對(duì)比全球核心城市房價(jià)：京滬深到底有沒有泡沫

管清友

從全球來看，中國的房價(jià)到底有沒有泡沫？這是一個(gè)難以回答的問題。國際對(duì)比是一個(gè)很好的參考，但直接拿中國和國外房價(jià)對(duì)比非常危險(xiǎn)，因?yàn)橹袊姆績r(jià)太不一樣，直接對(duì)比很容易產(chǎn)生系統(tǒng)性偏差。所以，我們選取Numbeo的數(shù)據(jù)，這是目前世界上最大的在線協(xié)作數(shù)據(jù)庫網(wǎng)站，通過用戶在線協(xié)作，實(shí)現(xiàn)全球國家和城市生活成本信息實(shí)時(shí)更新，便于進(jìn)行數(shù)據(jù)比較。

為提高可比性，我們選取全球最具代表性的全球核心城市作為樣本，具體包括北京、上海、廣州、深圳、香港、倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京、悉尼、洛杉磯、孟買、羅馬、柏林、臺(tái)北、莫斯科、芝加哥等20個(gè)城市，自上而下分析全球核心城市的絕對(duì)房價(jià)和相對(duì)房價(jià)水平。

01絕對(duì)房價(jià)：修正后僅次于香港

我們直接選用一線城市中心區(qū)域和非中心區(qū)域平均房價(jià)進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)中國一線城市京滬深中心城區(qū)平均房價(jià)名列前茅，但與排名靠前的香港、倫敦和新加坡相比還有一定的差距。

根據(jù)Numbeo 2021年6月核心城市中心城區(qū)的最新房價(jià)數(shù)據(jù)，香港以32218美元/平方米遙遙領(lǐng)先;緊隨其后的是新加坡和巴黎，分別為18023美元/平方米、16709美元/平方米;深圳、北京、上海分別以16490美元/平方米、15987美元/平方米、15515美元/平方米的價(jià)格位居第四、第五、第七，排名十分靠前。深圳、北京中心城區(qū)房價(jià)已超過倫敦，上海超過紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京等國際一線大城市。由此可見，中國內(nèi)地一線城市京滬深房價(jià)位居前十，在全球處于領(lǐng)先地位，比肩巴黎、新加坡、倫敦、紐約、舊金山等全球知名城市，但與排名靠前的香港、新加坡、巴黎相比，仍存在一定的差距，京滬深中心城區(qū)房價(jià)約為香港的一半。

但是考慮到中國內(nèi)地常用的為建筑面積，核心城市多為帶電梯住宅，選用75%的得房率，進(jìn)行折算后可以發(fā)現(xiàn)，深圳、北京和上海中心區(qū)域?qū)嶋H房價(jià)分別為21986美元/平方米、21316美元/平方米和20687美元/平方米，已經(jīng)超過新加坡和巴黎，僅次于香港，且與香港差距進(jìn)一步縮小。

再來看一下非中心城區(qū)：20個(gè)全球核心城市非中心城區(qū)房價(jià)與中心城區(qū)差距明顯，部分城市非中心城區(qū)房價(jià)不到中心城區(qū)的一半，但非中心城區(qū)總體排名幾乎無變化，僅有個(gè)別城市調(diào)換順序。根據(jù)Numbeo網(wǎng)站2021年6月核心城市非中心城區(qū)的最新房價(jià)數(shù)據(jù)，深圳、北京、上海核心城市非中心城區(qū)平均價(jià)格分別為8968美元/平方米、7800美元/平方米、7596美元/平方米，約為中心城區(qū)的一半，位居第五、第八、第九，排名依然靠前，但相對(duì)中心城區(qū)排名有所后移。

非中心城區(qū)也按照75%的得房率進(jìn)行折算后，深圳、北京和上海非中心城區(qū)房價(jià)分別為11958美元/平方米、10400美元/平方米和10128美元/平方米，僅次于香港和巴黎，成功超過舊金山、新加坡、臺(tái)北和倫敦。

02相對(duì)房價(jià)：全球最高，沒有之一

第一個(gè)指標(biāo)是房價(jià)收入比：修正前僅次于香港，修正后全球最高。一般用于衡量房價(jià)相對(duì)居民收入的合理程度，比如京滬深中心城區(qū)的房價(jià)收入比平均達(dá)到34倍，意味著家庭儲(chǔ)蓄34年以上才能買到一處中心城區(qū)普通住宅。

Numbeo網(wǎng)站采用的是公寓價(jià)格中位數(shù)與家庭可支配收入中位數(shù)的比值，公寓價(jià)格選用中心區(qū)域和非中心區(qū)域房價(jià)均值，公寓中位數(shù)為90平方米。假設(shè)50%為女性勞動(dòng)力，凈可支配家庭收入定義為1.5倍平均凈工資，在2021年6月份核心城市中心城區(qū)的最新房價(jià)收入比數(shù)據(jù)中，香港以44.95排名第一，深圳、北京、上海的房價(jià)收入比分別以43.48、41.85、34.16位居第二、第三、第五，遙遙領(lǐng)先其他城市。第四名孟買為35.19，和上海相差不大，第十名之后的城市房價(jià)收入比均在20以下。

如果用得房率折算修正后的房價(jià)去計(jì)算房價(jià)收入比，那京滬深更是高得驚人，深圳、北京和上海分別達(dá)到57.97、55.80和45.55，均超過香港，成為全球買房負(fù)擔(dān)最高的城市。

第二個(gè)指標(biāo)是房價(jià)租金比：深圳全球最高。從直觀上說，每平方米的房價(jià)與年租金之比，度量房屋出租取得的投資回報(bào)情況，可用于判斷是買房還是租房劃算。再進(jìn)一步說，租金更能反映實(shí)際的居住需求，房價(jià)如果相比租金高出很多，那意味著房價(jià)存在投機(jī)炒作的金融成分，可以理解為存在泡沫。

京滬深的中心城區(qū)和非中心城區(qū)的房價(jià)租金比均位于前列，租房的性價(jià)比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金時(shí)，假設(shè)一臥室公寓有50平方米，三臥室公寓有110平方米，未考慮稅收或維護(hù)費(fèi)用。在2021年6月核心城市最新房價(jià)租金比數(shù)據(jù)中，深圳、北京、上海中心城區(qū)的房價(jià)租金比分別以82.15、60.39、47.97位居第一、第五和第六;非中心城區(qū)中深圳也是位居第一，北京和上海名次各后退了一位，房價(jià)租金比均超過49。國際通行的臨界點(diǎn)是25，超過臨界值表明該區(qū)域房產(chǎn)投資價(jià)值變小，租房比買房更加經(jīng)濟(jì)。如前所述，租房的都是實(shí)際居住需求，買房的有些是投機(jī)需求，房價(jià)租金比高，說明投機(jī)需求超過了實(shí)際居住需求，有一定的泡沫。