自我孵化模式：房企數字化轉型優選項

摘要：房地產行業已經告別增量高速增長的時代，進入存量化的下半場。存量市場趨勢帶來的產業價值鏈重塑，使得房地產開發企業等主體面臨新的市場環境。數字化或許是企業突破現狀的一大利器。無論是線上營銷、還是智慧物業，亦或是智慧商業，數字化運用在行業中日益深入。推進數字化轉型，已經成為房地產企業重塑增長和業務轉型的必然選擇。截至目前，TOP50房企中自我孵化科技企業數達147家，遠超過對外投資科技企業數的63家。自身孵化模式具有產品自定義程度高，易于差異化，另外，孵化資源和環境優質且資金支持較為充沛等優勢，此模式正成為房企數字化轉型的優先選擇項。

關鍵詞：數字化;自我孵化;對外投資

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）02-0010-13 收稿日期：2021-01-10

地產行業整體面臨下行趨勢背景下，數字化轉型成為2020年房地產行業繞不開的話題。

房地產行業已經告別增量高速增長的時代，進入存量化的下半場。存量市場趨勢帶來的產業價值鏈重塑，使得房地產開發企業等主體面臨新的市場環境。特別是用戶需求的持續變化和新技術滲透帶來的變革，更是沖擊著傳統的業務模式。

去年，TOP50房企在數字化方面的投入明顯加大，數字化投入較2019年增長的比例達到了60%。這意味著，數字化轉型已是大勢所趨。未來，數字化或許是企業突破現狀的一大利器。無論是線上營銷、還是智慧物業，亦或是智慧商業，數字化運用在行業中日益深入。推進數字化轉型，已經成為房地產企業重塑增長和業務轉型的必然選擇。

1 六成TOP50房企數字化投入增長

2020年，TOP50房企從資金投入到組織投入較2019年均顯示出明顯的增長，這一比例達到了60%，有28%的房企在投入上保持持平。其中，在數字化投入上快速增長的企業達到16家，主要用于全國性推廣落地的新項目、新系統上線，投入資金超千萬元以上，甚至有的投入已經超過億元，14家房企在戰略推進下保持持續穩定增長，投入資金也在千萬元以內，見圖1。

在數字化投入上，一個很明顯的現象是，在企業內部超過90%的TOP50房企均把信息部門作為集團的一級部門，且大部分由副總裁級別掛帥，信息化團隊人數也獲得快速擴充。

目前，TOP50房企已初步形成地產數字化格局，從數字化發展戰略、投入規模、數字化對管理流滲透和業務流賦能方面來看，已有18%房企正在嘗試數字化引領業務發展;58%房企處于數字化主動優化業務發展;24%房企處于數字化被動支撐業務發展。

從細分領域來看，與銷售業績強相關的智慧營銷，受物業上市潮、提升服務的智慧社區和全屋智能，會員體系相對成熟的智慧商業領域，房地產“制造化”必經之路的智慧建造，五大領域成為今年的市場熱點。

2 兩大主流模式加碼科技領域

房企在踐行數字化的過程中，為了增強數字化業務能力，TOP50房企紛紛嘗試自建、投資或合作方式進行數字化轉型，并呈現出自我孵化、對外投資兩大主流模式。

資金實力強的頭部房企往往采用自我孵化模式，他們更看好數字化轉型的長期價值，愿意持續投入，并青睞于自研產品和品質控制。而數字化建設雖起步較晚但有較強的對外投資經驗的房企，往往直接投資科技公司，增強自身數字化能力，同時擺脫地產屬性限制。

據統計，截至目前，TOP50房企中90%已經投資了科技公司。其中，投資數量最多的為碧桂園、龍湖和萬科，分別是21家、11家和10家。從持股情況來看，持股多為 50%以上;100%控股科技公司的房企占75%。從細分領域來看，房企投資的科技企業所涉及的業務類型較廣，業務方向達到22個，其中軟件開發、智慧社區、智慧建造占據前三位，分別占比23%、20%和13%。

從企業來看，碧桂園在廣泛開展高校和科技巨頭合作基礎上，其全資子公司廣東博智林機器人公司目前已在機器人研發使用方面取得階段性成果。同樣，近年來綠地集團也在科技領域有較大的投入，并積極尋求與科技公司的深度合作，包括與華為簽訂戰略合作。美的置業則聯合海康威視、美云智數、云智易等行業頭部企業，共同布局智慧生態等。圖2為TOP50房企已投資科技公司數量。

但兩種模式又各有優缺點。

自身孵化的科技子公司，產品自定義的程度較高，在具體的實踐過程中容易根據自身業務特色，做出差異化的產品;另外，自我孵化數字化團隊，以集團資源為背書，擁有很好的孵化環境;且資金支持較為充沛。但數字化團隊完全從內部孵化，投入成本較高，孵化周期也會比較長。除此之外，回本周期難以測算，由于整體缺少一個市場競爭的環境，在走向外部市場時，很難與競爭激烈的外部對手抗衡。

除了自我孵化之外，TOP50房企也強化了對地產科技類企業的投資，嘗試通過資本的力量增強自身的數字化基因，這是一種見效快的方式，能夠直接導入成熟產品。但投資成本高、風險大，由于難以直接把控，反過來也可能因為市場殘酷的環境而面臨生存壓力，加上房企和地產科技類企業的組織架構并非一體，管理難度大于自有團隊。

3 自我孵化是TOP50 房企的優先選擇

TOP50房企中自我孵化科技企業數達147家，遠超過對外投資科技企業數的63家。究其原因，主要是因為自我孵化的生存壓力小，而投資科技公司會因為外部市場競爭壓力過大，存在比較大的生存風險。

對于房企來說，為滿足企業數字化需求，在資金支持充沛的前提下，自我孵化科技公司相對比較容易。但需要注意的是，自我孵化的科技公司整體缺少一個市場競爭的環境，往往很難與競爭激烈的外部對手抗衡。

在科技企業投資領域，市場上存在許多不同業務類型的科技企業，在投資熱度、投資回報率等因素的綜合考慮下，房企資本往往會選擇業務成熟度較高的科技企業，對于業務成熟度較低的科技企業，房企資本相對來說會更保守一點，因此房企對外投資科技企業數會遠低于自我孵化科技企業數。

除此之外，TOP50房企的數字化也存在明顯的分化，無論是自我孵化科技企業數還是對外投資科技企業數，TOP1～20房企都要遠高于TOP21～50房企。在資本集中在TOP1～20房企的情況下，分化現象將加劇，見圖3、圖4。

未來十年，數字化會成為未來新的生產力，中國房地產市場數字化是大勢所趨，與其被動接受，不如讓數字化主動賦能中國房地產，我們要對地產科技進入到房地產張開雙臂，擁抱它們進入到房地產企業當中。

房地產行業已經從快速擴張階段邁入有質量的發展階段，從開發時代進入后開發時代。房企本身的業務也在不斷發生變化，正在逐步從單一的住宅產品開發商轉型成為生活服務運營商，企業的核心業務模式也面臨重大變化。在這樣的大背景下，企業要掌握信息化和數字化，才能支撐管理的精細化。無論是嘗試自我孵化，還是投資或合作方式，只要適合企業自身發展，都將有益于企業數字化轉型。

作者簡介：丁祖昱，易居集團CEO。