倍功半。

（3）對設計管理人員的要求：提升專業能力，具有駕御設計的能力;學習地產行業相關知識，具有項目管理素質;對項目的策劃定位有準確的理解;積極培養自己的職業性格，即平易近人、善于表達、富于邏輯、博采眾長，不以設計專才自居，為自己將來承擔對綜合能力要求更高的高級事務做好準備。

參考文獻：

[1]周燕岷《住宅精細化設計》

[2]《住區》2011年第11期

作者簡介：

楊明輝（1981.04-），漢族，女，碩士研究生，高級工程師，四川航天中瑞建設工程有限公司經營計劃部副部長，研究方向：經營計劃，建筑設計管理，建筑設計。

趙國超（1972.07-），漢，男，內蒙古自治區赤峰市人，大學本科，高級職稱，職務：中航天建設工程集團有限公司設計院院長，研究方向：工程項目管理、工程結構抗震設計。