如何做好停車位投資

5月21日，發改委等部門發布了《關于推動城市停車設施發展意見的通知》。

此次政策明確了“十四五”期間對于停車位建設的規劃和發展導向。

如果觀察這兩年房地產領域的矛盾點，那么除了房價問題外，停車困難也是很多居民家庭抱怨的內容。在停車位供求矛盾的作用下，停車位的價格出現了快速的上漲。當前傳統住宅的投資面臨較為嚴厲的管控，所以一些投資者包括機構投資者也在關注停車位投資。客觀理性地看待停車位市場、真正了解政策的含義和導向，才能真正做好停車位投資。

基于住宅市場理解停車位投資

這里談及的停車位，主要是指住宅小區或住宅社區的停車位，而不是商業辦公或其他領域的停車位。既然涉及住宅小區，那么在理解停車位投資方面，就需要關注住宅小區的發展，尤其是需要研究住宅市場和政策等內容。這是因為，很多停車位本身和住宅項目的銷售有很大關系，若不了解住宅市場政策，那么可能在投資方面會觸碰相關紅線。

而停車位的相關投資政策也形成了差異，這和停車位市場本身有很大的關系。一些大城市的停車位供應壓力是很大的，停車困難的抱怨也比較多。而一些中小城市則出現停車位過剩的現象，房企停車位銷售也比較困難。此類不同的市場下，停車位的認購或投資的政策也有明顯的分化。

從收緊的政策看，包括上海、蘇州等地都有相關的規定。其中蘇州在2017年發布了《關于加強市區新建住宅小區汽車停車位（車庫）處置行為管理的通知》。此次政策對市區新建住宅小區汽車停車位（車庫）出售、附贈和出租等處置行為進行了進一步管理，明確普通商品住宅每戶業主限購1個車位。上海在2019年實施了《上海市住宅物業管理規定》，規定明確，物業管理區域內，建設單位所有的機動車停車位數量少于或者等于物業管理區域內房屋套數的，一戶業主只能購買或者附贈一個停車位;超出物業管理區域內房屋套數的停車位，一戶業主可以多購買或者附贈一個。

當然，放松的政策也有一些。比如2020年10月四川內江發布了《保持中心城區房地產市場平穩健康發展的九條措施》，明確實施購買車位補貼政策。在2020年11月1日至2021年4月30日期間（以購房網簽合同時間為準），購買中心城區各街道及交通鎮、靖民鎮行政區劃內車位的購買人，由其樓盤宗地土地收入受益財政按照一個車位補貼2000元的標準給予購買人補貼。類似政策規定說明此類城市停車位不緊張，地方政府甚至通過財政補貼方式支持去庫存。

綜上，停車位投資者需要密切關注各地住房市場和停車位的政策。尤其是這兩年出現了一些新情況。比如說這幾年限地價和限房價政策后，房企經營壓力增大，這個時候往往出現了各類捆綁銷售的做法，通過捆綁停車位銷售進而變相漲價。而類似情況后續容易被嚴管，進而會影響停車位投資等情況，此類政策變動需要投資者有所了解。

停車位發展政策更加明確

停車困難的問題實際上受到了中央高層的關注，這幾年諸多政策也都提及了解決停車困難的相關措施。值得關注的是，今年5月21日，發改委等部門發布了《關于推動城市停車設施發展意見的通知》。此次政策明確“十四五”期間對于停車位建設的規劃和發展導向。政策顯示，到2025年將使得居住社區、醫院、學校、交通樞紐等重點區域停車需求基本得到滿足。這里明確了居住社區或住宅社區大力發展停車位的目標。

具體來看，此次政策明確，新建居住社區嚴格按照城市停車規劃和居住社區建設標準建設停車位。鼓勵有條件的城市加快實施城市更新行動，結合老舊小區、老舊廠區、老舊街區、老舊樓宇等改造，積極擴建新建停車設施，地方各級財政可合理安排資金予以統籌支持。支持城市通過內部挖潛增效、片區綜合治理和停車資源共享等方式，提出居民停車綜合解決方案。充分發揮基層政府和街道、社區作用，完善業主委員會協調機制，兼顧業主和相關方利益，創新停車設施共建共管共享模式。

從這里可以看出，無論是新建住宅小區還是老舊小區，都能夠享受到相應的政策支持，以更好建設和發展停車位設施。同時，除了硬件方面做增量工作外，相關商業模式創新也得到了鼓勵，比如說停車設施共建共管共享的模式。在此類模式下，一些具有互聯網思維的投資者或企業也可以尋找到商機，真正促進相關業務的推進。

而隨著三胎政策的落地，未來私家車的購置等也會發生變化，這顯然也會影響到居民家庭私家車的數量和對停車位的需求。所以預計各地住宅項目開發過程中，也會充分認識到此類需求，進而在停車位建設等方面會有新的變化。個人投資者或機構投資者應該關注此類變化，積極研究住宅小區建設的新動態，以真正把握停車位的投資機會。換句話說，需要研究新時代住宅小區業主的需求，真正研究停車位的發展動向和變化。尤其是新一代家庭對于停車位的需求結構會有變化，包括智慧停車、停車增值服務等內容，其實這都是在投資中可以增加的業務。

從物業分類角度研究投資策略

從投資的角度看，需要關注住宅物業的特性，以真正了解不同住宅物業所對應的停車位需求，只有這樣才能真正去參與此類投資。

對于普通住宅而言，其停車位的市場需求還是比較大的。但是此類住宅也有很多問題，比如說部分停車位的用地不合規，或者開發商無權處置停車位等。這個時候從投資者角度看，需要注意此類問題，否則即便是買了此類停車位，可能也是無效的，甚至很有可能陷入相關的糾紛之中。相對來說，類似糾紛的現象明顯要多于豪宅項目。

從全國住房市場的發展來看，未來包括保障性租賃住房等發展也將成為重點，成為今年以來各地土地供應和財政支持的重點產品。具體來看，保障性租賃住房包括公租房、人才公寓、藍領公寓、集體宿舍等物業。根據現有的土地交易要求，和普通商品住宅項目一樣，此類保障性租賃住房項目也有嚴格的建造品質要求和標準，停車位配置也是其中的一個內容。同時需要看到，此類居住人群在職業方面有特殊性、停車的需求也會有差異，在投資此類停車位的時候，需要關注用戶的不同需求。實際上，除了保障性租賃住房以外，市場化的租賃住房也有類似停車位配置的要求，相關產品的投資特點都需要把握。

就最近的改革方向看，老舊小區配置停車位也是一個值得關注的點，而且當前政策也鼓勵各類社會資本進入停車位的投資。積極關注老舊小區的停車位市場也很有必要。從老舊小區改造的實際情況看，各地基本上都可以騰挪出空間，即增加停車位的數量，這是各類投資者可以介入的領域。以北京為例，其在今年4月發布的《關于引入社會資本參與老舊小區改造的意見》中明確，在街道（鄉鎮）指導下，經業主大會決定或物管會組織業主共同決定，可以將小區共用部位的廣告、停車等公共空間利用經營與物業服務打包，采用招標等方式選定社會資本，社會資本通過投資改造，獲得小區公共空間和設施的經營權，提供物業服務和增值服務。從這里可以看出，后續社會資本等參與老舊小區停車位改造，將獲得經營權或投資收益權，此類領域的投資也值得關注。

嚴躍進

易居研究院智庫中心研究總監。