政策性住房金融支持保障性租賃住房發(fā)展研究

摘要：大力發(fā)展保障性租賃住房，解決大城市住房突出問題已成為新時(shí)期我國住房政策的主要目標(biāo)。然而，大規(guī)模推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)首先面臨融資難題，因?yàn)楸Ｕ闲宰赓U住房建設(shè)投資量大、盈利水平低、投資回收期長，難以獲得商業(yè)融資“親睞”，而單靠政府財(cái)政投資也難以滿足其巨大的投資需求。在政府與市場之外，探索一條新的住房融資路徑就顯得尤為迫切。而政策性住房金融能借助政府信用，實(shí)現(xiàn)財(cái)政資金與市場資金的有效結(jié)合，能為低成本的民間閑散資金注入住房保障領(lǐng)域提供管道支持，是破解保障性租賃住房融資難題的有效路徑。分析政策性住房金融融資原理與優(yōu)勢，探討保障性租賃住房建設(shè)亟待政策性住房金融支持的必要性，借鑒發(fā)達(dá)國家的做法和經(jīng)驗(yàn)，提出推動(dòng)我國政策性住房金融發(fā)展的政策建議。

關(guān)鍵詞：保障性租賃住房;政策性住房金融;融資創(chuàng)新

中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）07-0023-28 收稿日期：2021-06-10

1 引言

隨著城市化與現(xiàn)代化進(jìn)程的加速，外來人口持續(xù)向大城市聚集，大城市的房價(jià)持續(xù)高企、房租持續(xù)看漲，“住房難”成為新時(shí)期新“三大民生”問題之一。為了維護(hù)廣大中低收入人群基本住房權(quán)益，迫切需要政府提供住房保障。2020年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，明確提出“住房問題關(guān)系民生福祉，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，解決好大城市住房突出問題”。2021年3月中央發(fā)布的“十四五”規(guī)劃綱要指出，“要以人口流入多，房價(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題”。大力發(fā)展保障性租賃住房已成為新時(shí)期我國住房政策的重點(diǎn)。保障性租賃住房由公租房與政策性租賃住房組成，公租房主要面向具有城鎮(zhèn)戶籍的住房困難和收入困難的“雙困”家庭。政策性租賃住房主要面向城市外來人口，包括新參加工作的大學(xué)生、外來務(wù)工人員等城市“新市民”，這部分人群數(shù)量龐大，長期以來處于住房保障的真空地帶。數(shù)據(jù)顯示，2019年全國人戶分離的人口2.8億人，其中流動(dòng)人口高達(dá)2.36億人，而享受到保障性住房的農(nóng)民工比例不足1.5%。保障性租賃住房覆蓋人群量大面廣，建設(shè)資金投入巨大，單靠政府財(cái)政投資顯然獨(dú)木難支，同時(shí)保障性租賃住房投資回收期、盈利水平低，難以贏得商業(yè)融資的“親睞”。

為了破解保障性租賃住房融資難題，亟待在政府與市場之外探尋一條新的融資路徑，而發(fā)達(dá)國家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，政策性住房金融作為創(chuàng)新財(cái)政投融資的金融工具，能促進(jìn)國家信用與市場資金的有效結(jié)合，能為低成本的民間社會(huì)資金注入住房保障領(lǐng)域提供管道支持，是破解保障性租賃住房融資難題的有效路徑。為了推動(dòng)保障性租賃住房健康發(fā)展，本文將對政策性住房金融的融資原理與優(yōu)勢進(jìn)行分析，論證政策性住房金融支持保障性租賃住房建設(shè)的必要性，并借鑒國際經(jīng)驗(yàn)提出推動(dòng)我國政策性住房金融發(fā)展的政策建議。

2 政策性住房金融的融資優(yōu)勢

住房作為一種特殊的生活必需品，兼具商品屬性與社會(huì)保障性。為維護(hù)國民的基本住房權(quán)益，發(fā)達(dá)國家普遍通過大力發(fā)展政策性住房金融，來推動(dòng)住房保障事業(yè)的健康發(fā)展。政策性住房金融是指為貫徹政府的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策或意圖，以國家信用為基礎(chǔ)，在住宅業(yè)從事資金融通，為公共政策服務(wù)的金融制度安排。政策性住房金融的融資優(yōu)勢在于：一方面能彌補(bǔ)“市場失靈”，提供市場未能提供的金融服務(wù);另一方面能借助國家信用有效放大財(cái)政融資功能，為住房保障領(lǐng)域注入大量的低成本民間社會(huì)資金。

