基于HHI指數(shù)的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度統(tǒng)計(jì)分析

辛文 張紅

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度可以衡量房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度。構(gòu)建基于主成分分析的市場(chǎng)集中度HHI指數(shù)，利用2005-2019年31個(gè)省（區(qū)、市）的數(shù)據(jù)，從投入端、產(chǎn)出端開展房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度測(cè)算及綜合評(píng)價(jià)。研究結(jié)果表明：我國(guó)省級(jí)層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于極度分散的競(jìng)爭(zhēng)（II）型市場(chǎng);市場(chǎng)集中度總體呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，但降幅逐漸收窄;與投入類要素相比，產(chǎn)出類要素集中程度變化更為平緩。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng);市場(chǎng)集中度;HHI指數(shù);主成分分析

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）07-0008-15 收稿日期：2021-06-15

市場(chǎng)集中度作為表征市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重要指標(biāo)，常用于衡量市場(chǎng)主體間的競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度。目前，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的研究多采用單一要素來(lái)測(cè)算市場(chǎng)集中度，難以全面描述房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況。本文構(gòu)建基于主成分分析的市場(chǎng)集中度指數(shù)，嘗試實(shí)現(xiàn)對(duì)投入端、產(chǎn)出端市場(chǎng)集中度的綜合評(píng)價(jià)，以更全面反映我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中程度。

1 研究思路

（1）選擇市場(chǎng)集中度測(cè)算指標(biāo)。明確進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度測(cè)算的具體指標(biāo)，確定單要素角度下市場(chǎng)集中度測(cè)算指標(biāo)的計(jì)算公式。

（2）基于主成分分析構(gòu)建市場(chǎng)集中度指數(shù)。選取與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)要素，分別基于相應(yīng)要素測(cè)算市場(chǎng)集中度指數(shù)，根據(jù)各要素所屬的投入產(chǎn)出類別分別進(jìn)行主成分分析，構(gòu)建基于主成分分析的市場(chǎng)集中度指數(shù)的表達(dá)式。

（3）測(cè)算省級(jí)層面房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度指數(shù)。利用2005-2019年31個(gè)省（區(qū)、市）的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)據(jù)，代入（2）中構(gòu)建的基于主成分分析的市場(chǎng)集中度指數(shù)表達(dá)式得到省級(jí)層面房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度指數(shù)的測(cè)算結(jié)果。

（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度分析和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)判斷。將省級(jí)層面市場(chǎng)集中度測(cè)算結(jié)果按照各省（區(qū)、市）所處地理分區(qū)匯總計(jì)算區(qū)域?qū)用媸袌?chǎng)集中度，對(duì)區(qū)域測(cè)算結(jié)果在時(shí)間、空間維度上進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)給定的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)得出對(duì)省級(jí)層面房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度的判斷。

2 市場(chǎng)集中度測(cè)算指標(biāo)的選擇

市場(chǎng)集中度主要通過(guò)絕對(duì)指標(biāo)（以CRn指數(shù)為代表）或相對(duì)指標(biāo)（以赫芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)為代表）進(jìn)行測(cè)算。與絕對(duì)指標(biāo)相比，相對(duì)指標(biāo)綜合考慮了不同規(guī)模企業(yè)對(duì)市場(chǎng)集中程度的影響。本文采用HHI指數(shù)表征房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度，其定義式如式（1）所示：

（1）

其中，Xi表示市場(chǎng)中第i家企業(yè)某一要素投入量，N表示市場(chǎng)中全部企業(yè)個(gè)數(shù)。

受到數(shù)據(jù)可得性限制，本文利用按不同資質(zhì)等級(jí)分類的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)數(shù)據(jù)，采用Schmalensee提出的近似公式，得到單一要素測(cè)算的市場(chǎng)集中度指數(shù)的近似公式，如式（2）所示：

（2）

其中，HHImin為按照同一資質(zhì)等級(jí)企業(yè)投入或產(chǎn)出要素相等時(shí)計(jì)算的HHI指數(shù)最低值，即;ai為第i個(gè)資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)投入或產(chǎn)出要素平均值占市場(chǎng)中該要素全部數(shù)量的比例，即; Mi表示第i個(gè)資質(zhì)等級(jí)開發(fā)企業(yè)數(shù)目。

