供地規則重構

雷磊

土拍規則優化后拿地端毛利率有望迎來拐點，后兩批集中供地中地方政府如果能減少甚至取消競自持和競配建的方式，到達上限價格后改用不確定性更大的搖號機制或一次性報價，可以鎖定拿地端最低毛利率水平，避免由于房企盲目增加自持和配建導致利潤率過低。

8月11日，青島市自然資源和規劃局及各區自然資源局披露多則公告，稱其于7月30日公布的第二批次出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”出讓，再次出讓的時間，將以屆時公告為準。

就在此前一日，天津自然資源和規劃局也發布土地出讓補充公告，將第二批集中出讓的61宗國有建設用地掛牌時間延長至9月10日，并對該批地塊最高限價進行調整，確保最高溢價率不超過15%。隨后，上海市于8月13日發布公告，將原定于8-9月集中出讓計劃修改至9月。

為何多城供地齊踩“剎車”？國盛證券認為，各城市頻頻調整第二批集中供地可能由于以下幾方面原因：

一是從上一輪集中供地的結果來看，土地市場依然火熱，與政府“穩地價、穩房價、穩預期”的初衷不符。

二是地方政府通過競配建和競自持的方式變相抬高土地價格，房企利潤被嚴重壓縮。經過上一輪集中供地的反思，加上銷售下滑、融資趨緊、投資受限的環境，房企拿地態度愈加謹慎，越來越多的房企選擇觀望，杭州市甚至出現了房企退地事件。

三是房企壓力過大可能會向上下游傳導，影響購房者、供應商、金融機構等多方利益，引發系統性風險。

四是通過給開發商合理讓利，一方面可以提高開發商拿地動機，避免政府財政收入受到影響;另一方面可以減少土地市場暴冷暴熱的不穩定因素，維持新房市場的有效供給，更好地達到穩房價穩預期的目的。同時也可以維持開發商的穩定經營，形成多方共贏的良性發展。

在此背景下，一則“自然資源部召開閉門會議，擬調整二輪土拍政策”的消息流傳開來，其中提出了股東不得違規對其提供貸款、轉貸、擔保或其他融資便利;限定土地溢價不得超過15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價;達到上限價后，可通過一次性報價、搖號、競高標方案決定競得人等措施。

國盛證券認為，地產行業毛利率自2018年起持續下滑，2021年第一批集中供地由于高溢價率加上高自持/配建比例，房企拿地端毛利率出現更加嚴重的惡化。土拍規則優化后拿地端毛利率有望迎來拐點，后兩批集中供地中地方政府如果能減少甚至取消競自持和競配建的方式，到達上限價格后改用不確定性更大的搖號機制或一次性報價，可以鎖定拿地端最低毛利率水平，避免由于房企盲目增加自持和配建導致利潤率過低。

首批溢價偏高

2021年3月中旬，長春率先發布首批次住宅用地供地計劃，開啟了22城首批集中供地的序幕。

截至6月30日，22個重點城市均已完成首批供地。根據廣發證券的統計，從總體情況來看，首批整體供地942宗（含14宗與宅地打包出讓的非宅用地），對應建筑面積1.22億平方米，成交889宗，成交建面1.12億平方米，對應出讓金1.07萬億元，名義樓面價9532元/平方米，較2020年名義樓面價增長34.2%。首批出讓中22城整體配建比例為14.9%，扣除配建后樓面價為11205元/平方米，較名義樓面價上升17.6%。

從配建結果來看，22城首批出讓地塊平均配建比例為14.9%，其中青島、杭州、蘇州等城市配建比例較高，配建面積占成交總建面比例接近或超過25%。從配建構成來看，競配建（多為保障房）面積占整體配建比例平均為14.7%，更多配建要求暗含在地塊出讓合同中， 除競配建外的保障房性質配建占比達到35.4%，整體保障房配建占整體配建的一半以上，青島、鄭州、濟南等勾地較多的城市地塊內保障房配建比例相對更高。

此外，附帶自持要求的商業配建在各類配建中占比也較高，達到36.9%，其中南京、武漢、上海、深圳等經濟較發達的城市商業配建比例基本都超過50%。

成交熱度方面，從溢價率來看，在多數城市限地價的情況下，2021年兩集中首批供地成交溢價率為14.9%，較2020年小幅上升1.0pct，熱度體現不甚明顯。由于達限價后的競配建及地塊本身條件本質上也是成交熱度的體現，因此廣發證券剔除了配建及其他投資條件影響，計算扣配建樓面價與推出樓面價之間的關系從而計算實際溢價率。

從結果來看，僅考慮競配建比例2.2%的情況下，22城實際成交溢價率約為17.5%，較名義溢價率提升2.6pct，而在考慮初始出讓合同中附加的投資條件、配建要求以及后續競配建條件下，22城實際成交溢價率約為16.7%，較名義溢價率抬升1.8pct，供地的競爭烈度較名義溢價率更為高，合肥、杭州等競配建比例更高、競爭更為激烈的城市實際溢價率更高。

貨值及利潤水平來看，22城市首批兩集中出讓土地對應可售貨值約為1.83萬億元，預計對應毛利率為15.5%，其中成都、杭州、寧波等城市按地塊當前周邊銷售均價或要求銷售限價測算利潤率等于或低于0%，總體競爭激烈。

億翰智庫的統計也顯示，縱觀22城盈利空間分布，大部分熱點城市的盈利空間較窄，在部分城市企業低利潤甚至虧損拿地，但上海的盈利空間目前較為理想。在盈利空間較窄的城市里，北京雖然嚴控地價溢價，但是在高比例競配建下，企業盈利空間被壓縮，而杭州、廈門較高溢價率加上高自持或配建比例，盈利空間堪憂，部分熱點地塊的拿地企業甚至有虧損風險;上海此次平均地貨比為0.4，在眾多城市中處于較低水平，同時無價外自持或者配建要求，因此盈利空間較為理想。

廣發證券表示，各城市競拍規則極大影響了不同城市土地成交毛利率的因素，利潤率顯著較高或者較低的城市均較大程度受競拍規則影響。