富力地產(chǎn)邁不過“三道紅線”降負(fù)債壓力下 違規(guī)交房問題凸顯

熊穎

最新中報(bào)顯示，為滿足“三道紅線”的要求，絕大多數(shù)房企降杠桿、降檔成效明顯。但也有的房企降杠桿不夠明顯，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至今年上半年末，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%，凈負(fù)債率為123%，現(xiàn)金短債比約為0.55，全部沒有達(dá)到“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)。

降負(fù)債和促回款是房企改善“三道紅線”的兩大有效手段。然而在降檔的巨大壓力下，富力地產(chǎn)表現(xiàn)得有些“心急”，交房回款方面富力地產(chǎn)違規(guī)行為不斷。據(jù)《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其在太原、臨汾、廣州、天津等地的樓盤項(xiàng)目存在先交房、后驗(yàn)房的違規(guī)交房行為。

富力踩全“三道紅線”降杠桿壓力較大

8月24日，富力地產(chǎn)發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。作為截至2020年末“三道紅線”全踩的差等生房企，富力地產(chǎn)的降杠桿成效比起業(yè)績(jī)表現(xiàn)更受大家關(guān)注。

截至上半年底，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約127.6億元，和去年底的256.7億元相比，減少129.1億元;總負(fù)債約3317.8億元，比較去年底減少184億元，其中有息借款約1433.5億元，較去年底下降164億元，短期借款約519億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公司的在手現(xiàn)金規(guī)模。

而據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至今年上半年底，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%，較去年底下降1.8個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率為123%，較去年底減少約7個(gè)百分點(diǎn);現(xiàn)金短債比為0.55，較去年底減少約0.08。不難看出，雖然半年時(shí)間過去，上述三項(xiàng)指標(biāo)均有改善，但富力地產(chǎn)仍“三道紅線”全踩，歸屬“紅檔”房企行列。

中期業(yè)績(jī)會(huì)上，富力管理層表示，公司將每年達(dá)標(biāo)一條“紅線”指標(biāo)，“2021年一條，2022年一條，2023年一條。”富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)助理李啟明指出，公司的目標(biāo)是減債為主或者紅線達(dá)標(biāo)為主，希望做回公司本身的業(yè)務(wù)，包括賣樓、收款、結(jié)賬、預(yù)售，未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流幫公司減債。

會(huì)上，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉還表示，“希望股東給一些耐性”，因?yàn)楝F(xiàn)行環(huán)境下賣樓收錢慢，要以“安全為主”，公司未來12個(gè)月將著重就現(xiàn)金流、持續(xù)減債兩方面去精細(xì)化管理。

在富力地產(chǎn)半年報(bào)發(fā)布后，標(biāo)普隨即出具研究報(bào)告，報(bào)告表示，富力地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)仍偏向于短期資本，且改善速度將較為平緩。此外，富力地產(chǎn)的流動(dòng)性狀況距離評(píng)級(jí)下調(diào)閾值的緩沖區(qū)依舊很窄，該公司能否將流動(dòng)性改善到與較高評(píng)級(jí)同行一致的水平，仍取決于現(xiàn)金生成的可持續(xù)性。

而花旗也在報(bào)告中指出，富力地產(chǎn)明年的首要任務(wù)是再融資和減少負(fù)債，預(yù)期集團(tuán)今年的利潤(rùn)將會(huì)持平。

降價(jià)銷售 增收不增利

今年上半年，富力地產(chǎn)回款加速明顯，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入394.9億元，同比增長(zhǎng)18%。營(yíng)收的增長(zhǎng)得益于交付面積的增加。作為貢獻(xiàn)公司營(yíng)收超9成的物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)，今年上半年交付物業(yè)面積409.8萬平方米，同比增長(zhǎng)22%;對(duì)應(yīng)貢獻(xiàn)營(yíng)收359.46億元，同比增長(zhǎng)17%。

半年報(bào)顯示，海南營(yíng)收42.82億元，主要來自海南富力首府;太原營(yíng)收41.52億元，其中僅太原富力金禧城這一單一項(xiàng)目就貢獻(xiàn)營(yíng)收25.54億元，占總營(yíng)收的7%;而重慶也貢獻(xiàn)營(yíng)收19.35億元。作為富力地產(chǎn)營(yíng)收貢獻(xiàn)的主要陣地，海南、太原、重慶三城市貢獻(xiàn)了公司今年上半年總營(yíng)收的29%。

不過，交付面積和營(yíng)業(yè)收入的快速增長(zhǎng)并沒能換來公司凈利潤(rùn)的同步提升。今年上半年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)30.8億元，較去年同期的37.92億元，同比下滑18.78%。

而之所以凈利潤(rùn)明顯下滑，一部分原因在于，期內(nèi)富力地產(chǎn)采取了降低價(jià)格以刺激銷售、去庫存的營(yíng)銷策略，總平均售價(jià)從去年上半年的9200元/平方米降至今年同期的8800元/平方米，降幅達(dá)4%。

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，李思廉表示，“所有的公司都在拼命地提高現(xiàn)金流。富力自然也不例外，甚至不惜忍痛犧牲一部分利潤(rùn)。”“三道紅線”令房企有息負(fù)債增長(zhǎng)受限。在此大背景下，房企紛紛加速降杠桿，以求滿足“安全線”要求。而剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比都遠(yuǎn)超紅線標(biāo)準(zhǔn)的富力地產(chǎn)降負(fù)債壓力不小，這也倒逼富力地產(chǎn)不得不采取薄利多銷的促銷方式，來加快銷售去化和現(xiàn)金回流。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在2021年上半年貢獻(xiàn)了富力地產(chǎn)7%營(yíng)收的太原富力金禧城降價(jià)明顯。富力地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，金禧城于2017年11月開盤，目前“暫無報(bào)價(jià)”，但仍然在售。不過根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，當(dāng)前金禧城僅售6800元/平方米，這一售價(jià)相較其在2020年末的價(jià)格12300元/平方米，接近“腰斬”。

或許也是受“腰斬”式降價(jià)的影響，太原雖營(yíng)收貢獻(xiàn)較大，但其在盈利能力方面卻拖后腿嚴(yán)重。今年上半年富力地產(chǎn)毛利率從去年同期的33.5%降至22.3%，下滑11.2個(gè)百分點(diǎn)。而根據(jù)半年報(bào)，太原毛利率僅為21%，不光遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他營(yíng)業(yè)額排名靠前的城市——海南的毛利率水平35%、重慶的40%、北京的51%，還低于富力地產(chǎn)今年上半年的整體毛利率水平。

貢獻(xiàn)7%營(yíng)收的太原金禧城疑存違規(guī)交房、質(zhì)量問題

金禧城在富力地產(chǎn)上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)中扮演著較為重要的作用，然而《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金禧城疑似存在延期交房、違規(guī)交房等諸多問題。

今年3月，有金禧城C3號(hào)樓業(yè)主在人民網(wǎng)旗下的互聯(lián)網(wǎng)官民互動(dòng)平臺(tái)領(lǐng)導(dǎo)留言板表示，金禧城C3應(yīng)在2020年12月31日交房，現(xiàn)在已延期60多天。期間（富力）只發(fā)了一封短信給業(yè)主，說要延期交房，但并未說明具體交房期限。

至6月，該樓盤業(yè)主反映，富力在收房問題上存在違規(guī)和欺騙業(yè)主行為。其指出，“5月31日富力在其金禧城售樓部現(xiàn)場(chǎng)出示的《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)備表》中，最后一頁為空白，無住建部有關(guān)部門簽字蓋章。”