3 基于主成分分析的市場(chǎng)集中度指數(shù)構(gòu)建

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)要素的選取

為綜合考慮各類要素對(duì)市場(chǎng)集中度的貢獻(xiàn)，選取房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中若干投入、產(chǎn)出要素用于市場(chǎng)集中度的測(cè)算。通過(guò)文獻(xiàn)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，既有研究中多采用反映收益水平的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額、營(yíng)業(yè)收入和反映企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總資產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)集中度測(cè)算如表1所示。

考慮到房地產(chǎn)業(yè)所需投入要素多樣、產(chǎn)出衡量指標(biāo)較多的特點(diǎn)，參考現(xiàn)有研究成果，本文從投入側(cè)的勞動(dòng)、土地、資本要素以及綜合投入水平四個(gè)方面、從產(chǎn)出側(cè)的產(chǎn)出水平和收益水平兩個(gè)方面，選取了8個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要素用于市場(chǎng)集中度指數(shù)的構(gòu)建，具體測(cè)算要素如表2所示。

3.2 單一要素測(cè)算的市場(chǎng)集中度指數(shù)

基于投入端和產(chǎn)出段的8個(gè)測(cè)算要素，通過(guò)中國(guó)研究數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)（CNRDS）獲取2005-2019年我國(guó)各省（市、區(qū)）按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分類的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。根據(jù)HHI指數(shù)計(jì)算近似公式，測(cè)算各省（區(qū)、市）2005-2019年8個(gè)單一要素市場(chǎng)集中度指數(shù)如表3所示。

3.3 單一要素測(cè)算結(jié)果的主成分分析

主成分分析是一種常用的多元統(tǒng)計(jì)方法。應(yīng)用主成分分析，通過(guò)正交變換提取高維數(shù)據(jù)中的較少主成分，即可以在保留原始數(shù)據(jù)中的主要信息的條件下實(shí)現(xiàn)對(duì)數(shù)據(jù)的降維，進(jìn)而較為客觀地實(shí)現(xiàn)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)的構(gòu)建。

本文采用主成分分析方法，從單一要素測(cè)算結(jié)果出發(fā)構(gòu)建市場(chǎng)集中度評(píng)價(jià)的綜合指標(biāo)。考慮到數(shù)據(jù)特點(diǎn)和主成分分析結(jié)果的可解釋性，對(duì)于投入類要素測(cè)算的市場(chǎng)集中度指數(shù)（X1-X4）、產(chǎn)出類要素測(cè)算的市場(chǎng)集中度指數(shù)（Y1-Y4）分別進(jìn)行主成分分析。對(duì)上述兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行的主成分分析結(jié)果及前三階主成分得分表示如表4、表5所示。

上述結(jié)果表明，對(duì)于投入類和產(chǎn)出類要素測(cè)算的市場(chǎng)集中度指數(shù)，主成分分析得到的第一主成分分別貢獻(xiàn)了全部方差的97.80%和81.15%，均可以在較高程度上反映使用投入類、產(chǎn)出類要素測(cè)算的市場(chǎng)集中度的主要信息。故可以提取第一主成分得分以構(gòu)建兩組基于主成分分析的市場(chǎng)集中度指數(shù)。

3.4 基于主成分分析的市場(chǎng)集中度指數(shù)表達(dá)式

采用對(duì)投入類要素、產(chǎn)出類要素市場(chǎng)集中度指數(shù)進(jìn)行的主成分分析結(jié)果構(gòu)建市場(chǎng)集中度綜合指標(biāo)。由于兩組主成分分析結(jié)果的一階主成分均有較大的方差貢獻(xiàn)率，采用標(biāo)準(zhǔn)化的第一主成分得分作為權(quán)重，基于主成分分析的投入端、產(chǎn)出端市場(chǎng)集中度指數(shù)可以表示為（3）式：