商業(yè)銀行遵循安全性、流動(dòng)性、盈利性的原則，其盈利性居于核心位置。保障性租賃住房投資回收期長、盈利水平低、投資風(fēng)險(xiǎn)大，難以贏得商業(yè)信貸的積極參與，單純依靠市場機(jī)制這只“看不見的手”難以滿足融資需求。然而保障性租賃住房具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，當(dāng)融資面臨“市場失靈”難題時(shí)，需要政府發(fā)揮主導(dǎo)作用以彌補(bǔ)市場缺陷。政府主導(dǎo)作用的發(fā)揮，并不意味著政府財(cái)政資金直接投資于保障性租賃住房建設(shè)。發(fā)達(dá)國家的普遍做法是，以國家信用為基礎(chǔ)成立政策性住房金融機(jī)構(gòu)，發(fā)揮財(cái)政資金的導(dǎo)向和杠桿作用，撬動(dòng)民間社會(huì)資本，將低成本的社會(huì)資金注入住房保障領(lǐng)域。

以日本為例，日本用于保障性住房建設(shè)的財(cái)政撥款占中央財(cái)政支出的比例較高，但財(cái)政性資金一般不直接投資保障性住房建設(shè)，而是以資本金形式成立政策性住房金融機(jī)構(gòu)——住宅金融公庫，由公庫向保障性住房開發(fā)商提供長期低息貸款。住宅金融公庫的資本金來源于政府財(cái)政注資，但其發(fā)放貸款的資金主要來自于依托國家信用與財(cái)政投融資體制歸集的閑散民間資本。住宅金融公庫通過發(fā)放政策性貸款，為保障性住房建設(shè)提供了長期、穩(wěn)定、低成本的資金來源渠道。住宅金融公庫被稱為解決日本國民住房問題的“三大支柱”之一。

住房政策性金融作為財(cái)政投融資的表現(xiàn)形式，借助國家信用，促進(jìn)了財(cái)政資金與市場資金的相互配合， 既有效放大了財(cái)政融資功能，又為低成本的民間社會(huì)資金注入住房保障領(lǐng)域提供了管道支持，為保障性租賃住房建設(shè)提供了有效的金融制度保障，緩解了政府部門在住房保障領(lǐng)域面臨的巨大的財(cái)政壓力。實(shí)際上，在發(fā)達(dá)國家商品房制度與保障性住房制度并行的二元化住房制度框架中，商業(yè)性住房金融與政策性住房金融都是不可或缺的，兩者分別在商品房市場與保障性住房體系中扮演重要的融資角色。

3 我國保障性租賃住房建設(shè)亟待政策性住房金融支持

3.1 “重購輕租”情況下政策性住房金融發(fā)展遲緩

自1998年我國對城鎮(zhèn)住房實(shí)施市場化、貨幣化、商品化改革以來，住房政策就呈現(xiàn)出典型的“重購輕租”特征，由開發(fā)商承建的不論商品房，還是具有保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房，幾乎全都為了出售。以產(chǎn)權(quán)銷售為特征的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資回收期短，資金周轉(zhuǎn)快，開發(fā)融資不存在太大障礙。在以往制度設(shè)計(jì)上，我國保障性住房建設(shè)并沒有規(guī)定資金來源，而是鼓勵(lì)開發(fā)商和商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)提供。例如，為應(yīng)對“次貸危機(jī)”沖擊，中央出臺(tái)的4萬億投資計(jì)劃中有9000億元投向住房保障領(lǐng)域，其中對產(chǎn)權(quán)銷售型的經(jīng)濟(jì)適用房（400萬套）投資6000億元，中央政府早已將其編入開發(fā)商承建一欄，即6000億元的經(jīng)濟(jì)適用房投資主要依靠開發(fā)商與商業(yè)信貸解決。

