推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，鑄就“幸福之城”

文｜膠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

膠州市以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實習(xí)近平總書記關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、實施城市更新行動、堅持?jǐn)U大內(nèi)需的指示精神，將老舊小區(qū)改造作為提升城市品質(zhì)，擴(kuò)大有效投資的重要工程抓在手上、扛在肩上、落實在行動上，通過對老舊小區(qū)設(shè)施進(jìn)行數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化建設(shè)和更新改造，全力建設(shè)“宜居整潔、安全綠色、設(shè)施完善、服務(wù)便民、和諧共享”的美好社區(qū)，進(jìn)一步提高社區(qū)智能化管理與智慧化服務(wù)水平，增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

一、以智慧社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，打造老舊小區(qū)改造膠州樣板

膠州市2005年以前建成的老舊小區(qū)301 個，2016－2019年已累計投資1.9 億元，對失養(yǎng)失修失管嚴(yán)重、居民改造意愿強烈的161 個老舊住宅小區(qū)進(jìn)行了基礎(chǔ)類改造，改造面積305 萬平方米，受益家庭近3.79 萬戶。2020年，膠州市把老舊小區(qū)改造作為保障和改善民生的一號工程，投資1.2 億元，高品質(zhì)打造了澳門花園、順德花園、東關(guān)小區(qū)B 區(qū)3 個試點小區(qū)，建筑面積17.2 萬平方米，加裝電梯79 部，老舊小區(qū)改造經(jīng)驗做法得到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、省住建廳通報表揚并推廣。2021年，膠州市籌資12 億元，高質(zhì)量改造郭家莊、市南小區(qū)等28 個121.5 萬平方米的老舊小區(qū)。目前，正在按智慧社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)郭家莊、映月園小區(qū)等9 個老舊小區(qū)改造項目，計劃2021年8月底前完工，同步積極申報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部智慧社區(qū)全國試點；下一步實施改造的19 個小區(qū)已完成發(fā)改立項，2021年8月完成招投標(biāo)手續(xù)并開工建設(shè)，進(jìn)一步鞏固可復(fù)制、可推廣的老舊小區(qū)改造膠州樣板、全國標(biāo)桿。

二、智慧化助力小區(qū)綜合整治，構(gòu)建便民消費圈

（一）實施小區(qū)綜合整治工程

一是加裝電梯；二是外墻保溫改造；三是結(jié)合海綿城市理念，實施雨污分流改造，整修小區(qū)內(nèi)道路，提升綠化景觀，增加樹陣式停車位，整合小區(qū)周邊市政道路增設(shè)停車位；四是對燃?xì)狻⒐帷⒆詠硭芫W(wǎng)升級改造；五是實施管線線束合一，對原有通訊線路進(jìn)行改造；六是對空調(diào)室外機統(tǒng)一歸整并加裝格柵；七是拆除太陽能熱水器，實施樓頂屋面防水改造。

（二）實施智慧安防替代防盜網(wǎng)工程

一是結(jié)合“智慧城市”理念，對原有防盜網(wǎng)拆除，加裝金剛網(wǎng)窗；二是與海爾·海納云合作，2020年9月17日搭建完成膠州市綠色智慧社區(qū)平臺，并在小區(qū)內(nèi)加裝人臉、車牌識別，高空拋物攝像、門禁、VR 全景等智慧安防系統(tǒng)，為小區(qū)居民營造安全舒適的居住環(huán)境。

（三）實施配套提升工程

堅持“向地下要空間，向空中要效益”的理念。在老舊小區(qū)改造中，健全小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，全面推進(jìn)改建、插建社區(qū)服務(wù)用房2700 平方米，增設(shè)社區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老、助餐、便利店、家政等生活設(shè)施，打造便民消費圈。新增老人、兒童活動區(qū)13 處。小區(qū)內(nèi)增設(shè)微型消防站、充電樁、智能垃圾分類等設(shè)施。

三、堅定四項改造原則，用“辛苦指數(shù)”換取“幸福指數(shù)”

（一）堅持“示范帶動、全員參與”原則

堅持改造前“問需于民”、改造中“問計于民”、改造后“問效于民”，通過方案征集群眾意見、過程公開接受群眾監(jiān)督、結(jié)果交給群眾評判，開門納諫征集“金點子”，制定改造項目“菜單”，引導(dǎo)群眾按需“點單”，真正讓群眾成為老舊小區(qū)改造的“主角”，實現(xiàn)“民有所呼、我有所應(yīng)”；引導(dǎo)居民變“要我改”為“我要改、我樂改、我期待改”，切實用黨員干部的“辛苦指數(shù)”換取群眾的“幸福指數(shù)”。

（二）堅持“政府統(tǒng)籌、市場運作”原則

建立完善“政府、市場、居民”合理共擔(dān)的多元化、可持續(xù)資金籌措機制，積極探索“4+N”改造和融資模式，多舉措破解資金難題。膠州市財政注入改造項目資本金3.95 億元，積極爭取政策性金融機構(gòu)提供低息貸款、發(fā)行老舊小區(qū)專項債券等措施籌集資金。按照市場化運作模式，協(xié)調(diào)自來水、供電、燃?xì)狻⒐┡⑼ㄐ诺葐挝粚I管線出資改造。已申請中央發(fā)改、中央財政和青島市級補助資金2.1億元，切實破解老舊小區(qū)改造資金來源難題，確保各項改造工作順利進(jìn)行。

（三）堅持“地需地產(chǎn)、地產(chǎn)地用”原則

選用本地企業(yè)和品牌。組織海爾、特來電新能源、尼得科等本地品牌企業(yè)舉行產(chǎn)品推介會，進(jìn)一步提升本地品牌配套率，扶持本地企業(yè)，拓寬市場銷路。目前，正在加裝尼得科電梯210 部。已引入海爾集團(tuán)在膠州市注冊成立青島海納云信息科技有限公司，參與膠州市老舊小區(qū)智慧社區(qū)改造工作。

（四）堅持“一次改造、長效管理”原則

一是引入第三方評估機制，加強老舊小區(qū)改造質(zhì)量監(jiān)管，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，有序推進(jìn)工程建設(shè)；二是打造“紅色物業(yè)”融入老舊小區(qū)物業(yè)管理，對無物業(yè)管理小區(qū)，引入物業(yè)公司接管，市財政承擔(dān)補助資金，經(jīng)過2年運轉(zhuǎn)成熟后，由市場主體自行運營，實現(xiàn)市場化運作；三是實施小區(qū)停車收費，通過方案公示和征求居民意見，確定停車收費標(biāo)準(zhǔn)，保障居民停車需求和車位管理有序。

下一步，膠州市將堅持以采納居民意愿為主、宜改則改的原則，“由點及面、梯次鋪開”，在全市逐步推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，計劃利用3年的時間對全市2005年以前未改造的老舊小區(qū)進(jìn)行全部改造提升，為建設(shè)“品質(zhì)之城”“幸福之城”打牢基礎(chǔ)。