“長租房”如何“長租”

作者簡介：

廖俊平，中山大學嶺南

學院教授。

2020年12月召開的中央經濟工作會議提出：“加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場”。短短三個句子，兩次出現“長租房”字樣，凸顯了政策制定者殷切期待市場上租房這一居住形態能夠和購房一樣，長期存在。

租住與自住（即住在自己擁有所有權的住房里，也就是通常所說的買房住）原本就是兩種同樣常見的居住形態（由于中外表述方式的不同，中文通過描述居住者行為來區分“購”房和“租”房，英文則通過所居住的房屋性質區分，即業主自住房：owner-occupied housing;出租房：leased housing）。選擇自住還是選擇租住在國外也是一個值得考慮的問題（英文有個專門的表述：housing tenure choice或者更簡單地說：tenure choice，翻譯成中文即“租購選擇”），這個問題長期以來也是研究住房問題的學者所關注的問題。但居民和學者之所以關注這個問題，并不是因為擔心今天不買房、明天就買不起，或者反過來說：覺得不買房就虧了、賺不到房價快速上漲帶來的增值收益，而是要考慮其他的很多影響因素，例如：買房通常會影響工作流動性，反之租房則便于工作流動，等等。

所以，這次中央經濟工作會議強調“長租房”的實質是要讓居民愿意“長期”租房住。

相當長時期以來，一線城市住房的房價與年租金之比大約在50到100之間，而人民幣一年定期存款基準利率是1.5%，居民還可以有很多投資方式輕松獲得比2%更高的年收益率，也就是說：拿100萬元來買房，還不如用100萬元去投資，獲得比2%高得多的年收益，然后從中拿出2萬元甚至更少的錢來租一年的住房。這么簡單的賬誰都會算，為什么多數人還是選擇買房而不是租房呢？答案同樣很簡單：因為房價持續不斷地在上漲，而且上漲的平均速率高過其他投資的收益率。

所以，要讓居民愿意租房，至少要讓房價保持基本穩定。

如果房價能夠保持基本穩定，而房租也維持在房價1%～2%的水平，那就應該會有很多人愿意租房而不買房，在這種情況下（租房需求增加了），房租就會上漲;而如果房租一直不漲，房主（出租方）就不會愿意繼續出租，于是租賃住房的供應量會減少，結果還是必然導致房租上漲。

現在的市場房租雖說和房價之間的關系不符合正常的投資收益關系，但卻是和現行租房市場的供求關系相匹配的、也是和現行城市工資水平相適應的。如果房租上漲，勞動收入也必須相應提高，以適應上漲后的房租水平。好在同樣在這次的中央經濟工作會議上也兩次提到“調節收入分配”和“優化收入分配結構”，我們有理由期待勞動收入在國民經濟收入中的占比更加合理。這樣就形成一個完美的閉環了。