3.2 “租購并舉”背景下保障性租賃住房建設(shè)亟待政策性住房金融支持

“重購輕租”意味著租賃住房成為住房市場短板，城鎮(zhèn)大量的住房需求不得不擁往購房“獨(dú)木橋”，造成購房需求過旺，房價(jià)持續(xù)高企，中低收入人群住房問題亟待解決。近年來，政府逐漸意識(shí)到應(yīng)大力發(fā)展租賃性住房，完善住房市場“租買選擇機(jī)制”，有利于激活住房市場內(nèi)部的自我調(diào)節(jié)系統(tǒng)。在此背景下，我國住房政策從“重購輕租”向“租購并舉”轉(zhuǎn)變。

黨的十九大報(bào)告明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，彰顯了住房回歸居住屬性的改革導(dǎo)向。“租購并舉”背景下，保障性租賃住房建設(shè)已引起中央政府的高度重視，2020年12月18日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)高度重視保障性租賃住房建設(shè)，且將“解決好大城市住房突出問題”作為年度八大任務(wù)之一。

當(dāng)前，我國保障性租賃住房建設(shè)資金來源渠道單一，主要依靠中央專項(xiàng)資金、地方財(cái)政資金、土地出讓金等政府財(cái)政資金，而且財(cái)政資金以直補(bǔ)的形式直接投資保障性租賃房建設(shè)，撬動(dòng)民間資本的“四兩撥千斤”作用尚未發(fā)揮。由于政策性住房金融發(fā)展滯后，財(cái)政資金與市場資金難以形成合力，大量的低成本民間社會(huì)資金缺乏流入住房保障領(lǐng)域的管道支持，使得政府面臨著巨大的財(cái)政投資壓力，保障性租賃住房的可持續(xù)發(fā)展亟待政策性住房金融支持。

4 住房政策性金融支持保障性住房發(fā)展的國際經(jīng)驗(yàn)

為解決中低收入人群住房難題，韓國、日本、德國等發(fā)達(dá)國家紛紛設(shè)立政策性住宅金融機(jī)構(gòu)，為公共租賃住房發(fā)展提供長期、穩(wěn)定的低成本資金來源渠道，破解了公共租賃住房發(fā)展面臨的資金瓶頸，推動(dòng)了政府公共住房政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4.1 韓國的國民住宅基金制度

上世紀(jì)70年代以來隨著韓國城市化和工業(yè)化進(jìn)程的提速，大量人口向首爾、京畿道和仁川為核心的首都圈集中，城市住宅供應(yīng)面臨短缺難題。大力發(fā)展以低廉價(jià)格面向中低收入家庭出租的公共租賃住房，成為韓國解決城市住房問題最基本的住房政策。1981年韓國政府依據(jù)《住宅建設(shè)促進(jìn)法》設(shè)置了國民住宅基金（National Housing Fund， NHF），為公共租賃住房建設(shè)提供長期低息貸款。韓國的公共租賃住房體系由國民租賃房、公租房購成，具體包括永久租賃房、50年期公租房、30年期國民租賃房等住房類型。前兩類租賃房主要針對城市最低收入貧苦戶、低保家庭和城市開發(fā)拆遷戶，30年期國租房主要針對家庭月收入不到城市家庭平均月收入50%～70%的低收入階層。

國民住宅基金作為韓國政策性住房金融制度的核心，其高效運(yùn)作的前提是有充足的資金來源作為保障。該基金的資金來源主要包括：政府財(cái)政、居民住宅預(yù)約儲(chǔ)蓄、國民住宅債券、國債管理基金預(yù)收金和利息等。其中，國民住宅債券、居民住宅預(yù)約儲(chǔ)蓄占了較大比例。國民住宅債券的購買有一定的政府強(qiáng)制性，當(dāng)事人在購買不動(dòng)產(chǎn)、汽車、船舶等需要政府部門予以確權(quán)登記的物品時(shí)，需要購買一定比例的住宅債券。預(yù)約儲(chǔ)蓄制度是指事先預(yù)定申請購買住房，為了將來能購買住房而進(jìn)行儲(chǔ)蓄的制度。預(yù)約儲(chǔ)蓄制度既為房地產(chǎn)建設(shè)提供了資金來源，又作為給準(zhǔn)備購買住房的人授予購買資格的制度來實(shí)行。

