巧用方法產生現金流

甄愛軍

文前提要：在當前的市場環境下，仍然有辦法通過房產產生現金流，比如貸款買房用未來的現金流滿足現在的住房需求，或者選擇收益率高且穩定的REITs產品。

利用未來現金流

貸款買房是一種比較好的購房方式，其主要目的在于用未來的現金流滿足現在的住房需求。

今年一季度，房地產市場熱度較高，央行公布的金融數據顯示，一季度居民部門新增中長期貸款達到1.98萬億元，規模創近10年同期歷史新高。實際上，今年1～5月，居民部門新增信貸規模達到3.7萬億元，比2019年增長24%，其中居民部門新增中長期貸款2.9萬億元，較2019年增長29%左右。可見，選擇以貸款的形式買房，仍然還是目前的主流模式。

貸款方式不同，所需支付的利息也會有所區別。以申請一筆總額為200萬元、還款期20年的純商業貸款為例，假定貸款利率為4.90%，采用等額本息還款法時，每個月需要償還房貸為13088.9元。此外，還款總額為314.13萬元，在利率保持不變的前提下，利息開支為114.13萬元。

在其他條件不變的情況下，如果采用等額本金還款法，每個月的還款金額則不太一樣。第一個月最高，為16500.0元，隨后逐月遞減，直至第101個月時，還款金額才降至13097.2元，與等額本息還款法的月均還款金額相似。隨后還款金額依然在減少，最后一個月只需還8367.4元。在整個還款期內，還款總額為298.41萬元，支付貸款利息98.41萬元，較等額本息還款法少還了15.72萬元。

從表面上看，等額本息要比等額本金還款法付出更高的利息成本，這是否意味著選擇等額本金還款法更加合適呢？其實，答案恰恰相反。專家建議貸款方式最好采用等額本息還款法，原因有以下兩個方面：首先，是現金流支出比較穩定，購房者可以根據家庭的收入情況，來靈活合理地安排資金使用計劃。其次，可貸款金額比等額本息還款法高，因為等額本金還款法是按首月還款額計算貸款額的，通過上述計算結果得知，等額本金還款法首月的月供要明顯高于等額本息還款法，所以會導致貸款額度降低。

REITs也是選擇

房價雖然仍可能出現上漲，但在人口增長放緩以及政策調控的共同作用下，漲幅會得到有效控制。其實從租金收益率角度看，房產投資也并不合算。所以，如果在這一領域有投資的考慮，最好是選擇REITs產品，收益率高且穩定。

REITs全稱房地產投資信托基金，顧名思義是投資房地產的信托基金。它不僅限于民用住宅、寫字樓、商鋪，還可以是倉庫、廠房、工業園區、酒店等等。大多數REITs專注于一種特定的房地產類型，但有些REITs也會選擇多種房地產類型構成投資組合。

今年6月，首批9只公募REITs正式推出，按經營類型可分為特許經營權項目和產權類項目。針對不同類型底層資產的REITs，其估值方式有所不同。收費公路和垃圾污水處理屬于特許經營權類項目，項目屆滿后，在可供分配的現金流分配完畢之后，基金估值為0，無最終資產處置收入。這類項目估值的重點在于對基礎資產未來現金流的預估，分派收益率預估較高。此次上市的公募REITs中，浙商滬杭甬REIT和富國首創水務REIT等屬于這種類型。

倉儲物流和產業園區屬于產權類項目，基礎資產到期后仍有市場價值，現金流不歸0，這類項目估值的重點在于持有不動產公允價值的變動，分派收益率預估較低。蛇口產園REIT和中金普洛斯REIT屬于這種類型。

通常情況下，投資房地產REITs基金的收益主要歸為兩部分，分別是資本利得和現金分派。一般情況下，產權類項目兩種收益都可賺到，而特許經營類主要是靠現金分派獲取收益。舉個例子，投資產業園區REITs，除了能賺每年相對固定的租金和管理費外，還能賺園區物業升值的錢（當然也有跌價的風險）。

當然，投資者也要了解投資風險。公募REITs基金發行上市后，在基金投資策略調整、收益分派、擴募并購、資產評估報告更新、到期退出以及基金持有人會議事項的影響下，可能會帶來基金市場價格的波動。

租金收益也要重視

另外，部分買入時間較早，持有成本相對較低，但又能帶來不錯租金收益的物業，可以考慮繼續持有。

目前，租金收益較高的純住宅類物業主要集中在學區房以及CBD周邊。這是因為，分布在名校周邊及CBD周邊的出租型住宅，因為旺盛的需求，而使其在住宅租賃市場上的表現要優于同類型但不在同一地段的物業。

以位于上海市徐匯區的康健社區為例，因為這個社區緊鄰上海市世界外國語小學，不少外區學生也在這所學校就讀，所以由陪讀家長產生的需求，推高了周邊房租水平。通常情況下，內部裝修條件不錯的次新房，要比離學校較遠的住宅租金高出15%左右。比如海上名邸（二期）110平方米的兩房租金最高可達12000元/月，160平方米左右的三房能夠租到18000元/月。此外，距離該小區不到500米距離的中海馨園和漕河景苑，因為對口徐匯區名氣較響的百年老校求知小學，陪讀家長也不少，因此租金水平也不低，與海上名邸（二期）大致相當。

當然，由于現階段房價較高，租金回報率很低，再采取買入房產收取租金以產生現金流的做法已不妥當。還是以海上名邸（二期）為例，一套面積為107平方米的兩房售價為1350萬元，即使按照12000元/月的租金水平計算，其租金回報率僅1%左右，比現行各大銀行執行的3個月定期存款年利率還低。同時，國家堅持“房住不炒”調控基本思路，投資房產與國家政策背道而馳，已經不再是一種上佳選擇。