（3）

其中，ai表示采用第i個(gè)要素測(cè)算的市場(chǎng)集中度指數(shù)的權(quán)重，Xi表示采用第i個(gè)要素測(cè)算的市場(chǎng)集中度指數(shù)值，score （ai）表示第一主成分分析結(jié)果中采用第i個(gè)要素測(cè)算的市場(chǎng)集中度指數(shù)對(duì)應(yīng)主成分得分。

將表5中的投入類、產(chǎn)出類要素第一主成分得分分別代入（3）式，可以得到基于主成分分析的投入端、產(chǎn)出端市場(chǎng)集中度指數(shù)H1、H2的表達(dá)式如（4）（5）式所示：

H1 = 0.2493X1 + 0.2512X2 + 0.2520X3 + 0.2476X4

（4）

H2 = 0.2781Y1 + 0.1677Y2 + 0.2781Y3 + 0.2761Y4

（5）

即可以利用上述表達(dá)式，在得到單一要素測(cè)算的市場(chǎng)集中度指數(shù)基礎(chǔ)上進(jìn)行投入端、產(chǎn)出端市場(chǎng)集中度指數(shù)的測(cè)算。

4 省級(jí)層面房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度指數(shù)的測(cè)算結(jié)果

將3.2中測(cè)算的單一要素的市場(chǎng)集中度指數(shù)代入基于主成分分析的市場(chǎng)集中度指數(shù)表達(dá)式中，可以得到31個(gè)省（區(qū)、市）部分年份基于主成分分析的投入端、產(chǎn)出端市場(chǎng)集中度指數(shù)的測(cè)算結(jié)果，分別用H1、H2表示。部分年份測(cè)算結(jié)果如表6所示。基于主成分分析的市場(chǎng)集中度指數(shù)能夠分別從投入要素角度和產(chǎn)出要素角度，反應(yīng)我國(guó)省級(jí)層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)集中程度。

5 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度分析和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)

5.1 基于主成分分析的市場(chǎng)集中度指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析

為考察我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度的空間分布及其隨時(shí)間的變化規(guī)律，根據(jù)31個(gè)省（區(qū)、市）與所在地理區(qū)域的對(duì)應(yīng)關(guān)系，由省級(jí)層面市場(chǎng)集中度匯總得到區(qū)域?qū)用娴氖袌?chǎng)集中度。匯總時(shí)以區(qū)域內(nèi)各省（區(qū)、市）當(dāng)年實(shí)際完成投資額為權(quán)重，通過(guò)對(duì)該區(qū)域內(nèi)所有省級(jí)層面測(cè)算結(jié)果加權(quán)平均匯總得到區(qū)域?qū)用媸袌?chǎng)集中度指數(shù)，部分年份的匯總結(jié)果如表7所示。

根據(jù)匯總結(jié)果，繪制2005-2019年4個(gè)地理區(qū)域的投入端、產(chǎn)出端市場(chǎng)集中度指數(shù)變化趨勢(shì)如圖1、圖2所示，可以對(duì)不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度指數(shù)在空間和時(shí)間上的差異和變動(dòng)規(guī)律進(jìn)行分析。

從時(shí)間趨勢(shì)上看，投入端、產(chǎn)出端市場(chǎng)集中度指數(shù)在2005-2019年間總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，反映出無(wú)論從投入要素角度還是產(chǎn)出水平上看，我國(guó)各區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)總體上均有所加劇。同時(shí)，采用投入類要素衡量的市場(chǎng)集中度指數(shù)在2009年、2015年等部分年份存在較大幅度波動(dòng)，表明這些年份受政策變化等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)投入要素端集中程度短期內(nèi)有一定提升，出現(xiàn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨向集中的現(xiàn)象，但短期影響過(guò)后市場(chǎng)結(jié)構(gòu)在第二年即恢復(fù)到了原有水平，短期因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期趨勢(shì)影響不大。

