對比全球核心城市房價：京滬深到底有沒有泡沫

管清友

從全球來看，中國的房價到底有沒有泡沫？這是一個難以回答的問題。國際對比是一個很好的參考，但直接拿中國和國外房價對比非常危險，因為中國的房價太不一樣，直接對比很容易產生系統性偏差。所以，我們選取Numbeo的數據，這是目前世界上最大的在線協作數據庫網站，通過用戶在線協作，實現全球國家和城市生活成本信息實時更新，便于進行數據比較。

為提高可比性，我們選取全球最具代表性的全球核心城市作為樣本，具體包括北京、上海、廣州、深圳、香港、倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京、悉尼、洛杉磯、孟買、羅馬、柏林、臺北、莫斯科、芝加哥等20個城市，自上而下分析全球核心城市的絕對房價和相對房價水平。

01絕對房價：修正后僅次于香港

我們直接選用一線城市中心區域和非中心區域平均房價進行對比，可以發現中國一線城市京滬深中心城區平均房價名列前茅，但與排名靠前的香港、倫敦和新加坡相比還有一定的差距。

根據Numbeo 2021年6月核心城市中心城區的最新房價數據，香港以32218美元/平方米遙遙領先;緊隨其后的是新加坡和巴黎，分別為18023美元/平方米、16709美元/平方米;深圳、北京、上海分別以16490美元/平方米、15987美元/平方米、15515美元/平方米的價格位居第四、第五、第七，排名十分靠前。深圳、北京中心城區房價已超過倫敦，上海超過紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京等國際一線大城市。由此可見，中國內地一線城市京滬深房價位居前十，在全球處于領先地位，比肩巴黎、新加坡、倫敦、紐約、舊金山等全球知名城市，但與排名靠前的香港、新加坡、巴黎相比，仍存在一定的差距，京滬深中心城區房價約為香港的一半。

但是考慮到中國內地常用的為建筑面積，核心城市多為帶電梯住宅，選用75%的得房率，進行折算后可以發現，深圳、北京和上海中心區域實際房價分別為21986美元/平方米、21316美元/平方米和20687美元/平方米，已經超過新加坡和巴黎，僅次于香港，且與香港差距進一步縮小。

再來看一下非中心城區：20個全球核心城市非中心城區房價與中心城區差距明顯，部分城市非中心城區房價不到中心城區的一半，但非中心城區總體排名幾乎無變化，僅有個別城市調換順序。根據Numbeo網站2021年6月核心城市非中心城區的最新房價數據，深圳、北京、上海核心城市非中心城區平均價格分別為8968美元/平方米、7800美元/平方米、7596美元/平方米，約為中心城區的一半，位居第五、第八、第九，排名依然靠前，但相對中心城區排名有所后移。

非中心城區也按照75%的得房率進行折算后，深圳、北京和上海非中心城區房價分別為11958美元/平方米、10400美元/平方米和10128美元/平方米，僅次于香港和巴黎，成功超過舊金山、新加坡、臺北和倫敦。

02相對房價：全球最高，沒有之一

第一個指標是房價收入比：修正前僅次于香港，修正后全球最高。一般用于衡量房價相對居民收入的合理程度，比如京滬深中心城區的房價收入比平均達到34倍，意味著家庭儲蓄34年以上才能買到一處中心城區普通住宅。

Numbeo網站采用的是公寓價格中位數與家庭可支配收入中位數的比值，公寓價格選用中心區域和非中心區域房價均值，公寓中位數為90平方米。假設50%為女性勞動力，凈可支配家庭收入定義為1.5倍平均凈工資，在2021年6月份核心城市中心城區的最新房價收入比數據中，香港以44.95排名第一，深圳、北京、上海的房價收入比分別以43.48、41.85、34.16位居第二、第三、第五，遙遙領先其他城市。第四名孟買為35.19，和上海相差不大，第十名之后的城市房價收入比均在20以下。

如果用得房率折算修正后的房價去計算房價收入比，那京滬深更是高得驚人，深圳、北京和上海分別達到57.97、55.80和45.55，均超過香港，成為全球買房負擔最高的城市。

第二個指標是房價租金比：深圳全球最高。從直觀上說，每平方米的房價與年租金之比，度量房屋出租取得的投資回報情況，可用于判斷是買房還是租房劃算。再進一步說，租金更能反映實際的居住需求，房價如果相比租金高出很多，那意味著房價存在投機炒作的金融成分，可以理解為存在泡沫。

京滬深的中心城區和非中心城區的房價租金比均位于前列，租房的性價比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金時，假設一臥室公寓有50平方米，三臥室公寓有110平方米，未考慮稅收或維護費用。在2021年6月核心城市最新房價租金比數據中，深圳、北京、上海中心城區的房價租金比分別以82.15、60.39、47.97位居第一、第五和第六;非中心城區中深圳也是位居第一，北京和上海名次各后退了一位，房價租金比均超過49。國際通行的臨界點是25，超過臨界值表明該區域房產投資價值變小，租房比買房更加經濟。如前所述，租房的都是實際居住需求，買房的有些是投機需求，房價租金比高，說明投機需求超過了實際居住需求，有一定的泡沫。