登記機(jī)構(gòu)如何判斷土地出讓價(jià)款是否繳清

鐘京濤

案? ?例

2015年6月，某市政府與甲公司簽訂協(xié)議約定，甲公司投資開發(fā)占地面積170畝的山體公園及周邊商住項(xiàng)目，市政府對(duì)其中商業(yè)用地摘牌價(jià)超出38萬元/畝部分返還用于支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。協(xié)議簽訂之日起7日內(nèi)，甲公司支付定金1000萬元及項(xiàng)目用地報(bào)批前期費(fèi)用500萬元。前述費(fèi)用在摘牌后計(jì)入土地出讓總價(jià)款，如甲公司未摘牌則予以退還。投資協(xié)議簽訂后，甲公司于同年7月繳納了定金及用地報(bào)批前期費(fèi)用共計(jì)1538萬元。

2016年3月，甲公司通過掛牌出讓取得土地使用權(quán)，并與乙國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定：出讓面積為3.4萬平方米，出讓價(jià)款3057萬元，合同簽訂后1月內(nèi)付清全部?jī)r(jià)款的50%，365日內(nèi)付清全部?jī)r(jià)款;如不能按時(shí)支付出讓價(jià)款，自滯納之日起每日按遲延支付款項(xiàng)的1‰繳納違約金;付清全部出讓價(jià)款后，持本合同和出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。甲公司于同年3月至2018年4月分六次向乙國(guó)土資源局支付出讓價(jià)款共計(jì)1920萬元。因甲公司未全額繳納出讓價(jià)款，乙國(guó)土資源局多次催繳未果后，于2018年6月向人民法院提起民事訴訟，請(qǐng)求判令甲公司支付剩余出讓價(jià)款1137萬元及違約金（自逾期之日起按欠繳出讓價(jià)款金額每日1‰計(jì)算，至起訴前金額為408萬元）。甲公司以在投資協(xié)議及市政府2014年7月、2016年6月的專題會(huì)議紀(jì)要中已經(jīng)明確地價(jià)優(yōu)惠及抵扣、返還政策為由，拒絕支付。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的出讓合同合法有效，甲公司未按約定支付出讓金已構(gòu)成違約;本案出讓合同與投資協(xié)議的締約主體不同，甲公司依據(jù)投資協(xié)議抵扣缺乏法定和約定依據(jù)，且合同中逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院文件規(guī)定，申請(qǐng)調(diào)整沒有法律依據(jù)。據(jù)此，一審法院判決：甲公司支付剩余出讓價(jià)款1137萬元，同時(shí)按欠繳出讓價(jià)款金額每日1‰計(jì)算違約金，直至付清出讓價(jià)款時(shí)為止。甲公司不服一審判決，提起上訴。二審法院認(rèn)為，案涉投資協(xié)議與出讓合同涉及的是同一宗土地，同一土地在出讓中只能收取一次出讓金而不能重復(fù)收費(fèi)。據(jù)此，二審法院判決：撤銷一審民事判決，駁回乙國(guó)土資源局的訴訟請(qǐng)求。

分? ?析

2006年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）規(guī)定，土地出讓合同應(yīng)約定對(duì)土地使用者不按時(shí)足額繳納土地出讓收入的，按日加收違約金額1‰的違約金。由此可見，土地出讓合同中的違約金標(biāo)準(zhǔn)并非是當(dāng)事人自由協(xié)商約定，而是由國(guó)務(wù)院規(guī)范性文件作出的政策性規(guī)定和要求。

根據(jù)法律規(guī)定，自然資源主管部門作為土地出讓合同的出讓方，嚴(yán)格按照合同約定督促受讓方及時(shí)、足額繳納土地出讓價(jià)款，并確定出讓價(jià)款是否繳清是其職責(zé)和義務(wù)所在。《通知》等文件明確要求將土地出讓收支全額納入預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理，不得以

“招商引資”“舊城改造”等各種名義減免土地出讓收入，實(shí)行“零地價(jià)”，甚至“負(fù)地價(jià)”，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入。但是，實(shí)踐中地方政府將土地出讓價(jià)款優(yōu)惠作為招商引資協(xié)議內(nèi)容、隨意變通出讓程序的現(xiàn)象仍然存在，導(dǎo)致投資協(xié)議與出讓合同交叉，權(quán)利和義務(wù)互為前提，出讓價(jià)款能否抵扣、出讓價(jià)款是否繳清難以確定等一系列問題也隨之出現(xiàn)。

從完整意義上理解，土地出讓價(jià)款是否繳清，不僅要看出讓合同約定的數(shù)額，還應(yīng)包括違約金;對(duì)于是否考慮前期費(fèi)用的扣除，由于涉及不同的法律關(guān)系和出讓金收支管理政策規(guī)定，法理上爭(zhēng)議不大。但是考慮到實(shí)踐中能否從單一法律關(guān)系角度去裁判仍然爭(zhēng)議較大。

從不動(dòng)產(chǎn)登記的角度來看，引申出的問題就是登記審查制度建設(shè)中登記機(jī)構(gòu)審查土地出讓價(jià)款是否繳清方面的手段和能力是否匹配。其中涉及的違約金計(jì)算及有關(guān)費(fèi)用抵扣等問題很難從出讓合同及繳納憑證中直觀判斷，對(duì)于是否審查出讓金繳納情況、如何審查等問題有必要做進(jìn)一步規(guī)范和統(tǒng)一。如果確實(shí)需要審查，也應(yīng)借鑒部分地區(qū)由土地利用或權(quán)益部門出具繳納完畢的憑證作為依據(jù)的做法，而不是僅依靠繳納收據(jù)。否則，其中的不確定因素將帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。（作者單位：自然資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心）