不動產登記制度下的房地產經濟發展方向及路徑探究

王春梅

完善健全的不動產登記制度，能夠保護不動產權利人各項合法權益，確保房地產市場平穩有序發展，以此滿足中國經濟的實際發展需求。本文基于對不動產登記與房產經濟的概述進行解讀，明確不動產登記制度對房地產經濟產生的影響，而后總結出具體發展方向和發展路徑，以供參考。

伴隨房地產經濟的不斷發展，為了有效規范行業行為，我國頒布了不動產登記制度，并對其法律內容展開調整。推行不動產登記制度后，給中國房地產行業帶來極大影響。此制度可以有效處理房地產行業中涉及的違規行為，為房地產行業不斷發展提供相應幫助，由此即要求人們真正了解不動產登記與房地產經濟管理相互間存在的關系。

一、不動產登記與房地產經濟的概述

從房產層面而言，中國開展不動產登記的目的并不是為了降低房價，不動產登記和房價之間不存在直接的因果關系。在影響房價變化的各類因素中，最關鍵的即是房產供求關系，然而其他因素也會對房價形成直接或間接影響。開展不動產登記工作，有助于更好征收房產稅，也能夠為中國征收房產稅技術和方法提供相應借鑒，而且不動產登記內容還囊括土地登記、物權保護以及空間信息等多方面。不動產登記形式的推行，能夠讓房產權相關權益受到更好、更全面保障，也可有效解決與不動產有關的各種權屬問題，并且在法律方面給予房產權益人有效的保護，如此對維護房產交易社會市場秩序，確保交易安全具有十分重要的價值意義。除此之外，還可以對目前二手房房源數量增加的現實狀況形成刺激性作用，不僅能夠減少城市房屋空置率，而且還可以充分發揮房屋自身擁有的社會利用價值，便于我國政府更好管控房產行業，進而為房產行業積極健康發展打下扎實基礎。

二、不動產登記制度對房地產經濟的影響

（一）房價方面

房價在一定程度上反映著不動產具有的市場價值，而不動產登記制度的完善和調整，主要是反映政策方面存在的隱性影響，進而對不動產實際市場價格產生直接影響。市場房價是否會出現變化，亦是社會群眾關注不動產登記制度的重點，對此項制度展開調整和完善也就代表著新條例的出現和推行，而房價是社會市場綜合動態的全面體現，因此很多因素均會對房價產生影響，譬如人口聚集、居民收入等多方面，房價變化也會對房產稅的高低形成影響，不動產制度的調整不但會對房價起到調控影響的價值作用，而且亦是推動房地產經濟與保障房地產順利發展的重要策略。對不動產登記制度進行改革創新，主要是站在制度建設的長遠角度進行考慮，可以更好、更有效協調市場秩序、規范市場，降低房產交易活動中可能發生的金融風險。而且，對此制度展開重新整合，在短時間內能夠為房產稅整體征收創造有利條件和優勢。從短期影響而言，房地產征收的標準化、規范化發展在特定程度上有助于改善房價下調狀況，然而從相反角度來看，房價下調并不是調整不動產登記制度而產生的，這是兩者之間存在的區別。

（二）二手房方面

不動產登記制度提出的主要目標就是為了規范產權管理，不僅需要明確產權，而且還需要把調控型政策加入到條例管理領域中。此制度在開展進程中，從工作結果以及流程規范化方面能夠看出，其有助于相關部門在實際工作上實行統一協調，提高信息的整體流通效率，有助于不動產各部門相互間展開統一協調和系統化、全面化管理，亦有助于房產信息化、網絡化管理平臺的創建。在具體工作流程方面，登記制度的完善，可使審批制度達到高效化發展，亦可使各個申請程序變得更為簡化。現如今，不動產登記制度的開展范圍還未包含所有權不明確或是模糊的房產，因此多數購房者依舊在信息網絡管理平臺正式運行前對其持有觀望態度，在社會市場中也不會產生大量購房投資行為。然而在現實工作中能夠發現，這一制度的開展對二手房社會市場情況產生一定影響，主要是因為完善健全的不動產信息登記制度加大了房源的全面展示，使客戶獲取信息更為快速、便捷，并且房源的全面展示也有助于政府對各個房地產進行有效監管，而這部分行為在一定程度上促進投資購房者增大了對二手房屋的拋售力度，在社會市場上二手房整體數量會因不動產登記制度的完善而不斷增多，供應量不斷增大，影響二手房的市場價格。

（三）房地產經濟

不動產登記制度的推行，雖然有助于整個房地產行業的標準化與規范化發展，但是針對購房者而言，亦會形成相應心理影響，特別是短期影響。許多購房人員均會對此項新制度秉持觀望態度，短時間內不采取任何行動，然而此種觀望并不會長期持續下去，全球領域貫徹落實不動產登記制度大約三年時間左右，而購房人員的觀望期也與此制度落實時間基本相同。另外，由于消費者存有一定觀望心理，所以此制度不會立刻對房產市場的大環境和大范圍造成影響，盡管存在一定影響，但強烈程度也比較薄弱。從國家角度而言，此項制度推行的初衷主要是為了推動房地產行業得以更好、更全面發展，因此國家政府亦會對房地產行業展開不斷規劃與推薦，使不動產登記制度能夠貫徹落實。推進方法主要依靠現代信息技術，其可以提升工作成效和工作質量，根據對房地產數據信息的歸納整理，能夠使信息公示更為透明，有效緩解傳統房地產信息失衡的問題，并且此種透明化、直觀化的信息管理模式，也為我國房產稅征收提供了強有力的條件。總體而言，不動產登記制度的開展會為我國房地產市場帶來極大影響，然而此種影響并非長期存在，要想將此項制度真正落實到社會市場各個環節中，必須儲備一定時間。在此項制度發展及完善的進程中，房地產行業涉及的投資行為也會漸漸減少，對社會市場監控也在逐步開展，因此相關從業人員應當站在理性角度看待此項制度，明確此項制度的影響和優勢，進而為房地產日后更好發展提供強大支撐。

三、不動產登記制度下的房地產經濟發展方向及路徑

（一）強化房產市場宏觀調控

房地產市場是一種商品市場，需要遵守社會市場經濟的發展規律，所以我國政府需要盡量減少行政干預，然而，房地產與民生利益息息相關，會對社會群眾居住生活產生直接影響，如若對其放任不管、自由隨意發展，一旦市場出現“失靈”導致房價直線上漲，超出群眾承受能力，定然會損害人民利益，對我國國民經濟的不斷發展產生消極影響。所以，我國政府應當增強對房地產市場的宏觀調控，將房價控制在科學范圍內，在這一區間內市場可隨意調節，一旦超出此區間，則必須展開行政干預，讓房價回歸到正常范圍。另外，地方各級政府還應當貫徹落實“房子是用于居住的，并非是用來炒作的”這一定位，使房地產回到居住屬性，利用稅收等方式調整房地產的具體投資回報率，指導房地產進行合理消費，推動房地產市場平穩健康發展。