韓國國民住宅基金給公共租賃住房建設(shè)提供了有力的融資支持，以2008年實(shí)行的安居住房政策為例，2009-2018年建設(shè)150萬套公共住房共需105兆韓元，除了10萬套永租房主要依靠財(cái)政資金投入外，其中40萬套國民租賃住房建設(shè)融資中國民住宅基金融資占比達(dá)40%～50%，30萬套公共租賃房、70萬套公共出售房的所有建設(shè)費(fèi)用均來自基金融資。

4.2 日本的住宅金融公庫制度

二戰(zhàn)后日本面臨著嚴(yán)重的住房困難，為了保障國民的居住需求，1950年日本政府出臺(tái)《住宅金融公庫法》，并于1950年6月設(shè)立政策性住房金融機(jī)構(gòu)——住宅金融公庫，其宗旨是“對難以從商業(yè)銀行獲得資金支持的團(tuán)體、企業(yè)與個(gè)人提供住宅金融支持”。住宅金融公庫對促進(jìn)日本公共住房建設(shè)、改善居住水平發(fā)揮了巨大作用。

住宅金融公庫的資本金來自政府財(cái)政注資，但其營運(yùn)資金并不是簡單地來自于政府財(cái)政撥款，而是來自于財(cái)政投融資體制、財(cái)政利差補(bǔ)貼、公庫以公立法人名義發(fā)放的特殊債券等。其中，財(cái)政投融資體制貸款是其最主要的資金來源。財(cái)政投融資體制（Fiscal Investment and Loan Program，F(xiàn)ILP）是指依托國家信用，將郵政儲(chǔ)蓄、厚生年金、國民年金、簡易人壽保險(xiǎn)等社會(huì)閑散資金歸集起來形成所謂的“第二財(cái)政”，日本財(cái)政投融資年度資金計(jì)劃中，郵政儲(chǔ)蓄占50%，厚生年金、國民年金占20%，簡易人壽保險(xiǎn)占20%，政府發(fā)行債券占6%左右。財(cái)政投融資體制歸集的資金以貸款形式流向住房、文教、農(nóng)林漁業(yè)、產(chǎn)業(yè)技術(shù)、對外貿(mào)易等領(lǐng)域，其中住宅金融公庫獲得的貸款遠(yuǎn)大于其他公庫獲得的貸款。

金融公庫支持的公共住房主要包括：一是由都市整備公團(tuán)提供的面向中等收入者出售或出租的公團(tuán)住房，二是由地方政府住宅局提供的針對低收入者階層的租賃型公營住宅。住宅金融公庫為日本公共住房發(fā)展提供長期低息貸款支持，住宅金融公庫貸款利率參照民間銀行3年期存款利率或10年期國債利率制定，平均利率一般比商業(yè)銀行貸款低30%左右，利差損失由政府財(cái)政補(bǔ)貼，貸款期限為15～35年。自公庫建立以來，共提供資金建立了892萬套公共住宅，相當(dāng)于日本住宅總量的23%。住宅金融公庫為推動(dòng)日本公共住宅發(fā)展，改善國民居住品質(zhì)發(fā)揮了重要作用。

4.3 德國的合同儲(chǔ)蓄制度

1950年德國聯(lián)邦政府頒布《住房建設(shè)法》，把維護(hù)廣大民眾的基本住房權(quán)益作為政府最重要的政策目標(biāo)。“創(chuàng)建面積、布局、租金（或負(fù)擔(dān)）適合廣大居民需要的住房”是其明文規(guī)定的宗旨。為了給德國的公共住房發(fā)展提供融資支持，1972年德國頒發(fā)《住房儲(chǔ)蓄銀行法》，對住房儲(chǔ)蓄銀行的業(yè)務(wù)范圍、合同標(biāo)準(zhǔn)、資金來源與運(yùn)用等方面做出了明確界定。根據(jù)《住房儲(chǔ)蓄銀行法》而形成的合同儲(chǔ)蓄制度，為穩(wěn)定住房儲(chǔ)蓄銀行的低成本資金來源提供了有力的制度保障。合同儲(chǔ)蓄制度是德國最有特色的政策性住房融資制度，指儲(chǔ)蓄者與住房儲(chǔ)蓄銀行簽訂儲(chǔ)蓄合同，儲(chǔ)蓄者連續(xù)、足額地存儲(chǔ)資金，達(dá)到一定的時(shí)間和金額以后，儲(chǔ)蓄銀行向滿足一定條件的儲(chǔ)戶發(fā)放長期、穩(wěn)定、低利率的購房或建房貸款。德國合同儲(chǔ)蓄制度體現(xiàn)了合作性和政策性相配合的住房金融特征。

