ROE視角下的規(guī)劃建筑方案優(yōu)化華僑城芒市山地小鎮(zhèn)項(xiàng)目為例

趙永暉

摘要：本文以華僑城芒市山地小鎮(zhèn)項(xiàng)目為例，結(jié)合ROE財(cái)務(wù)視角，探討了山地項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案階段的優(yōu)化邏輯，并確定了以提升銷售利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為導(dǎo)向的基本原則：通過設(shè)計(jì)優(yōu)化，達(dá)到增加項(xiàng)目收益的目的;在安全合理的前提下，降低項(xiàng)目成本，減少不必要支出;盡量加快銷售去化，避免無謂資金積壓沉淀;文中詳述了具體設(shè)計(jì)優(yōu)化策略和措施。

關(guān)鍵詞：凈資產(chǎn)收益率（簡稱ROE）;山地小鎮(zhèn);規(guī)劃建筑方案再優(yōu)化

Abstract：Taking the mountain town project in Mangshi，Huaqiao-city as an example，this paper discusses the optimization logic of mountain project planning and architectural design from the perspective of ROE，and determines the basic principles guided by improving sales profit margin and asset turnover：To increase project income through design optimization;To reduce project cost and unnecessary expenditure on the premise of safety and reasonableness. Try to speed up the elimination of sales to avoid unnecessary backlog of funds;This paper describes in detail the specific design optimization strategies and measures.

Key words：Return on Equity（ROE），mountain town，re-optimization of planning and architecture plan

引言：

經(jīng)過“黃金二十年”的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)。一方面隨著國家“房住不炒”政策的確立，各地限價(jià)限售等調(diào)控措施不斷強(qiáng)化。另一方面，市場對空間產(chǎn)品的品質(zhì)要求越來越高。再加上因疫情全球央行貨幣大放水，導(dǎo)致中國輸入性通脹預(yù)期，鋼材水泥等主要建材快速上漲。在這樣的兩頭擠壓下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益愈發(fā)難于保證，這就需要基于ROE視角做好項(xiàng)目的整體優(yōu)化和控制。而規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案階段對項(xiàng)目效益影響重大，成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。下面以華僑城芒市山地小鎮(zhèn)項(xiàng)目為例，本人將從ROE視角，對規(guī)劃建筑方案階段的設(shè)計(jì)再優(yōu)化作進(jìn)一步闡述：

1.ROE概念簡述

凈資產(chǎn)收益率（Return on Equity，簡稱ROE），是凈利潤與平均股東權(quán)益的百分比，該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量項(xiàng)目公司運(yùn)用自有資本的效率，體現(xiàn)了項(xiàng)目自有資本獲得凈收益的能力。為了方便理解，簡化計(jì)算，我們選取房地產(chǎn)業(yè)界比較常用的計(jì)算公式（杜邦公式）表達(dá)如下：

凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率X資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X杠桿比率

從以上常用計(jì)算公式可以發(fā)現(xiàn)，ROE指標(biāo)與銷售利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及杠桿比率成正比。其中杠桿比率屬于財(cái)務(wù)專業(yè)的考量方向，本文就不做展開贅述。而銷售利潤率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這兩個(gè)指標(biāo)都和規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)密切相關(guān)，本文將聚焦這兩個(gè)方面，厘清各要素之間的邏輯關(guān)系，并就華僑城芒市山地小鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)劃和建筑兩個(gè)層面的再優(yōu)化展開具體探討。

2.項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目位于芒市城區(qū)東部旅游片區(qū)半山高地，東面緊鄰孔雀湖;東北方向遠(yuǎn)眺可見勐煥大金塔、萬佛塔。項(xiàng)目規(guī)劃面積為 276700.95 平方米（合 415.05 畝），周邊交通便利，文化、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施完備，旅游資源豐富。

筆者介入本項(xiàng)目之前，業(yè)主已經(jīng)委托設(shè)計(jì)公司出過一輪規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案（如圖A），并以此進(jìn)行成本及財(cái)務(wù)測算。和當(dāng)初拿地測算比較，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了比較大的差異，如果按原方案實(shí)施，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益將得不到保證，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)凸顯。所以在此情況下，必須對原規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行再梳理調(diào)整，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)濟(jì)效益。

結(jié)合ROE的財(cái)務(wù)視角，本項(xiàng)目確定了以提升銷售利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為導(dǎo)向的基本策略原則，如下：

1）增收—通過設(shè)計(jì)優(yōu)化，達(dá)到增加項(xiàng)目收益的目的;

2）減支—在安全合理的前提下，盡量降低項(xiàng)目成本，減少不必要支出;

3）快周轉(zhuǎn)—盡量加快銷售去化，避免無謂資金積壓沉淀;

