產業化布局下的“金地新模式”

摘要：國內城鎮化60%背景下，相比于核心城市以服務為主導的升級發展、內涵式增長模式，都市圈城市尚有廣袤的城鎮化推進空間，在國內區域一體化的政策導向下，區域協調發展、產業轉移的大趨勢下必將有大機遇。在新一輪的新城建設中，總結前期發展經驗、對標歐美城市發展，產城融合將是城市發展的未來。金地通過“科技投資、企業孵化、園區建設運營一體化協同”的發展路徑、“雙對流、做深耕、補運營”的產業運營邏輯致力于打造產城融合的產業化“金地新模式”。

關鍵詞：產業化;產城融合;產業孵化

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）02-0046-51 收稿日期：2021-01-15

房企集中探索“產業布局”可追溯至2014年開始，隨著第一批舊廠房改造與PPP相應的政策放開，都市文化創意產業園、康養文旅小鎮等概念層出不窮，2017年后地方政府在中央要求產業升級的背景下，開始對“畝均稅收”等概念加以重視，使得對高新技術類產業的訴求增強，科技產城、科技小鎮等“產業+住宅”概念相繼涌現。而從結果來看，追隨政策紅利的“產業化”布局成果相當有限。特別是針對生物醫藥、集成電路等先進制造業與高新技術類的“產業化”布局，即使是TOP20房企在“產業化”布局過程中一地雞毛、瀕臨停滯者仍不在少數，真正實現良好運營的企業屈指可數。

1 產業布局百舸爭流，金地表現可圈可點

金地集團在“產業化”布局方面較早，相比于其他企業的順趨勢布局思路，金地集團“產業化”準備更為充分、戰略考慮更為深遠。

1.1 產業園區開發運營方面

2012年金地成立金地商置（現產業運營平臺），到2020年6月底，金地自主開發及輕資產運營的純產業類項目共30個，包含國內項目26個、海外項目4個，總面積超300萬平方米。

1.2 產業投資孵化方面

金地長期深耕于產業投資孵化，現已投資4支全球知名創投基金（Amino Capital豐元創、Mission Bay Capital III、Oriza VenturesII元禾谷風、清源創投），并在美國硅谷和中國深圳組建了兩支直投團隊，聚焦產業前沿項目進行戰略投資，涉及人工智能、大數據、云計算、芯片研發、生物科技、基因檢測等領域。

1.3 教育、康養等服務類產業方面

金地以配套服務為中心，布局醫療、教育、養老、體育等相關產業，并進行外延。旗下弘金地體育、金地教育等平臺快速發展，成果豐碩。

2 順應產業發展趨勢，打造兩大戰略目標

近期，金地集團提出了金地發展兩大目標。

第一，要成為綜合型的城市服務提供商。“一家公司如果說它只能做一點住宅，這家公司是沒有競爭力的，但是全品類的地產開發并不是金地公司追求的目標。金地公司還要能夠去提供各種各樣的社會服務，這個才是金地公司的一個目標”。第二，成為產城融合的新城區發展商。“理想的目標就是希望這一個人在這里工作，同時他也在這里要能夠生活。比較理想的一種新城區，是真正的產城融合的新城區”。

2.1 核心城市發展邏輯變化，城市服務對于城市升級至關重要

2019年，我國城鎮化率已達60%，進入都市圈發展的新階段。核心城市的發展思路已發生改變，在城市高速發展階段，城市產業主要為勞動密集型產業，其發展模式基本可總結為，“產業招商-居住區開發-留住產業人口”的管控型發展思路，見圖1。

在城鎮化率60%后，城市發展的模式與動力機制都發生了巨大的改變。核心城市產業以遠遠不再是簡單的生產加工類產業，而聚焦于科技研發、技術升級，屬于資本密集與技術密集類產業，城市發展核心是為高技術、高學歷人才的提供高質量工作環境（辦公樓/研發樓）、完善的公共服務（教育/養老/醫療等）、舒適的生活環境（空氣質量/休閑娛樂/文化嵌入等），進而留住人才、集聚產業升級資源，進而真正實現產業升級與創新。總的來說，城市產業的創新升級是在城市綜合服務引領下的生態環境中生長出來的。

