重慶住房租賃市場短板與對策

摘要：為建立租購并舉的住房制度，重慶近年加快推進住房租賃市場發展，初步形成住房租賃市場頂層制度、住房租賃市場企業體系以及供應體系，租賃市場發展環境得到改善。與此同時，“重售輕租”歷史形成的租賃市場短板也日益顯現。針對重慶租賃市場短板提出解決對策，以期化解重慶住房租賃市場高質量發展制約因素。

關鍵詞：住房租賃;市場短板;對策

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）07-0029-32 收稿日期：2021-07-02

為貫徹落實“房住不炒”，構建“租購并舉”的住房政策，保障住房市場健康發展，重慶市近年加快推進住房租賃市場發展，并于2019年成功申請成為16個“中央財政支持住房租賃市場發展試點城市”之一。隨著試點的推進，重慶住房租賃市場日益活躍并健康發展。與此同時，因“重售輕租”歷史因素形成的住房租賃市場短板也逐步凸顯，如不能及時解決，將制約重慶住房租賃市場高質量發展。

1 重慶住房租賃市場發展現狀

1.1 完成頂層制度設計

2020年6月，重慶出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（下稱《意見》）。該《意見》的出臺標志著重慶市政府首次明確提出了住房租賃市場發展思路和目標?！兑庖姟贩謩e對市場主體、租賃住房供應、住房租賃服務、住房租賃管理進行了制度設計，并給予了配套支持政策。

1.2 初步建立專業化住房租賃企業體系

重慶吸引了萬科泊寓、旭輝領寓、紅璞公寓、保利公寓、招商壹間公寓、碧家公寓等一批知名企業進駐，同時龍湖冠寓等本地企業快速發展。為更好體現住房租賃市場中不同性質企業的作用，突出國有企業的引領和示范作用，2020年7月，組建成立了重慶市級國有住房租賃投資運營平臺——重慶市渝地辰寓住房租賃有限公司。根據相關部門調查數據，重慶主城區約有專業住房租賃企業150家左右，其中約1/3的企業擁有大于300套房源?？傮w上，重慶目前基本形成由一定數量專業化、規?；髽I引領、諸多小企業組成的、國有和民營企業錯位發展的住房租賃企業體系。

1.3 初步形成“存量為主”的市場供應體系

鑒于重慶商品住房供應充足且房價較同級城市壓力不大，同時已有大規模公租房投入使用，重慶租賃住房供應以存量房為主。從近年情況看，市場供應包括盤活閑置居民住房、閑置商業商務用房、國有企事業單位閑置房產，以及圍繞產業園和人才需求新建租賃房。據有關部門公布的數據，在2019-2021年上半年籌集的租賃房源中，存量與新建住房面積占比分別為91.9%、8.1%。

1.4 政府積極完善租賃市場發展環境

2020年，政府主導建設的公共服務平臺——重慶市住房租賃服務平臺上線運行。據悉，截止到2021年初已接入企業160多家，完成住房租賃合同網簽備案10.3萬件。在2019-2021年開展住房租賃市場發展試點期間，重慶對新建、改建和盤活的租賃住房項目予以直接補助和貸款貼息，對住房租賃企業培育予以獎補。截至2021年初，重慶市財政已累計安排中央及市級30億元專項資金。2021年6月，重慶有關政府部門發布了全國首部《既有非住宅建筑租賃居住化改造技術標準》，為規范商業商務等非住宅的租賃住房改造行為提供了依據。2020年4月以來，重慶市針對反映強烈的虛假房源、承租人被租金貸以及租賃企業高進低出、長收短付等問題出臺文件予以整治，對維護住房租賃市場秩序起到較好作用。

1.5 行業組織推進行業自律發展

2018年1月重慶市房協成立了其內部專委會——重慶市房地產租賃專業委員會，提升了住房租賃行業組織專業化程度。2020年4月、8月，重慶市房協分別發布了防范住房租賃行業風險告知書和房屋租賃風險防范溫馨提示，向社會提示風險、向企業提示要合規誠信經營。