從空間分布上看，西部地區(qū)的市場(chǎng)集中度指數(shù)在投入類、產(chǎn)出類要素兩個(gè)方面均顯著高于東北、東部、中部地區(qū);除西部地區(qū)外，其他地區(qū)間市場(chǎng)集中度指數(shù)差異較小;反映出西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體集中程度顯著高于我國(guó)其他地區(qū)整體水平，而其余地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中程度接近。此外，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中程度總體上穩(wěn)中有降的背景下，部分地區(qū)（如東北地區(qū)）市場(chǎng)集中度指數(shù)在近年來(lái)有一定上升，表明我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)存在進(jìn)一步整合趨勢(shì)，市場(chǎng)的集中程度和壟斷水平有一定提升。

最后，對(duì)比投入端、產(chǎn)出端市場(chǎng)集中度指數(shù)如圖3所示。結(jié)果顯示，二者整體趨勢(shì)基本一致，但投入端市場(chǎng)集中度指數(shù)變動(dòng)幅度更大，產(chǎn)出端市場(chǎng)集中度指數(shù)變化相對(duì)更為平緩。特別是在2009年、2015年等受政策影響較大的年份，投入類要素集中程度增加明顯，而產(chǎn)出類要素市場(chǎng)集中度指數(shù)受影響不大。短期內(nèi)投入類、產(chǎn)出類要素市場(chǎng)集中程度變化的差異也在一定程度上體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)開發(fā)周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)短期變化對(duì)最終產(chǎn)出水平影響相對(duì)滯后的特點(diǎn)，即：要素投入階段受到短期因素影響較大、市場(chǎng)集中程度波動(dòng)較大;而由于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出與投入要素兩個(gè)階段間存在一段時(shí)間的開發(fā)周期，產(chǎn)出要素的集中程度變化受到短期影響較為有限。

5.2 基于市場(chǎng)集中度指數(shù)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)判斷

本文參照植草益在研究日本不同行業(yè)生產(chǎn)集中度時(shí)給出的基于赫芬達(dá)爾系數(shù)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分類標(biāo)準(zhǔn)，從省級(jí)層面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中程度做出判斷，采用的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)如表8所示。

根據(jù)測(cè)算得到的投入、產(chǎn)出要素市場(chǎng)集中度指數(shù)，參照上表中市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)，可以得到從省級(jí)層面看我國(guó)31個(gè)省（區(qū)、市）的房地產(chǎn)市場(chǎng)均屬于極度分散的競(jìng)爭(zhēng)（II）型。這一結(jié)果表明，即使考慮我國(guó)內(nèi)部地區(qū)差異和隨時(shí)間變化趨勢(shì)，在日本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)衡量的指標(biāo)體系下，我國(guó)省級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然全部屬于競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的類型，市場(chǎng)主體占有投入和產(chǎn)出要素極為分散，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。更為精細(xì)地衡量我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及相應(yīng)的集中和分散程度，還需要結(jié)合我國(guó)情況對(duì)基于HHI指數(shù)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類體系進(jìn)行更深入地研究。

6 結(jié)論

為實(shí)現(xiàn)對(duì)多種投入、產(chǎn)出要素市場(chǎng)集中程度的綜合評(píng)價(jià)，本文嘗試構(gòu)建基于主成分分析的市場(chǎng)集中度指數(shù)，對(duì)2005-2019年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度進(jìn)行了測(cè)算，并給出了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的判斷結(jié)果。結(jié)果表明，從省級(jí)層面看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)均屬于極度分散的競(jìng)爭(zhēng)（II）型;市場(chǎng)集中度總體呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，但降幅逐步收窄;與投入類要素相比，產(chǎn)出類要素集中程度變化更為平緩。基于主成分分析構(gòu)建的市場(chǎng)集中度指數(shù)可以實(shí)現(xiàn)從投入、產(chǎn)出要素角度衡量市場(chǎng)集中程度的綜合水平及其變化趨勢(shì)，并進(jìn)行市場(chǎng)結(jié)構(gòu)判斷的研究目的。

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作者簡(jiǎn)介：辛文，清華大學(xué)土水學(xué)院城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心/清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心，博士研究生。

張紅，清華大學(xué)土水學(xué)院城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心/清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心，教授。