民法典居住權制度解析

摘? 要：民法典新設居住權制度為引入多主體供給、多渠道保障不同層次的居住需求提供了制度建設，迎合國計民生，保障了弱勢群體的利益，為司法實踐提供了法律支持。本文論述了居住權的性質、居住權的主體和客體、居住權的設立和滅失、居住權的無償性等內容。以民法典為基礎結合居住權涉及的合同編和物權編的相關規定對居住權制度進行解析。

關鍵詞：民法典;居住權;合同;物權;債權

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：2095-9052（2021）09-00-02

2021年1月1日起實施的《中華人民共和國民法典》標志著中國建立起真正意義上的現代法治社會。民法典對中國改革開放以來的民事立法進行了深刻總結和富有邏輯性的梳理，同時對數十年來的民事司法經驗進行了萃取和規整，象征著中國民事立法走出探索階段，進入了具有系統性、可操作性、法典化的立法時代。民法典第三分編用益物權的第十四章第366～371條對居住權的有關制度及相應安排做出的解釋。筆者將對這部分內容結合民法典合同編和物權編的內容對居住權制度進行解析并提出完善建議，以期對今后的立法和司法增益補缺。

一、居住權的性質

對于居住權性質的界定關系到居住權在民法體系中的地位以及在司法實踐中如何行使的本質性問題。筆者認為對于居住權性質的理解主要把握以下幾點：一是居住權與房屋所有權相比，居住權是對他人房屋享有占有、使用的權利。二是房屋租賃權是債權請求權，居住權是物權。突出表現在支配性和排他性方面，一經設立就具有相當期限內的穩定性，權利人可以用物權方法實現其長期穩定居住的權利，其居住權利不會因為房屋的產權人不同而發生變化。三是民法典第369條限制居住權，使其不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅在出租上受到禁止，除非當事人間的內部約定。居住權的這項規定頗具實踐特點，既能滿足居住剛需，又能進入市場通過流轉獲益，具體的獲益方式由房屋所有人和居住權人意思表示一致即可。四是縱觀民法典第366～371條的規定，法律并不禁止設立居住權的房屋進行抵押，也就是房屋所有權人的房屋即使已經設立居住權仍然可以把房子抵押出去進行融資。立法賦予居住權靈活變通的屬性保障了居住權人的住房需求和合意出租收益的權利，也維護了房屋所有權人流轉收益、抵押融資的權利。民法典新增居住權最大限度地實現房屋的利用價值，在市場經濟的背景下，這一規定符合國計民生。

二、居住權的主體和客體

民法典第366條規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的基于用益物權之特點，使生活居住的需求得到相應保障。該條文的規定對居住權的主體和客體范圍進行了準確界定和劃分。

第一，居住權的主體是“居住權人”。民法典366條對居住權人是自然人還是法人沒有給到相應說明。民法典第367條對居住權合同的基本內容給出了解釋。其中第一款規定了合同的內容包含“當事人的姓名或者名稱和住所”。“名稱”兩個字的出現隱射出法律不排除法人作為居住權人的主張。從立法的初衷看，居住權是為了保證人民的基本生活需求，面對市場經濟房屋利用多元化的社會現實，投資性房屋利用需求日益劇增。將法人和非法人組織納入居住權的主體成為經濟發展的需要。從法律規定看為此留下了立法空間，也為日后居住權制度的立法解釋奠定基礎。因此，筆者認為居住權的主體不僅限自然人還應該包括法人和非法人組織。

第二，居住權的客體是“他人的住宅”。在此對于住宅的理解不僅僅包括居住的房屋，還應包括附屬物和公用配套設施，如庭院、電梯、雜物間、停車場等。居住權與住宅所有權仍不可以等同視之。有些情況下住宅所有權人會設立多個人的居住權于自己的房屋或者房屋在自己居住后又為他人創設相應的居住權。如果把居住權僅僅限定為對居住房屋的權利會影響居住權人對于住宅上的庭院、電梯、雜物間等附屬物和公用配套設施的使用。因此，筆者認為法律對于居住權客體“住宅”的范圍界定應擴大到包括對庭院、電梯、雜物間等附屬物和公用配套設施的居住使用權。

三、居住權的設立與消滅

（一）居住權設立之法定居住權立法思考

以民法典367條和371條規定可以看出，目前我國關于居住權的設立包括兩種方式：合同和遺囑。可以這樣理解，我國居住權的設立在當下適用的是當事人意思自治原則，即意定居住權的方式不包括以法律形式進行創設。法定居住權是指通過法律規定來直接設定居住權。法定居住權的設立可以與意定居住權做到很好的平衡以全面保障居住人的居住權利。同時，法定居住權具有強制性，與民法私發性質相沖突，因此應當結合現實的居住情況平衡二者關系。那么應從適用對象和適用情形兩方面嚴格限制法定居住權。