金地產業布局思路與國內城市未來發展邏輯一致，金地在醫療、養老、體育、教育等多方面進行布局。旗下弘金地體育現已形成了“賽事管理”“球員經紀管理”“體育綜合體及場館管理”和“社區體育平臺管理”四大產業集群，而金地教育則以K12民辦雙語國際化學校為主體，以國際學校和高等院校為引擎，打造金地互聯網教育創新中心（教育孵化器）、STEM教育、社區教育等多條業務線。

2.2 產城融合是都市圈城市發展的未來

國內城鎮化60%背景下，相比于核心城市以服務為主導的升級發展、內涵式增長模式，都市圈城市尚有廣袤的城鎮化推進空間，在國內區域一體化的政策導向下，區域協調發展、產業轉移的大趨勢下必將大機遇。在新一輪的新城建設中，吸取前期發展經驗、對標歐美城市發展，睡城、傳統衛星城模式絕非發展所需，產城融合將是城市發展的未來。

對于居民，產城融合可實現居住幸福與生活便利，具體表現在：（1）居民通勤距離的縮短;（2）就近生活服務提供。對于產業，產城融合成本下降，創新提升，具體表現在：（1）產業集聚帶來的成本效應，降低產業企業設備、人員、材料等用料與周轉成本;（2）產業集聚帶來創新效應，驅動產業創新。對于政府，產城融合驅動城鎮化、縮小城鄉差距，提升稅收就業，具體表現在：（1）新型城鎮化的有效推進;（2）城鄉融合的充分實現，縮短城鄉差距;（3）專業化下，畝均稅收的大幅度提升。

總的來說，產城融合一方面幫助推進城鎮化，釋放消費潛能;另一方面促進區域發展與產業創新，是中國產業彎道超車，進而實現國家競爭力的關鍵舉措。無論是綜合型的城市服務的提供商、還是新城區的發展商，產業能力不可或缺。未來產業的發展能力將是幫助企業決勝未來業務發展，幫助城市提升競爭力的關鍵。

3 金地在產業發展上的路徑選擇

3.1 科技投資、企業孵化、園區建設運營一體化協同

金地對產業的布局可以分為兩個板塊理解：一是順應國家戰略發展趨勢，主要包括人工智能、生命科學，以及對應園區開發運營等。在此金地選擇了一套“科技投資、企業孵化、園區建設，一體化協同發展的金地產業模式”，見圖2。金地模式是一種融合思維，絕非傳統的園區開發思路，也非資本、園區分離的疊加思維，而是更多以產業資本的思路，在尋找產業孵化-城市發展-資本收益之間的新結合點。另一塊則是城市服務升級的需要，主要包括教育、養老、體育等。金地選擇了以城市綜合運營為核心，進行配套布局的思路。

本文重點探討金地在順應國家戰略發展趨勢方面的產業布局，即“科技投資、企業孵化、園區建設，一體化協同發展”金地模式的打法與思路。

3.1.1 科技投資：聚焦生命科學和人工智能，謀求多維度協同

金地聚焦生命科學和人工智能兩大方向。原因有以下3點：（1）產業質地優秀，即將達到爆發期。從產業發展周期來看，人工智能與生命科學優秀企業眾多、資本高度關注，都處于爆發前期。（2）生命科學服務于多個民生領域，人工智能在城市運營中也有廣泛的應用空間。兩者都能一定程度與城市運營的主業產生關聯效應。（3）在城市運營思路下，金地自身的城市運營業務可以與產業板塊形成協同效應。

具體到產業投資方面，首先，金地科技投資方面的思路導向是明確的，其中非常創新的一點是以自身資源與需求，符合產業發展方向進行投資。因為金地集團可以鏈接對應需求，所以在投資過程中，可以幫企業找市場、引導企業尋找正確的需求，進而鏈接下一步的企業孵化。其次，金地科技投資很難模仿，與傳統的產業投資基金不同。金地的產業投資并不只是為了獲得簡單的股權投資回報，而是通過“空間運營+孵化+加速”，培育“獨角獸”企業，形成高科技產業集群，也就是在模式中，金地不是傳統的依托每個板塊疊加賺錢，而是通過三個板塊協同去賺錢，形成1+1+1大于3的效果，見圖3。