在德國的租賃性住房供給中，作為非營利住房機(jī)構(gòu)的住房合作社發(fā)揮了重要作用。目前德國擁有2000多個(gè)住房合作社，建有200多萬套住房。住房合作社建造的住房占德國所有新建住房的30.9%。住房合作社興建的住房主要供出租使用。參與合作社的成員包括公司白領(lǐng)、工人、退休工人、學(xué)生等。合作社建房前，每個(gè)成員必須繳納一次性的會(huì)員費(fèi)，建房資金不足部分由住房儲(chǔ)蓄銀行提高貸款。住房合作社的成功得益于政策性住房金融的大力支持，具體包括提供長達(dá)30～40年的低息貸款，貸款額最高可達(dá)建房成本的80%～90%。

住房儲(chǔ)蓄得到了德國政府的資助，為了穩(wěn)定住房儲(chǔ)蓄銀行低成本資金來源，德國政府通過發(fā)放儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)的形式，吸引居民積極開展住房儲(chǔ)蓄，吸引了大量的社會(huì)閑散資金流向住房融資體系。住房儲(chǔ)蓄銀行的存貸款利率均遠(yuǎn)低于商業(yè)銀行存貸款利率，存貸款利率不受資本市場的影響，且長期保持不變，實(shí)際上是一種互助的合作性住房金融體系。政府對住房儲(chǔ)蓄體系給予免交存款準(zhǔn)備金、稅收優(yōu)惠、住房儲(chǔ)蓄補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)等支持政策。

上述發(fā)達(dá)國家的政策性住房金融制度緊密服務(wù)于公共住房政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保障了本國國民基本住房需求。政策性住房金融實(shí)現(xiàn)了國家信用與市場資金的有效結(jié)合，為低成本的社會(huì)資金流入公共住房領(lǐng)域提供了有效的金融制度安排。韓國、日本、德國等國家加強(qiáng)政策性住房金融立法、組建政策性住房金融機(jī)構(gòu)，穩(wěn)定政策性住房金融資金來源渠道，使政策性住房金融為推動(dòng)公共租賃住房發(fā)展提供了有力的資金支持，對破解我國保障性租賃住房融資難題具有重要的啟示意義。

5 推動(dòng)政策性住房金融支持保障性租賃住房發(fā)展的政策建議

韓國、日本、德國的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，住房政策性金融是政府實(shí)施公共住房政策的重要工具，是政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤﹪袷杖朐俜峙涞闹匾侄危瑢鉀Q公共租賃住房建設(shè)融資問題、提升民生福祉發(fā)揮了重要作用。我國要借鑒發(fā)達(dá)國家政策性住房金融制度運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，通過創(chuàng)新住宅金融路徑來推動(dòng)保障性租賃住房健康發(fā)展。

5.1 實(shí)現(xiàn)國家信用與市場機(jī)制有效結(jié)合，構(gòu)建保障性租賃住房融資長效機(jī)制

發(fā)達(dá)國家通過發(fā)展政策性住房金融，實(shí)現(xiàn)國家信用與市場機(jī)制有效結(jié)合，從而形成高效率的資金組織系統(tǒng)，源源不斷地將低成本的民間社會(huì)資金注入到公共租賃住房建設(shè)領(lǐng)域，這是保證公共租賃住房發(fā)展的前提。經(jīng)驗(yàn)表明，保障性租賃住房建設(shè)資金來源不能完全依賴財(cái)政支出，也不能采取臨時(shí)性的籌資方式，而必須發(fā)展政策性住房金融，為穩(wěn)定公共租賃住房資金來源渠道提供制度保障。與發(fā)達(dá)國家形成鮮明對比的是，我國保障性租賃住房建設(shè)缺乏有力的政策性住房金融制度安排，政府財(cái)政投資成為保障性住房建設(shè)融資的主渠道，而且財(cái)政投資以直接投資為主，財(cái)政投融資機(jī)制不完善，難以撬動(dòng)民間資金進(jìn)入住房保障領(lǐng)域，財(cái)政融資功能難以有效放大。我國保障性租賃住房發(fā)展需要大量的低成本、長期的資金支持，政府部門要充分認(rèn)識(shí)到政策性住房金融在破解保障性租賃住房融資難題中的重要作用，要以政府為主導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)國家信用與市場機(jī)制有效結(jié)合，大力發(fā)展政策性住房金融，構(gòu)建保障性租賃住房融資長效機(jī)制，為推動(dòng)保障性租賃住房健康發(fā)展提供有效的金融制度安排。

