社區(qū)微改造-已建居住小區(qū)停車空間改造研究

翁長志

摘要：社區(qū)微改造是近幾年興起的一個(gè)熱門話題，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對生活品質(zhì)的要求越來越高，很多已建居住小區(qū)設(shè)施老化、配套不足的矛盾突出，在不改變小區(qū)用地范圍，不改變房屋主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，對小區(qū)老化的供水、供電、網(wǎng)絡(luò)等進(jìn)行更新，對小區(qū)綠化進(jìn)行改造，增加健身步道、健身器材等設(shè)施，增加輪椅坡道等適老設(shè)施，多層建筑增加電梯，增加停車空間等“微改造對于“后建設(shè)”階段改善人們居住環(huán)境有重大意義。停車難是許多老舊小區(qū)，甚至是建成不久的次新居住小區(qū)的問題，本文以上海證大家園西區(qū)為例，探索已建居住小區(qū)如何對停車空間進(jìn)行改造，以此來解決停車難的問題。

關(guān)鍵詞：微改造;配建標(biāo)準(zhǔn);停車空間;消防通道;機(jī)械停車;服務(wù)水平

一、小區(qū)現(xiàn)狀

證大家園西區(qū)（由三期、四期區(qū)組成）位于上海浦東金橋片區(qū)，小區(qū)東西南北側(cè)分別為五蓮路、利津路、巨峰路、雙橋路四條市政道路，其中巨峰路為干道，其余三條為支路。小區(qū)西南側(cè)有地鐵6號線、地鐵12號線，交通便利，小區(qū)周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、超市、銀行等配套設(shè)施齊全，小區(qū)入住率幾乎100%，是一個(gè)十分成熟的居住社區(qū)。

證大家園西區(qū)于2003～2005年交付使用，距今已有16年，小區(qū)共有49棟樓，4個(gè)地下車庫，總建筑面積269481.02平米，總戶數(shù)2361戶。1～4#停車庫停車位分別為85個(gè)、61個(gè)、95個(gè)、342個(gè)，地面劃線停車位246個(gè)，合計(jì)總停車位829個(gè)，配建指標(biāo)只有0.35個(gè)/戶，遠(yuǎn)低于目前上海市所要求的配置標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)上海市《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫（場）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》DG/TJ 08-7-2014，證大家園位于內(nèi)外環(huán)間，屬二類區(qū)域，戶均面積114平米，配置標(biāo)準(zhǔn)為1.1個(gè)/戶，應(yīng)配建2597個(gè)，差額達(dá)1768個(gè)。

二、停車矛盾

僧多粥少，不斷增多的車輛與本來就不多的停車位產(chǎn)生必然矛盾，停車成了小區(qū)管理的最大難題。

a、六米的車道兩邊停滿車，僅留兩米的通行道。

b、四米的車道一邊也停滿車，僅留兩米的車道。

c、占用人行道路。

d、阻擋人行道。

e、占用車庫出入口坡道。

f、開進(jìn)草地里。

g、狹窄的通車道，刮檫事故時(shí)有發(fā)生。

上述種種問題不僅使小區(qū)鄰居經(jīng)常發(fā)生矛盾，更重要的是堵住了消防通道，安全隱患一直存在，一旦發(fā)生火災(zāi)后果不堪設(shè)想。

根據(jù)國家規(guī)范《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2014強(qiáng)制性要求，消防車道凈寬不應(yīng)小于4米，2米的通車道肯定滿足不了消防車的通行，物業(yè)不能以劃黃色禁止線盡最低提醒義務(wù)的偷懶辦法，然而卻對消防車道長期被占用視而不見。

三、停車空間改造

面對消防通道被長期占用，面對小區(qū)居民不斷增長的停車需求，我們首先想到就是對原有停車空間進(jìn)行改造，盡量增加停車位。如何增加停車位我們從以下四個(gè)方向探討可行性。

a、增加地面停車位

與八、九十年代的老舊小區(qū)擁擠的狀況不同，證大家園西區(qū)（三、四期）綠化超過40%，建筑密度也只有20%多，四期高層的樓棟間距近50米，三、四期間中心花園處間距更達(dá)到了70米，小區(qū)綠樹成蔭，許多喬木的樹冠直徑達(dá)十多米，許多區(qū)域樹冠基本上蓋住了下面的道路和草地，以至于許多樹蔭下的草地由于長期缺少光照枯死，地表裸露泥土。

從現(xiàn)狀照片來看，許多喬木樹蔭下以其讓地表裸露，不如改建成地面停車位。

停車位的布置方式一般有平行式、斜列式、垂直式三種，為了盡量減少占用綠地面積，我們先分析一下哪種方式的停車效率更高。參照國家規(guī)范《車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ 100-2015，小型車的外觀尺寸為4.8（長）X1.8（寬）X2（高），車位大小尺寸參照車庫后退垂直停車尺寸為5.3X2.4米。

從上面分析圖我們可以發(fā)現(xiàn)，垂直式停車雖然通車道要求最寬（根據(jù)規(guī)范要求垂直式停車要求5.5米，平行式停車僅需要3米）但單個(gè)車位所占用的面積卻是最少的，考慮到通車道兼做消防車道，不足4米的要加寬到4米，所以建議盡量采用垂直式停車或斜列60度停車。

小區(qū)共有4個(gè)日常出入口，東大門為日常機(jī)動(dòng)車進(jìn)口，西大門為日常機(jī)動(dòng)車出口，南北大門都為日常人行出入口，還有6個(gè)平時(shí)不使用的消防應(yīng)盡出入口。

