謹防“大而不倒”樓市又被警告了

凱風

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近日，在2021年陸家嘴金融論壇上，央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清表示，那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機會發家致富，正像押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。

雖說這句話指向的是金融衍生品炒作，但房價被牽連其中，釋放出非同尋常的警示信號。

這不是權威人士第一次發出類似警告了。

有人應該還記得，3年前，郭樹清在2018年陸家嘴金融論壇上曾發出提醒：

理財產品收益率超過6%就要打問號，超過8%很危險，超過10%就要做好損失全部本金的準備。

3年后的今天，全國的P2P網貸機構已經從高峰時期的3595家縮減為0了。

針對房地產'相關人士已經多次發出類似表態，連番發出預警，且話語一次比一次嚴厲，態度一次比一次堅決。

2020年，郭樹清在《十四五規劃建議輔導讀本》中發表文章指出，房地產與金融業深度關聯。上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

2021年初，郭樹清在國新辦新聞發布會上表示，房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大“灰犀?！?，很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機，這是很危險的。因為你持有那么多房產，將來市場價格要是下來，你個人的財產就會有很大的損失，貸款就還不上本金和利息，銀行也收不回貸款，經濟生活就會發生很大的混亂。所以，必，頁既積極又穩妥地促進房地產市場平穩健康發展。

這些話可謂一以貫之，顯然不只是說說而已。

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房地產接連被警告，釋放了什么信號？

作為金融監管者和決策者，對樓市發出預警，主要目的在于防范金融風險。

在中國，房地產并非單純的土建行業，不只是與混凝土打交道，涉及鋼鐵、水泥、電器等上下游諸多行業，與信貸、消費等領域息息相關，更關乎許多人的財富基本盤，嚴重影響金融安全和社會穩定。

牽一發而動全身，絲毫疏忽不得。

每一次房地產危機，都會影響整個金融體系乃至經濟。正如權威人士所言，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。

上世紀90年代的日本，在房地產泡沫崩盤后曾經一蹶不振，“失去的30年”讓日本錯失了發展機遇。

當時，由于整個社會與房地產深度捆綁，房地產泡沫破裂，東京等六大都市區的地價一度超跌了60%以上，由此導致無數人財富灰飛煙滅，大量公司、銀行破產，整個社會備受其害。

1990年代的海南，同樣遭遇過一場房地產泡沫破裂的風險。鼎盛時期，這個只有600多萬人口的小島上，云集了兩萬多家房地產公司，平均每300人就對應一家房地產公司。

但隨著房地產泡沫破裂，海南房價一瀉千里，短短一年多，土地價格從1991年的幾十萬每畝，攀升到1993年的最高600多萬元/畝。從1988年到1993年，海口、三亞等熱門地區商品房價格從1000多元攀升到5000元以上。

直到10多年后，海南才清理完歷史爛賬，后來借助國際旅游島和自貿港的機遇，再次起飛。

這次海南獲得自貿港的超級政策加持之時，特意將“去房地產”作為重要配套政策，可謂吸取了前車之鑒。

無論是基于歷史經驗教訓，還是出于防范未來風險的考慮，我們都已經看到，防范金融風險，遏制房地產金融化泡沫化，已經成為這兩年金融政策的明牌。

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房地產面臨哪些金融風險？

第一個風險是房地產企業高負債、高杠桿，“大而不倒”的風險。

在中國，房地產是一個年銷售規模超過17萬億的超級行業，沒有其他行業能與之相匹敵。市場巨大，培育出眾多超級巨頭，年銷售額破千億的房企就有30多家，超過5000億的則有4家。

規模有多大，背后的負債和杠桿就有多夸張。房地產是典型的高周轉、高杠桿、高負債行業，對資金環境和融資環境極其敏感。

一旦市場發生變化，或者融資環境收緊，一些高負債的房企就開始面臨壓力。

房企一邊捆綁著銀行，另一邊捆綁著購房者，一旦出現債務危機，影響的絕不只是一家企業。

近年來。每年破產的房企就有數百家之多。這些房企過去多是中小企業，如今連一些大型房企乃至超級房企都開始遭遇債務危機，金融風險不可小覷。

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第二個風險是居民炒房帶來的杠桿和泡沫風險。

央行此前發布的報告顯示，中國城鎮居民家庭資產以實物資產為主，住房占比近七成，房貸是家庭負債的主要構成，占家庭總負債的75.9%。

這說明，我國家庭居民70%的財富都是房產，70%以上的負債都是房貸。一旦房價出現大幅下行波動，將會影響幾乎所有人。

衡量房地產泡沫，有房價收入比、租金回報率等指標，但最重要的當屬居民杠桿率，即居民部門總債務與GDP之比。

2021年，我國居民杠桿率超過62%，創下歷史新高，已經趕上了發達國家水平。這一數字相比2008年翻了3倍多，增速之快，無出其右者。

居民欠下的債務，已經相當于GD聰量的6成以上。這意味著什么，可謂不言而喻。

一旦收入增速不及預期，或者房價出現明顯回調，金融風險就會如影隨形。

無論出于防范開發商“大而不倒”的考慮，還是防范居民持續加杠桿的危險未來，遏制房地產金融化、泡沫化，都是必然之舉。

所以，我們看到，過去一年多來，樓市調控正在層層加碼，嚴查經營貸力度越來越大，房企融資三道紅線和房貸兩道紅線先后出臺，二手房指導價橫空出世，房地產稅試點正在路上……

一切剛剛開始，勿謂言之不預也。