3.規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案優(yōu)化策略措施

根據(jù)以上分析和確定的原則，對原規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案做出如下優(yōu)化調(diào)整：

3.1擴(kuò)展合院分布區(qū)域

本項(xiàng)目用地是目前芒市僅有的2塊坡地之一，具備別墅用地的稀缺價(jià)值。容積率>1.0≤2.5，建筑限高60米，為別墅+小高層產(chǎn)品。根據(jù)業(yè)主委托專業(yè)機(jī)構(gòu)市調(diào)報(bào)告研判，建議本項(xiàng)目初期別墅產(chǎn)品銷售定價(jià)在10000元左右，小高層產(chǎn)品銷售定價(jià)在6500-7000元。如果考慮這兩種主打產(chǎn)品的建安成本數(shù)據(jù)，經(jīng)初步測算，合院產(chǎn)品單方毛利3000-3500元，而普通小高層產(chǎn)品單方毛利僅500元左右。因而，盡量提升高利潤率合院產(chǎn)品占比，成為規(guī)劃布局優(yōu)化的首要方向。

要達(dá)到以上目的，首先應(yīng)在土地資源分配上向合院產(chǎn)品傾斜，擴(kuò)展合院的分布區(qū)域。原規(guī)劃方案合院占地面積：235923m2，經(jīng)過布局調(diào)整，新規(guī)劃合院占地面積：251274m2。（如圖B）

3.2減少高層地塊占地面積，增加高層層數(shù)

因合院產(chǎn)品占地?cái)U(kuò)大，導(dǎo)致高層地塊減小，在保證規(guī)劃部門要求最低容積率1.2的前提下，本項(xiàng)目至少還需建設(shè)普通高層住宅產(chǎn)品105752 m2。能夠滿足這些要求的調(diào)整措施就是把原小高層產(chǎn)品拔高為高層產(chǎn)品。由于航空管制部門限高60m的要求，只能利用好地形，把高層產(chǎn)品布置在山坳較低地塊（如圖C），經(jīng)計(jì)算滿足各方要求。

3.3減少道路面積，增加合院建設(shè)用地面積

合院產(chǎn)品通常為背靠背二聯(lián)布置，而山地項(xiàng)目因其地形存在高差的特性，可以合理利用高差避免庭院的前后視線遮擋，平面布置可以打破二聯(lián)方式，做到三聯(lián)甚至四聯(lián)布置。通過對場地坡度的分析，可以靈活利用二聯(lián)，三聯(lián)至四聯(lián)平面布置的各自特點(diǎn)和優(yōu)勢，做到既解決了產(chǎn)地高差，又減少了道路的面積（如圖D）。把道路節(jié)省下來的部分土地資源，用來增加合院產(chǎn)品配置，提高了利潤收益。另一部分節(jié)省的土地資源可以用來增加綠地和地面停車，節(jié)省了造價(jià)，優(yōu)化了環(huán)境品質(zhì)。

3.4取消地下室車庫（人防除外）

根據(jù)土地出讓條件和規(guī)劃部門要求，本項(xiàng)目機(jī)勱車位：≥1.0車位/100平方米住宅建筑面積，非機(jī)勱車位：≥2.0車位/100平方米住宅建筑面積，故經(jīng)計(jì)算需要設(shè)置機(jī)動車位3320個(gè)。原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案主要通過建設(shè)地下車庫的方式解決停車問題，共需建地下車庫82903m2（含人防）。通過仔細(xì)查閱項(xiàng)目文件，并與政府相關(guān)部門溝通確認(rèn)，參照當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，并無停車位地面設(shè)置比例限制條件約束，完全可以盡量利用地面車位解決停車問題。市場調(diào)研表明，當(dāng)?shù)氐能囄讳N售接受度低，通常作為附加贈送，故無法通過銷售車位回收車庫建設(shè)成本。

經(jīng)調(diào)整，取消合院區(qū)地下停車庫67867 m2，通過地面車位分解至各戶單元解決（如圖E）。既方便了停車入戶不便的問題，也節(jié)省了巨額造價(jià)。

3.5適當(dāng)縮小首期規(guī)劃規(guī)模

為了提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，加快銷售去化，提高資金利用效率。項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮分期對銷售的影響，項(xiàng)目分期較小不足以覆蓋資金峰值，不能保證現(xiàn)金流快速回正;項(xiàng)目分期過大，項(xiàng)目資金占用的周期就長，產(chǎn)品適配的準(zhǔn)確度就會存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)市調(diào)報(bào)告反饋的信息，受2020年疫情及經(jīng)濟(jì)下行的影響，房產(chǎn)市場去化表現(xiàn)較2019年下滑幅度較大。2020年（1-9月）住宅成交14.6萬平方米，821套，其中別墅8.2萬平方米，普通住宅6.4萬平方米，平均每月去化1.62萬平方米。