新增停車位應(yīng)盡量利用原有的車行道做為通車道，減少占用的面積，比如類似下面幾個(gè)地方：

b、建設(shè)機(jī)械停車庫

機(jī)械停車庫是提高停車位數(shù)量的一種有效方式，比起自行式停車庫，機(jī)械停車樓可以在有限的基地面積內(nèi)停泊數(shù)倍的車輛，增建機(jī)械停車庫小區(qū)目前有兩個(gè)位置可供選擇，西北角的網(wǎng)球場或利用小區(qū)會(huì)所西南角空地建設(shè)。

此兩處位置可建設(shè)堆垛式停車庫，盡量提高停車效率，層數(shù)不能太高，避免對周邊樓棟的影響。

除建機(jī)械停車庫外，部分對居民影響比較小的地面停車位也可以改建為雙層機(jī)械停車位，比如靠利津路圍墻一側(cè)的停車位，雙層升降橫移式機(jī)械停車位或簡易升降式機(jī)械停車位高度約3.6米，和圍墻的高度差不多，不會(huì)產(chǎn)生太大壓迫感，不太影響小區(qū)沿街形象。

c、新增地下停車庫

無論是增加地面停車位還是增加機(jī)械停車庫，停車位增加的數(shù)量還是有限的，滿足不了龐大的停車需求，小區(qū)也可通過新建地下停車庫來滿足增加停車。橫貫小區(qū)東西向的中心花園本來就是三、四期分期開發(fā)的分界線，下面管線很少，是有條件做地下車庫的。

根據(jù)初步布置方案，中心花園如果做全地下停車庫，單層可以有654個(gè)停車位，如果采用雙層機(jī)械車庫，大概可以再增加67%的數(shù)量，即1092個(gè)，可以極大緩解停車難的問題。從經(jīng)濟(jì)可行性分析，地下車庫的單方造價(jià)按4000元（包括建安費(fèi)、購置費(fèi)、其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)）估算，重置地面景觀單方造價(jià)按800元估算，每個(gè)停車位大概35平米，則每個(gè)停車位的造價(jià)16.8萬元，相比目前小區(qū)一個(gè)車位40萬元的交易價(jià)，成本完全可以覆蓋的了。

d、挖掘現(xiàn)有資源

小區(qū)許多時(shí)候地面非固定停車位已經(jīng)滿了，地下車庫固定停車位卻出現(xiàn)了許多空位;地面許多邊邊角角都塞滿了車子，地下車庫有些角落即使停了車子也不影響車庫內(nèi)部的通行;小區(qū)即使還有空位，但是轉(zhuǎn)了幾圈硬是沒找到;有人抱怨人行道連接車行道處停了車子阻礙交通，有人卻認(rèn)為那是一處很好的停車位置;有些幾個(gè)月沒動(dòng)的休眠車卻占據(jù)了很好的停車位，有些人卻沒有辦法只得停在別人的車位前面;小區(qū)的消防備用出入口實(shí)際上就被市政行道樹和市政道路上的停車位擋住，我們還有必要浪費(fèi)這地方做為消防備用出入口嗎？

建立共享機(jī)制：地下車庫固定車位的業(yè)主可以在不把車子開回小區(qū)過夜的時(shí)候把車位共享給其他業(yè)主，以提高車位的利用率。

設(shè)置限時(shí)停車位：對于那些利用人行通道影響行人通行的車位規(guī)定晚上十點(diǎn)后才可以停泊，早上7點(diǎn)前必須開走。

充分利用現(xiàn)有車庫的空間：車庫內(nèi)通行道都是按照雙車道雙向行駛設(shè)計(jì)的，現(xiàn)在已經(jīng)改為單向行駛，有些空間的確可以充分利用，比如1#車庫的西側(cè)及4#車庫的部分地方。

長期不動(dòng)的休眠車處理：休眠車車主一般是長期在外地，很少挪動(dòng)，可以讓其停泊在子母車位的子停車位上，或簡易上下移動(dòng)機(jī)械車位的上層，或部分盡端道路集中設(shè)置沒有通車道的休眠停車場。

充分利用冗余的消防安全備用通道：根據(jù)國家規(guī)范《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2014對消防車道的規(guī)定，僅對沿街建筑長度超過150米或總長超過220米（含轉(zhuǎn)折部分長度）需要設(shè)置穿過建筑物的消防車道，以便消防施救及人員疏散。對于小區(qū)內(nèi)部的環(huán)形消防車道要求至少應(yīng)有兩處與市政道路連通，證大家園西區(qū)在東南西北四個(gè)方向均設(shè)有大門與市政道路連通，已經(jīng)滿足規(guī)范的最低要求，除南側(cè)巨峰路上的兩個(gè)消防備用疏散口因沿街建筑超長需設(shè)置外，其他的消防備用疏散口均屬于安全冗余設(shè)置，可以考慮取消利用做為停車空間。

四、結(jié)語

本文僅是對小區(qū)停車空間改造進(jìn)行技術(shù)方面的探索研究，已建小區(qū)的改造是一件復(fù)雜繁瑣工程，增加地面停車位，必然減少小區(qū)綠地面積，以喬木樹冠面積替代綠地面積，園林主管部門是否認(rèn)可？加建這么大規(guī)模的地下車庫，規(guī)劃部門是否允許？改造與小區(qū)業(yè)主利益息息相關(guān)，有些人得益，有些人利益必然會(huì)受損，如何平衡小區(qū)業(yè)主的利益關(guān)系？想方設(shè)法提高停車效率也需要物業(yè)緊密的配合和提高服務(wù)水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]百度地圖、百度地球、百度全景。

[2]公眾號：證二業(yè)主俱樂部

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