2021年中國房地產十大思考

摘要：2020年，房地產行業從為城市貢獻了四大功勞（形象、企業、財富、幸福）的領跑者形象，向存量與增量并行階段的載體和空間提供者的角色轉換。歷經政策、土地、金融紅利，最終向管理與科技紅利過渡的時代特征已經出現，從存量、制度構建、投融資、企業發展戰略、多元化等角度對2021年中國房地產的大趨勢進行十大維度的思考。

關鍵詞：發展戰略;行業現狀;長效機制

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）01-0014-16 收稿日期：2020-12-16

艱難的2020年已經過去，突如其來的疫情給社會與企業帶來非常多的麻煩，也見證了房地產行業從供不應求局面向供需基本平衡的過渡。房地產行業也從為城市貢獻了四大功勞（形象、企業、財富、幸福）的領跑者的形象，向存量與增量并行階段的載體和空間提供者的角色而轉換。歷經政策、土地、金融紅利，最終向管理與科技紅利過渡的時代特征已經出現，為此特別對2021年中國房地產的大趨勢進行十大維度的大思考。

1 中國房地產增、存量并行特征明顯，成交面積的階段頂部已經形成。如果2020年成交面積接近或不能大幅超過2019年，那么階段性的高點已經出現，對整個行業都要思考無外衍式的增長情況下該如何保持發展增速，存量更新和運維市場的收益與利潤有多大增長與規模機會，甚至相關的上下游企業和基礎材料供應商都要做好應對這一變化的企業發展和替代戰略。

2 房地產的長效機制改革正在潤物細無聲地展開，土地、金融長效機制已經率先落地。為了尋求房地產市場的長期健康持續穩定的發展，在堅持“房住不炒”、租售并舉的政策下，市場、土地、財稅、金融、立法、保障、住房、稅收長期改革都已徐徐展開，土地法、金融“三道紅線”等都是政策落地的具體體現，房地產稅可能是四梁八柱中最后落實的部分。

3 房地產的投融資管理地位將得到空前重視，CFO的壓力增長，金融成為企業的重要生產力。房地產“三道紅線”、四檔顏色、百分之五的負債增長將在各大企業展開，監管機構已經明確了流向房地產的各種資金形式總目標應該不高于90萬億元，6倍杠桿率，金融總額總量是足夠的，負債增長率和房貸集中度與占比（含土地貸、消費貸、開發貸）的增長比例都要從2016年開始逐步實現下降，達到安全的水平，房地產金融不能成為影響三大攻堅戰國家金融穩定的“灰犀牛”。

4 房地產的城市發展戰略要更加精準化和戰略化布局，淮河生態經濟帶將會崛起。房企在城市投資選擇的大格局下既要高度關注各類灣區（粵港澳）、長三角超級灣區（杭州灣加通州灣加太湖灣）也要關注一些區域灣區與城市群都市圈，比如臺州灣、環太湖灣等，同時淮河生態經濟帶可能會出現第三出海口黃金帶，山東、江蘇、安徽、河南、湖北等一些城市銷售會成為未來的房企“票倉”。兩南（云南、海南）的文旅產品與成渝的一些特殊區域，東南亞前沿的一些城市都需要深耕重視與一體化研究。

5 房地產的企業戰略要升維思考，要緊密結合國家的三大攻堅戰予以融合。房地產企業戰略要從政策紅利、土地紅利、金融紅利過渡到管理與科技賦能的紅利。經營杠桿、合作杠桿、產業杠桿、財務杠桿依然是要下大功夫追求有質量的規模發展，同時在保障房低價房人才公寓上;ESG環保節能綠色可持續發展上;金融上不能過度貪婪，為降有息負債而不形成房地產系統性風險上，這三大攻堅戰在房地產與城市建設表現上都要表態與行動，體現政策擔當。

6 房地產要為實體經濟在空間推進、資本上做出貢獻，產業集群配套是房地產重要機會。產業模式分科創智造與幸福生活這兩條線，圍繞投資強度、稅收畝產、就業人口和市民幸福生活而展開的多巴胺空間和房產建設是城市發展最正確的產業選擇，房企要努力在這些產業鏈、集群、生態上積極行動，提供空間建設、資金支持、配套服務，真正把產城創模型貫穿到底，為企業高質量的發展，獲取土地面粉找到一把金鑰匙。產城產品線研究要上升為企業產城產品系列。

7 商業、物流、冷鏈、產城等新房產細分開發空間機遇進一步整合和迭代，創造更多相關多元化賽道。在國內率先啟動的城市更新行動中，老舊小區改造、冷鏈物流、社會停車場以及新基建空間建設是重點部分，在資金與REITs上都有傾斜性政策安排，開發商要清醒意識到這些領域的機會，加大布局與研究，走出全齡、全領域、全生命周期的綜合開發商的落徑，為企業自身創造“護城河”。

8 房地產產品不應該是“劣幣驅逐良幣”，未來政策也要對企業產品品質進行鼓勵。現階段產品建設前、中、后因為過度追求速度與利潤，產品品質有下滑趨勢，對工程精工品質、產品設計風格研發、配套與消費者滿意度研究、新技術新功能綠色四恒技術的應用等努力程度要逐步回歸本心與本源，產品標準化要求的“產品庫、風格、景觀”要上升為生活體驗與新技術新生活方式的研究，比如智能家居數字化、炒菜機器人與新新購房人群的匹配與協同，產品回歸附加利潤將在未來大概率實現。

9 房地產物業行業價值突起，為存量市場運維與科技介入大數據應用創造機遇。截至目前已有三十多家房企物業公司陸續上市，未來非房企物業管理公司也有資本市場發展的機會，包括商業、公建甚至地鐵上蓋、高校、醫院、政府機構、體育場館等物業形態，衍生服務將是物業公司巨大的想象空間。未來賣一套房是為社區運營增加一個客戶的理念才是物業發展的未來景象，同時實體物業與虛擬物業之間的這堵墻是科技企業來顛覆還是房企科技賦能來突破值得關注。物業企業科技化數字化轉化收益模式是關鍵要點。

10 房地產流通行業、資管行業、存量更新行業、產業研發與規劃等行業將進一步疊加形成“熵減”。傳統代理行業難度越來越大，與頭部BAT的合作走出的探索之路還不明確，付出的代價也是巨大的“貝殼”“阿里”路線之爭最終還是要在解決房地產這一行業痛點與要點上得出判斷，根本的根本還是房產行業在“研究、銷售、社區、金融”上的自我更新和過去模式的告別。AI、數字化、BIM、大云平移應該讓行業從業人員、追求品質生活的業主獲得更大的便利、更幸福的感受、更專業的服務、更高能級的體驗，這是初心這是本源，也是這個行業的未來。CoStar、Zillow、nextdoor等模式在中國最終的實現是指日可待的。

2021年中國房地產的十大思考，既是對過去的一個艱難時代的揮手，也是對行業戰略的一個全方位的體檢與問診，迎風追光，涅槃再生，空色轉換，回歸初心！

作者簡介：陳晟，中國房地產數據研究院院長。