針對市場環(huán)境的變化，必須調(diào)整原設(shè)計(jì)方案分期規(guī)劃（如圖F），尤其是控制首期建設(shè)規(guī)模，從87326 m2減少至54893 m2。避免了因銷售去化慢導(dǎo)致的資金占用積壓。

3.6優(yōu)化豎向策略

前一輪規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的豎向設(shè)計(jì)經(jīng)計(jì)算，填挖方量大，擋土墻設(shè)置不合理，造價(jià)極高。如何優(yōu)化豎向設(shè)計(jì)策略來控制不當(dāng)造價(jià)，是本山地項(xiàng)目面臨的重要難題。

針對豎向規(guī)劃難點(diǎn)，本人和團(tuán)隊(duì)經(jīng)過研究和測算，提出了如下解決辦法：

適當(dāng)增加分臺層次，控制分臺高差（小于4.5m），以降低擋土墻高度（造價(jià)對高度極其敏感）;盡量利用結(jié)構(gòu)本身起到擋土的作用，效率比單純擋土墻高很多，且可以大量減少擋土墻建設(shè)量節(jié)省造價(jià);沿溝渠大高差邊界可采用吊腳支撐，經(jīng)測算該方式綜合造價(jià)最經(jīng)濟(jì);設(shè)計(jì)適應(yīng)山地形態(tài)的特殊戶型，入戶層標(biāo)高可以提升至2層甚至3層;在地形高差較大的區(qū)域設(shè)置停車庫填充，來消化不利高差，同時(shí)又節(jié)省了往下開挖基坑的成本。（如圖G，H）

3.7停車庫建設(shè)成本優(yōu)化

雖然經(jīng)過優(yōu)化，取消了合院區(qū)域地下車庫的建設(shè)，但由于項(xiàng)目車位配比要求高，依然需要建設(shè)車庫24257 m2（含人防），加上當(dāng)?shù)亟ú娜斯み\(yùn)輸?shù)葍r(jià)格水平偏高，經(jīng)測算地下車庫實(shí)際造價(jià)高達(dá)4550元/ m2。通過多方案比較和研究，最終確定了利用地形高差，建設(shè)半地下開敞式停車庫的設(shè)計(jì)方案。（如圖J）由此，可以在至少四個(gè)方面節(jié)省了造價(jià)支出：

1）無需往下開挖，避免了深基坑產(chǎn)生的費(fèi)用;

2）利用高差產(chǎn)生的對外敞開面（大于50%），節(jié)省了地下連續(xù)墻體建造費(fèi)用;

3）外墻大面積敞開，經(jīng)計(jì)算滿足自然通風(fēng)要求，省去了機(jī)械通風(fēng)設(shè)備造價(jià);

4）半地下車庫填平了坡地高差，利用結(jié)構(gòu)本身起到了擋土墻的作用;

除了以上措施，在商業(yè)配套設(shè)置、建筑結(jié)構(gòu)、節(jié)能、景觀及小市政等方面也給出了優(yōu)化建議，獲得了業(yè)主認(rèn)可，在此不做贅述。

4.優(yōu)化成果及效益

經(jīng)過本輪規(guī)劃建筑方案的反復(fù)研究和優(yōu)化，經(jīng)業(yè)主成本財(cái)務(wù)部門測算，各關(guān)鍵指標(biāo)和數(shù)據(jù)都得到了明顯的改善提升，總體優(yōu)化成果超出預(yù)期。項(xiàng)目直接成本由207590萬元降為172329萬元，節(jié)省金額達(dá)3.526億元;豎向設(shè)計(jì)優(yōu)化后，造價(jià)從1.4億降為8千4百余萬元，節(jié)省造價(jià)5千6百余萬元;營銷財(cái)務(wù)部門測算，銷售毛利率從24.2%提升至36.1%;項(xiàng)目估算總利潤從18862萬元攀升至38080萬元;翻了一番多，超過了拿地測算指標(biāo)，可見成效顯著，獲得了業(yè)主好評。同時(shí)增加了綠化，減少了道路等硬化面積，提升了項(xiàng)目環(huán)境品質(zhì)，也獲得了政府和市場的肯定和認(rèn)可。

總之，通過整個(gè)優(yōu)化的過程和最后取得的成果，更加體認(rèn)到規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)工作對項(xiàng)目的重大決定性影響，每一個(gè)設(shè)計(jì)決策和措施都可能產(chǎn)生重大的經(jīng)濟(jì)后果和社會影響。作為建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人員，當(dāng)精益求精，任重而道遠(yuǎn)！

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廣州南方建筑設(shè)計(jì)研究院上海分院 200070