2 重慶住房租賃市場發展存在的短板

2.1 市場基礎數據服務短板

與多數城市一樣，重慶目前缺少住房租賃數據常規統計體系。與房地產開發建設及銷售統計相比，房屋租賃市場數據欠缺官方統計體系和公開可查渠道。雖然中介、研究機構等發布了一些租賃市場數據，但這些數據均沒有包括游離于機構之外的大規模私人住房出租交易數據。一方面數據的系統性、全面性及權威性不足，另一方面機構的統計數據往往并不對外公開。房屋租賃常態化、規范化統計數據缺失，不僅讓住房租賃市場研究缺乏堅實的基礎，更制約了政府相關政策的精準性和可操作性。

2.2 租對購的替代短板

與可購住房供給相比，租賃住房供給專業機構少、規模小、可選擇性弱。特別是租賃住房交易行為由于還未全面規范，且交易期往往較長，涉及的不確定因素較多，較易發生交易雙方權利受損事件。在住房投資屬性不消失的情況下，租賃住房對承租人只有居住功能而沒有投資功能，承租人基本沒有收益感。此外，租、購不同權被多數租房人詬病。如，2020年年初因疫情防控要求住宅小區封閉管理期間，不少小區租房人不可進、業主可進;義務教育就近劃片入學要求“三對口”入學（學齡兒童和少年與父母的戶籍、房產證、實際居住地三者一致）等，都是典型租購不同權表現。租對購替代性不足，制約了住房消費向租賃市場正常流動。

2.3 市場管理規制短板

一方面，國家層面住房租賃立法滯后。從2017年《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見，到2020年《住房租賃條例（征求意見稿）》公開征求意見，目前，住房租賃領域依然沒有較為完善的法規。另一方面，地方規制落后于發展需求。重慶住房租賃市場管理依據是《重慶市城鎮房地產交易管理條例》中“房屋租賃”專章，但該專章10條規定已無法滿足租賃市場快速發展帶來的需求。如：現有多種形態的從事住房租賃經營的機構，對應的進入門檻、基本要求是什么，租賃機構屬性認定、管理歸屬如何界定，均需明確。住房租賃市場規則滯后，讓部門監管缺乏精準依據，難有行之有效的監管手段、高效制止違法違規行為的常規措施。

2.4 租賃管理及服務機制短板

一方面，房屋租賃管理機構與快速發展的住房租賃市場不匹配。重慶有的區縣成立了專門的房屋租賃管理機構，但不少需經費自理，管理機構力量偏弱。另一方面，房屋租賃管理長效協作機制構建不足。房屋租賃管理涉及交易管理、安全管理、人口管理等，涉及的管理部門較多。目前，重慶房屋租賃管理相關部門數據未互聯互通和統籌協調，缺少多部門長效協作機制。這使得住房租賃日常管理難以避免各自為政、管理空白、政出多門等情況。另外，缺乏便捷、高效、低成本的租賃糾紛解決服務。從重慶已出臺文件看，有關行業主管部門提出了“建立糾紛調處機制”，但由于是部門文件，故要求多數以“應當”表述，措施力度偏弱。目前，租賃糾紛解決依然主要依靠當事人協商、法律訴訟等單一渠道。

3 重慶住房租賃市場補短板的對策

3.1 構建房屋租賃市場統計系統

在國家統計局未對住房租賃市場專項統計提出統一要求前，地方可結合自身實際積極開展探索創新工作。一方面走出去借鑒。重慶可向房地產市場已進入存量房時代、住房租賃市場較為發達的城市學習，借鑒這些城市住房租賃市場統計的經驗。另一方面自我創新。探索將房屋租賃市場納入重慶市房地產市場統計體系。首先，由政府相關部門會同研究機構、房屋租賃從業機構、行業協會等，共同研究制定本市房屋租賃市場統計指標體系。其次，按照先易后難的原則，先完善住房租賃機構（含中介以及各類從事住房租賃經營的企業）信息填報體系，再通過相關專項抽查調查統計個體住房租賃數據（含個人、個體二房東等）。最后，安排相應經費，推進房屋租賃市場調查統計工作由臨時性向常規性工作轉變。

