2021年市場趨勢展望

摘要：展望2021年，宏觀資金面保持合理充裕，經濟運行繼續向好，房地產調控整體仍將保持連續性和穩定性，堅持“房住不炒”、因城施策保障市場平穩運行。在此背景下，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”分析，預計2021年全國房地產市場發展將進一步趨緩，整體呈現“銷售面積小幅調整，均價平穩上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點。

關鍵詞：調控;市場;發展

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）01-0017-19 收稿日期：2020-12-05

1 行業環境：資金面保持合理充裕，調控政策以穩為主

1.1 宏觀經濟方面

展望2021年，國際環境不確定、不穩定性因素仍較多，國內經濟穩步復蘇，但經濟結構發展不平衡、不充分問題仍值得關注，就業形勢雖有好轉，但整體仍面臨較大壓力。未來中央仍將多舉措暢通國內大循環，充分釋放國內需求潛力，為“雙循環”新格局的形成奠定堅實基礎，同時，為支持實體經濟發展，降低社會融資實際成本，中央將繼續實施穩健的貨幣政策，更加注重在穩增長、調結構、防風險、控通脹之間把握綜合平衡，為經濟恢復發展提供更有利的資金環境，M2增速有望保持在高位區間。房地產金融長效管理機制繼續加快建立，房地產金融監管將持續強化，防止房地產市場過度金融化，防范化解系統性金融風險。

1.2 政策方面

《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》發布，提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”，整體樓市調控基調與近幾年保持一致，未來五年，中國房地產市場調控政策整體仍將保持連續性和穩定性，“房住不炒”、因城施策保障市場平穩運行，“三穩”目標下，短期內限購、限貸、限售等政策難現明顯放松，限價或有改善空間。另外，《建議》中提出要“促進住房消費健康發展”，合理的住房消費依然是被鼓勵和支持的對象，調控政策或將在相關方面進行補充和優化。“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”，亦預示著房地產與金融將更多地注重協調發展，在促進實體經濟上發揮更重要的作用。

2 市場趨勢：全國房地產市場發展節奏趨緩，商品房銷量平穩回落

總體預測：銷售面積小幅調整，新開工維持高位，開發投資額保持中高速增長態勢。

根據“中國房地產中長期發展動態模型”，結合國內外經濟研究機構對2021年經濟環境的預測，參照近期宏觀政策走向及重要會議精神，對2021年房地產市場提出如下假設。

假設1：宏觀經濟快速恢復，抹平疫情影響（GDP增長9.0%）;假設2：城鎮化穩步推進（城鎮化率提升1個百分點至62.6%）;假設3：貨幣政策靈活適度（M2增長9.5%～10%），精準導向，房地產行業金融監管整體收緊;假設4：堅持“房住不炒”調控導向，因城施策，長效調控機制加快推進。

在滿足假設條件、不發生超預期事件的前提下，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2021年全國房地產市場將呈現“銷售面積小幅調整，銷售均價平穩上漲，新開工維持高位，投資中高速增長”的特點。

需求端，房地產行業信貸環境收緊，或將推動需求釋放更趨理性，預計2021年全年商品房銷售面積下降2.3%～3.8%;鑒于銷售均價在產品結構及一二線城市銷售較好等因素影響下仍將保持結構性上漲（3.9%～5.4%），2021年商品房銷售額仍有望實現新突破。供應端，“三道紅線”試行背景下，房企資金壓力及銷售去化壓力進一步顯現，新開工積極性難有明顯提升，整體新開工規模或將延續調整態勢，但2020年土地成交面積的增加將支撐新開工規模維持高位，預計2021年新開工降幅將在0.1%～1.6%之間;投資方面，預計2021年在建項目施工進度將加快推進，帶動建安投資支撐開發投資額繼續增長，但考慮到土地購置費增速存在較大調整壓力，全年開發投資額增速或回落至中高位水平，據模型測算在5.4%～6.9%之間。