法定居住權的適用對象。居住權具有人役權的性質也具有無償性。那么法定居住權的適用對象為法律意義上有特定關系、特定義務的人。又基于《中華人民共和國婚姻法》《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國繼承法》等法律產生的監護關系、繼承關系、撫養關系、贍養關系、扶養關系，對應的法定居住權的適用對象為法定贍養、撫養、扶養義務人。主要包括婚姻家庭關系的成員。

法定居住權的適用情形。居住權的設立初衷是為了解決弱勢群體的住房問題。那么法定居住權的適用情形應該以“住房困難”為基本原則。司法實踐中法定居住權應該以“是否有住房”并結合財產收入情況等標準來判定是否“住房困難”。

（二）居住權設立之登記生效解析

民法典第367條規定設立居住權應當采用書面形式。如果當事人設立居住權采用了口頭形式效力如何，未辦理不動產登記的居住權是否有效。民法典第469條、第502條的規定以及司法實踐并結合民法基本原則之“意識自治、合同自由”來看，不論是書面還是口頭的居住權合同都成立。居住權作為民法典新設物權，依據民法典第209條、第214條以及《不動產登記暫行條例》第5條規定，在不動產統一登記機關載錄登記，居住權的設立、變更和消滅只有經過登記才能發生物權效力。但是民法典215條又規定不動產物權合同的設立、變更、轉讓和消滅的效力生效于合同成立之始;物權登記與否與合同效力各自保持自身獨立性。不難得出，居住權合同的成立生效不論形式，不采用登記主義這一模式。

（三）居住權消滅

根據民法典370條規定，易知居住權的消滅是有條件的，僅包括居住權期限屆滿和居住權人死亡兩種情形。那么就存在兩種情形：一是當居住期限屆滿居住權人還未死亡，如果居住權人繼續居住所有權人沒有異議，那么就存在事實上的不定期居住權合同關系（即債法關系而非物權法關系），可以推定適用民法典734條關于不定期租賃的相關規定居住權人可以約定租金，如未約定租金則按市場定價給付所有權人價款補償。二是居住權人死亡而居住期限尚未達到屆滿，居住權轉讓繼承該作何處理。根據民法典369條規定，居住權不得轉讓繼承，居住權出租受到禁止，當事人另有約定除外。若存在兩個或者兩個以上居住權人，當其中一個死亡，其他人的居住權繼續存在。比如，民法典第370條“居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權滅失”。其內涵是若合同未指明或遺囑未明確居住期限，居住權人死亡時，權利亦隨之消滅;若居住權存續期限明確具體，期限屆滿時居住權亦自然消滅;若權利人死亡時期限未滿，共同居住人（即其他居住權人）在剩余期限內仍然享有居住權。

民法典關于居住權的規定只規定了兩種情形，不夠完善有待改進。筆者認為應當按照物權滅失的情形增加居住權滅失的情形。居住權的滅失應分為三種情形，分別是主體、客體、意定原因的滅失。主體滅失的情形包括居住權人死亡、居住權人與所有權人身份混同、居住權人濫用居住權幾個類別。客體滅失的情形包括住宅的滅死（如不可抗力導致）、沒收、征用。意定緣由的滅失指居住期限達到屆滿、居住權人對居住權予以放棄以及居住權合同的無效、被撤銷和遭到解除。不管是哪種情形導致居住權滅失都應該辦理居住權消滅的登記手續后生效。

四、居住權的無償性立法思考

民法典第368條規定居住權無償設立。這一規定是從居住權人役權性質的角度出發，居住權人與所有權人具有親屬關系或者情感聯系，這種無償性是傳統人役權的鮮明特點。然而絕對的無償性僅僅體現了居住權的社會扶助功能，會限制居住權制度的適用范圍，限制房屋價值利用多樣化、最大化。筆者認為法律可以通過當事人的約定確立有償居住權，充分尊重當事人意思自治、合同自由，依法確認有償居住權的合法地位。

五、結語

民法典新設居住權制度作為新生的制度，還需要從理論和實踐中對該制度進行測驗，仍然存在很多不足有待完善。因此，我們應該以民法典為基礎，結合居住權涉及的合同編和物權編的相關規定對居住權制度進行解析，以期為居住權制度的理解和適用提供理論基礎。

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（責任編輯：董維）

收稿日期：2021-05-25 修改日期：2021-07-08

基金項目：福建省教育廳2018年省級終身教育重點建設項目（閩教辦職成[2018]38號）

作者簡介：楊嬿寧（1983—），女，福建長樂人，講師，學士，主要從事民商法學研究。