3.1.2 企業孵化：重視社會效益，孵化產業、孵化企業、更是孵化人

基礎研究完成后的產業化，基于自身資源幫企業找市場。在此理念下，金地與廣東省多個重點實驗室合作，進行早期的產業投資，促進產業成長。比如廣東省新材料實驗室、廣東省生命科學實驗室和深圳的人工智能實驗室，實驗室在基礎研究完成了之后，產品要開始產學研轉化，金地就可以成為該產品產業化公司新的投資人。除了投資以外，金地基于集團資源會提供高階的找市場、找服務、找人才等多維度服務，實現企業真正的全方位成長。在現實產業經營中，金地更是從孵化產業、孵化企業、孵化優秀的人才，進而孵化自身業務的思路尋求發展的。這樣以“孵化人”為導向的業務思路，對社會的效益是極大的，而反過來通過投資“鍛煉人、孵化人”未來基于金地集團資源平臺，反向為人才提供項目，也將為金地集團未來的經營產生巨大的想象空間。孵化的本質就是資本與新科技的重要結合點，是真正為業務發展過程中創造最大價值的板塊。

3.1.3 園區建設：模式清晰、現金流邏輯通暢、服務理念先進

在產業園區開發建設方面，金地獲取了大量榮譽，為行業呈現了大量精品項目。以深圳·金地威新軟件科技園為例，該園區聚集了整機廠華為、大疆、松下、芯片供應商英特爾、總裝廠偉創力、元器件供應商安富利等6家世界500強、17家上市公司，形成了園區內互有層次的產業鏈條。金地啟客威新8號橋項目是全國知名的創意產業集聚區，原址為原上海汽車制動器廠、申貝機械廠、白象電池廠、色織三廠。金地通過業態改造和產業導入，吸引了洛可可、戴森等國內外高端現代服務業領頭企業和高端創意產業人才入駐，推助該區域成為全球高端現代服務業的高地。

產業園開發模式方面，金地打造了一套以優質地塊+打造優質產品+吸引優質企業，最終實現高回報，實現“資產證券化退出”的類美國產業地產發展模式。

前端投資與產品方面，金地把握了國內產業園區市場低端供應過剩，高端供應不足的結構性機會。聚焦一二線城市，優質地塊+優質產品+以高科技、新能源、大健康、新文創為代表的戰略性新興產業的優質企業，服務于行業前沿科技企業發展，落地了通用產業園、專業產業園、舊改文創園、產城綜合體四類產品線。

后端運營、退出方面，金地積極嘗試ABS等業務，使得自身業務具備領先性。2020年5月，公募基礎設施REITs政策推出，與前期發行的各類資產證券化產品類似，REITs的發展也將分為前期的紅利期與后期的成本期，在紅利期進行布局一方面有利于自身收益的實現，另一方面更有利于標桿項目的建立，使得投資人對企業更有信心，進而驅動業務發展。早在2017年5月，嘉實金地八號橋資產支持證券成為了國內ABS歷史上首單文化創意園區資產證券化產品。2019年5月，“深圳威新軟件科技有限公司2019年度第一期資產支持票據”成功發行。兩個資產證券化產品的成功實踐，使得金地在園區投-融-管-退的運營打法與財務思路銜接上具備較大優勢。另外考慮到金地還持有超300萬平方米全自持的優質資產，未來收益具備非常大的想象空間。

自身基因方面，金地擁有A+H股雙上市平臺，基于良好的信用評級與平穩的財務情況，使得自身連續4年綜合融資成本低于5%。金地穩健的負債率、相對較低的融資成本，最終使得企業可以承受長周期投入。這都有助于金地在高能級城市的優質地塊打造高品質項目，賺未來資產的錢，合乎企業經營邏輯的選擇。2020年8月底，針對房地產企業資金監測和融資管理的“三條紅線”出臺，將試點房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋，三項指標均未超出閾值為“綠色檔”。在50強房企中，目前僅有12家為“綠色檔”，金地以凈負債率60%、現金短債比1.25的穩健性位列“綠線”名單內。