5.2 加強(qiáng)住房政策性金融立法，組建國家層面的政策性住房金融機(jī)構(gòu)

住房政策性金融作為一種特殊的金融形式，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)、制約與規(guī)范。韓國、日本、德國分別制定了《住宅建設(shè)促進(jìn)法》《住宅金融公庫法》《住房儲(chǔ)蓄銀行法》等法律，對政策性住房金融的發(fā)展提供制度支持和融資保障。時(shí)至今日，我國尚無關(guān)于政策性住房金融的法律，我國應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，加快政策性住房金融的立法進(jìn)程，要以法律形式明確規(guī)范政策性住房金融的組織形式、業(yè)務(wù)范圍、監(jiān)管機(jī)制、資金來源、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等，為推動(dòng)政策性住房金融發(fā)展創(chuàng)造有利的法制環(huán)境。

發(fā)達(dá)國家普遍成立了國家層面的政策性住房金融機(jī)構(gòu)落實(shí)執(zhí)行住房金融政策，然而目前我國尚無真正意義上的政策性住房金融機(jī)構(gòu)。我國現(xiàn)有的政策性住房金融主要體現(xiàn)為住房公積金制度，該制度偏重于從需求層面提供住房消費(fèi)金融，提升職工的購房能力，而且屬地分割和事業(yè)化的住房公積金管理體制缺乏投資和金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管能力。為了給保障性租賃住房建設(shè)提供融資支持，需要組建國家層面的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，發(fā)揮類似韓國的國民住宅基金、日本的住宅金融公庫、德國的住房儲(chǔ)蓄銀行等政策性住房金融機(jī)構(gòu)的作用。

5.3 創(chuàng)新財(cái)政投融資模式，穩(wěn)定政策性住房金融低成本的融資渠道

發(fā)達(dá)國家政策性住房金融的資金來源具有成本費(fèi)用低、量大集中、相對穩(wěn)定和可用期長等重要特征，這是政策性住房金融得以支持公共租賃住房發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，各國均采取不同的措施以穩(wěn)定保障政策性住房金融資金來源渠道。如韓國國民住宅基金來源于財(cái)政資金、國民住宅債券、住宅預(yù)約儲(chǔ)蓄，日本住房金融公庫資金來源于財(cái)政注資、郵政儲(chǔ)蓄、厚生年金、國民年金、簡易人壽保險(xiǎn)，德國住房儲(chǔ)蓄銀行資金來源于合同儲(chǔ)蓄，德國政府通過發(fā)放儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)的形式，吸引居民積極開展住房儲(chǔ)蓄。我國應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家做法，推動(dòng)國家信用與市場資金有效結(jié)合，為政策性住房金融資金開辟多元融資渠道。我國要改革財(cái)政資金直接投資保障性租賃住房建設(shè)的做法，可以考慮將這部分資金作為發(fā)展政策性住房金融的資本金，同時(shí)要借助政府信用拓展低成本的融資渠道，尤其是要積極開展住房儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)。德國的住房合同儲(chǔ)蓄、韓國的住宅預(yù)約儲(chǔ)蓄、日本的郵政儲(chǔ)蓄，成為這些發(fā)達(dá)國家政策性住房金融的主要資金來源渠道。住房儲(chǔ)蓄籌資成本低、可以有效吸收社會(huì)閑散資金。我國要積極開辦住房儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)，通過實(shí)施積極的財(cái)稅激勵(lì)政策，對參與住房儲(chǔ)蓄者提供減稅、獎(jiǎng)勵(lì)政策，借助國家信用，把社會(huì)資本導(dǎo)入政策性住房金融機(jī)構(gòu)。

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作者簡介：譚禹，廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、博士。

基金項(xiàng)目：廣東省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)“十三五”規(guī)劃2016年度一般項(xiàng)目（GD16CSH03）。