3.2 提高住房租賃消費對購買消費的可替代性

其一，加大租賃住房的機構化、規范化供應。一方面仍需大力培育規模化、專業化住房租賃機構。在繼續做大做強冠寓、泊寓等以集中式租賃為主的租賃機構的同時，重視培育盤活居民分散存量房的住房租賃機構。探索通過加盟等方式，引導具有一定規模和經驗的個體“二房東”與專業化住房租賃機構合作。其二，加強住房租賃交易規范性指導。在相關法律法規出臺前，針對住房租賃交易特點及風險防范，可先由行業組織編制住房租賃交易指南，予以交易行為引導和風險防范、權利保護指導。其三，宣傳解讀好租房可獲得的“收益”。通過實例算賬，讓消費者看到，雖然租房不能獲取住房資產升值收益，但因租房減少的支出可以通過其他投資方式獲利，且沒有“房奴”的種種不良影響。其四，切實推進租購同權。深化落實流動人口公共服務均等化，重點梳理戶籍制度、民政優撫、教育資源供給、居住小區治理等領域的相關公共服務、居民權利中，與戶籍、住房所有權掛鉤的具有身份限制的規定。在具備條件的區域先行推進限制解除，根據探索情況逐步推開，有序實現租購同權。

3.3 加強房屋租賃市場規制建設

在國家層面相關法規出臺前，地方需先研究探索。由于重慶住房租賃市場管理尚無較為系統、全面、可操作的一套規范章程，也難以短期形成，可先從目前較為急迫解決的門檻、標準、信用等問題入手。其一，探索建立住房租賃企業準入和資質管理制度。對住房租賃服務企業進行界定，設立最低門檻，將各類住房租賃企業納入房地產主管部門備案管理范圍，對住房租賃企業實行設立備案、變更備案、注銷備案管理。其二，探索制定租賃住房標準。對租賃住房進行界定，明確適宜居住的基本條件、標準，以及租賃住房的相關設施設備、裝修、消防等要求。其三，探索建立房屋租賃失信交易行為監管制度。將房屋租賃交易信用納入社會信用體系建設范疇，明確租賃交易各方的失信行為范圍、失信懲戒機制、信用修復機制等，提高信用約束力。

3.4 提升房屋租賃管理及服務能力

其一，強化房屋租賃管理服務機構建設。長期“重售輕租”形成的住房租賃管理機構體系，是無法適應“租購并舉”住房制度建設要求的，必須強化住房租賃管理機構建設。一方面健全房屋租賃管理機構體系，另一方面對機構承擔的公共管理服務工作給予財政經費保障。

其二，建立房屋租賃全鏈條管理長效合作機制。一方面需建立一個能夠統籌協調房屋租賃市場建設、實現多部門協同推進房屋租賃管理的領導機構，并建立各部門參與的房屋租賃管理聯席會議制度，推進部門合作常態化。另一方面依托重慶房屋租賃公共服務平臺，促進管理服務涉及的各部門數據互聯互通和管理服務工作的一站式辦理。

其三，推進房屋租賃管理服務端口前移和下沉。利用城市網格化管理體系，將住房租賃管理納入社會綜治系統和社區網格化管理系統，以相關職能部門委托的方式，將住房租賃管理服務工作下沉到基層。

其四，建立第三方監督、協調機制，提供住房租賃矛盾化解服務。將租賃住房住用巡查納入社區網格化管理范疇，將住房租賃糾紛納入基層人民調解工作范圍，完善排查調處機制，最大限度地預防和化解房屋租賃糾紛。探索分區域組建住房租賃法律公益服務機構，為住房租賃當事人提供法律援助服務。

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作者簡介：楊玲，重慶社會科學院市情與發展戰略研究所，副所長、研究員，經濟學學士。