3.1.4 創造“產業區位”，打造一套有靈魂的產業發展業務

業務模式本質是價值創造體系，業務模式的成功一定是基于產業業務自身現金流邏輯的成功，在現金流邏輯成功的基礎上，再與中長期價值創造邏輯相疊加，最終構建一套完整的價值創造體系。

“科技投資、企業孵化、園區建設，一體化協同發展”的金地對價值創造是明確的，本質是以科技投資、企業孵化等業務為產業企業創造一個舒適的發展空間，進而在優質地理區位的基礎上，以服務構建產業區位，創造一套適宜于指定產業企業發展的生態環境，最終以孵化企業作為價值創造的最大來源。

“入駐孵化器-加速器-園區”，金地從產業的角度思考問題，超越了傳統地產投融管退的業務思維，使園區更有靈魂，園區不再是一個包租公模式下的產生租金金融資產，而是與城市發展共生的有機生命體，內部蘊含著城市升級發展的動力。

3.2 雙對流、做深耕、補運營

3.2.1 雙對流思路，基于對區域深度理解，支持區域發展海外對流，幫助國內產業升級

從承接國外產業轉移的視角，金地在海外項目布局幫助金地在產業方面配備了承接海外產業轉移、技術轉移的基礎，更有利于獲取國外資本資源，吸引國外資本投資于國內開發。過去五年的時間，金地不斷加強產業投資和產業園建設的能力，吸引更多海外專業人才。從國內產業轉移的視角，金地在完成一線城市布局后，逐步在城市群城市間進行布局。2019年末，金地集團與青島西海岸新區簽署了戰略合作協議，基于對區域產業發展的深刻理解與自身在生物醫藥、文化創意等方面的產業資源，引入生物醫藥和文化創意產業，打造高質量發展核心區。

3.2.2 強聚焦+全覆蓋深耕思路，對區域發展有深度理解

金地在布局方面分為兩條思路：第一，核心城市進行強聚焦，在能做產業的地方做活對應產業，富集相應資源。如蘇州-生命科學;杭州-互聯網;成都-電子信息發展;武漢-汽車與電。這些城市也是金地重點布局的，都布置了對應產業園區。第二，核心城市與城市群的區域深耕思路，基于對區域的深度認知，不同城市金地都可以帶進去不同的產品。當真正在城市群下沉，理解都市圈發展結構時候，金地對區域城市發展認識是全面的，有利于對于項目發展的把控與整體風險控制。

3.2.3 補運營、強服務思路，以服務為主導打造產業生態

從大的城市產業發展角度，產業孵化也好，產業服務也好，政府不可能完全覆蓋。從本質上來說，政府作為規則的制定者，躬身入局指導、乃至參與發展本身也是有違市場原理的。這些服務的空缺，理應由企業頂上，根據市場原則進行發展。強化服務，補全空缺，助力產業發展，進而創造價值，這是產城運營商的本質價值創造思路，也是現階段金地持續發展的方向。

4 穩中求進，打造第二增長曲線

房地產是一個順趨勢的行業，未來10年，當增量住宅全面減少時，我們面臨問題的遠遠不止房地產一個行業，而是國家的財稅、金融全面體系的變革。未來的變革一定是產業的變革，是產業升級創新帶來的增量。

沒有永遠的業務，只有永遠的企業。把握住未來趨勢，這一天看似很遠，但其實很近。時代大潮一定是循序而至，而非驚現滔天巨浪，而真正那一天到來時，誰能提前布局，誰就是未來贏家。對于金地來說，穩中求進，打造第二增長曲線，在產業業務快速成熟的基礎上，未來10年通過開發新的城區，做到真正的產城融合，這方面收入利潤貢獻都會不斷增加，真正幫助企業打造百年老店、長期可持續發展布局。

文章來源：本文由億翰智庫供稿。