3 聚焦核心城市和城市群，把握區域分化帶來的結構性機遇

2021年，全國房地產市場發展節奏將放緩，整體銷量存小幅調整壓力，在新型城鎮化持續推進背景下，人口及土地等關鍵資源將加速向城市群和中心城市聚集，聚焦城市群和中心城市，可最大化享受城鎮化帶來的紅利。但值得注意的是，在區域發展進程、市場周期、外界環境變化、供需支撐度不同等因素影響下，重點區域房地產市場發展行情存在一定分化，應注意把握區域分化帶來的結構性機會。

粵港澳大灣區市場存增長空間，成渝整體或有周期調整壓力，長三角、京津冀、長江中游城市群市場規模有望實現穩中向增

綜合對五大城市群房地產市場現狀、調控政策、發展規劃前景與供需兩端支撐所做的分析，及對2021年宏觀環境的預判，對2021年五大城市群市場趨勢做出如下判斷，見表1。

粵港澳大灣區區域頂層設計已落地，中央支持政策多，產業發展成熟，人口吸引力強，房地產市場需求旺盛，加之前幾年區域整體市場持續低幅調整，市場需求存在部分壓制，在區域協調發展利好持續顯現的背景下，市場回升動力強。供應端，2020年區域內土地供應大幅度增長，新開工較為積極，將有效改善需求整體供應狀況。預計受供需兩端均向好影響，2021年粵港澳大灣區房地產市場規模存增長空間，鑒于目前地價、房價上漲仍存較大動力，預計調控有進一步升級可能，在此背景下，預計2021年房價漲幅將有所回落。

長三角城市群區域規劃、經濟產業基礎、人口吸引力與粵港澳大灣區存在較大相似度，房地產市場需求也較為旺盛，但鑒于2020年需求積極釋放，短期繼續提升空間相對有限。當前長三角地區交易市場及土地市場熱度在調控政策影響下，均顯現高位回落態勢，預計2021年市場將保持嚴格調控。結合供應端取得明顯改善的狀況來看，預計2021年長三角城市群房地產市場規模將有小幅增長，整體呈現量增價穩格局。

京津冀城市群受一體化推進節奏及短期規劃利好有限影響，難以給房地產市場帶來額外的需求增量，且人口流入規模相對較少，但考慮到近幾年區域市場持續調整，整體銷量較過去高位存在一定差距，在政策穩定、供應充足的環境下，需求將穩步釋放，預計2021年京津冀整體市場規模維穩，但內部行情將有所分化。北京政策穩定，需求旺盛，供應充足，預計市場銷量將繼續增長;天津市場情緒相對冷清，短期難有明顯改善;環京地區，受益于區域交通一體化利好的兌現，加之調控負面效應已逐步消解，需求有望低位回升。

成渝城市群有區域規劃即將落地，短期政策利好對房地產市場需求的支撐較高，但鑒于近幾年市場需求持續高位釋放，規劃利好的落地或在短期內可支撐需求規模維持高位，但區域整體市場仍存周期調整壓力，2021年成渝城市群市場規模穩中或有小幅調整，城市內部行情將有所分化。其中成都2020年需求高位釋放，隨著調控收緊，2021年市場規模存調整壓力;重慶前兩年市場周期自發調節，需求存在壓制，預計2021在規劃利好支撐下，市場有望逐步趨穩;成渝城市群短期處于雙核聚焦階段，其他三四線城市需求相對有限，加之棚改缺位，2021年城市群內三四線城市市場或面臨調整壓力。

長江中游城市群房地產市場在疫情中受到較大沖擊，且新開工規模在活動管制影響下有所縮減，市場規模較往年平均水平有明顯下降。2021年隨著疫情得到有效控制，在針對性政策支持下，預計長江中游城市群宏觀經濟面將有普遍性恢復，房地產市場信心也將得到提振，需求將逐步釋放，預計2021年長江中游城市群市場規模將有所增長，但因經濟全面恢復尚需時間，需求上行幅度將相對平緩。

作者簡介：黃瑜，中指控股CEO，中指研究院常務副院長。