加強(qiáng)物業(yè)管理的基本原則和主要措施

劉占錦

摘要：加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理工作要堅(jiān)持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理、多種模式、分類管理、市場(chǎng)主導(dǎo)、政策扶持的基本原則。主要措施是加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)與維護(hù)管理，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管，建立老舊住宅小區(qū)的長(zhǎng)效管理機(jī)制，提高業(yè)主自治能力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;基本原則;主要措施

1加強(qiáng)物業(yè)管理的基本原則

為提升物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，打造品質(zhì)城市，要進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理工作?？傮w目標(biāo)是建立健全“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、橫向到邊、縱向到底、綜合協(xié)調(diào)”的“市、鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)（村）”三級(jí)物業(yè)管理工作體系，強(qiáng)化物業(yè)管理各方主體責(zé)任，有序推進(jìn)住宅小區(qū)、商務(wù)樓宇等規(guī)范化、長(zhǎng)效化管理，著力解決群眾反映強(qiáng)烈的難點(diǎn)和部門監(jiān)管中的“短板”問(wèn)題，全面提升物業(yè)管理整體服務(wù)水平。要堅(jiān)持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理、多種模式、分類管理、市場(chǎng)主導(dǎo)、政策扶持的基本原則。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理就是建立健全市級(jí)主管部門監(jiān)督管理、屬地鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)、社區(qū)（村）協(xié)助落實(shí)、相關(guān)職能部門密切配合，上下整體聯(lián)動(dòng)、社會(huì)齊抓共管的工作機(jī)制。充分發(fā)揮屬地鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)（村）和業(yè)主自治組織的作用，增強(qiáng)物業(yè)管理工作合力。多種模式、分類管理就是根據(jù)新建商品房住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)、小微型小區(qū)、商務(wù)樓宇、專業(yè)市場(chǎng)等運(yùn)行管理的不同情況，實(shí)施多種模式的分類管理。市場(chǎng)主導(dǎo)、政策扶持就是進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)作機(jī)制，通過(guò)扶優(yōu)扶強(qiáng)，提高物業(yè)服務(wù)專業(yè)化水平，鼓勵(lì)骨干物業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)通過(guò)加盟、兼并、重組等方式加大市場(chǎng)資源整合力度，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)集約化、專業(yè)化發(fā)展。對(duì)因環(huán)境條件限制，難以實(shí)行市場(chǎng)化、專業(yè)化運(yùn)作的住宅小區(qū)，予以相應(yīng)的政策扶持，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

2加強(qiáng)物業(yè)管理的主要措施

2.1加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)與維護(hù)管理

2.1.1落實(shí)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)和交付聯(lián)合指導(dǎo)制度

將物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)管理納入商品房交付備案管理，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與建設(shè)工程設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)工作創(chuàng)造有利條件。建立項(xiàng)目交付前聯(lián)合指導(dǎo)制度，由住建部門組織屬地鎮(zhèn)（街道）、綜合執(zhí)法等相關(guān)部門對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展交付前集中指導(dǎo)工作。

2.1.2優(yōu)化住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)招投標(biāo)前，以項(xiàng)目總建筑面積為基數(shù)，按照6元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，支付前期物業(yè)服務(wù)開(kāi)辦費(fèi)（開(kāi)辦費(fèi)用于購(gòu)買物業(yè)辦公、保潔、綠化、工程、秩序維護(hù)等設(shè)施設(shè)備及籌建人員經(jīng)費(fèi)，不含物業(yè)辦公用房裝修費(fèi)用，物業(yè)辦公用房由建設(shè)單位裝修后移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)），并由物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)代收、代管，通過(guò)代管機(jī)制督促、指導(dǎo)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同的各項(xiàng)約定。

2.1.3強(qiáng)化停車設(shè)施建設(shè)及管理

住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主停車需要。住宅小區(qū)竣工交付滿2年且尚未出售、附贈(zèng)的車庫(kù)、車位，倡導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主招租。合理設(shè)定停車服務(wù)費(fèi)，提高地下車庫(kù)、車位使用率，減輕地面停車壓力。積極推廣智能化停車設(shè)施在住宅小區(qū)的應(yīng)用，合理規(guī)劃設(shè)置充電樁和非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地。

2.1.4建立維修資金應(yīng)急使用工作機(jī)制

物業(yè)項(xiàng)目共有部分、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后，發(fā)生電梯、消防設(shè)施設(shè)備故障及其他危及房屋使用、人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況，經(jīng)相關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)出具故障檢測(cè)報(bào)告或經(jīng)屬地鎮(zhèn)（街道）等相關(guān)單位證明的，可申請(qǐng)使用應(yīng)急物業(yè)專項(xiàng)維修資金，無(wú)需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

2.1.5創(chuàng)新電梯安全管理方式

建立健全住宅電梯物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理制度，保障住宅電梯首次更新改造。積極探索引入保險(xiǎn)機(jī)制，對(duì)電梯運(yùn)行和維保實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理，構(gòu)筑以市場(chǎng)力量為基礎(chǔ)的矛盾糾紛解決新機(jī)制，保障業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全。

2.2加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管

2.2.1通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)行為。新建住宅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的，應(yīng)當(dāng)按照住建部門制定的前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)授權(quán)下，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2.2.2嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職行為

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定，切實(shí)履行職責(zé)。承接物業(yè)項(xiàng)目（前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目除外）后，業(yè)委會(huì)可向物業(yè)企業(yè)預(yù)收該項(xiàng)目不超過(guò)1個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，作為物業(yè)服務(wù)履約保證金。提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在客服中心公示服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，劃分服務(wù)區(qū)域，明確服務(wù)責(zé)任人;向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)，制止物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)違反治安、消防、環(huán)保、裝飾裝修和使用等有關(guān)法律、法規(guī)的行為，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。同時(shí)履行社會(huì)責(zé)任，配合做好生活垃圾分類的有關(guān)工作。

2.2.3依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行質(zhì)價(jià)相符的原則，依照服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，提高物業(yè)服務(wù)透明度。研究制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，明確管理形式和費(fèi)用構(gòu)成，鼓勵(lì)規(guī)模較小的住宅小區(qū)推行酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平、劉勁哲、林毅夫、樊綱指出：要嚴(yán)格住宅小區(qū)公共收益管理，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)建賬，由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)公共收益賬戶，公共收益使用接受全體業(yè)主的監(jiān)督，并在住宅小區(qū)顯著位置公示收支明細(xì)。

2.2.4強(qiáng)化物業(yè)管理日?？己酥贫?/p>

住建部門要完善《物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核辦法》，強(qiáng)化考核結(jié)果的運(yùn)用，增加考核扣分后的約談、誠(chéng)信證明開(kāi)具等內(nèi)容，對(duì)考核較差、檢查整改不落實(shí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要取消和限制其物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入資格，并建議業(yè)委會(huì)按規(guī)定程序予以解聘。

2.2.5穩(wěn)步推進(jìn)行業(yè)信用體系建設(shè)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉勁哲指出：要嚴(yán)格落實(shí)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè)，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的采集、認(rèn)定、公開(kāi)、評(píng)分和使用等工作，加強(qiáng)與各職能部門、屬地鎮(zhèn)（街道）的聯(lián)動(dòng)，及時(shí)共享物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，實(shí)施守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒。

2.2.6規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目退管管理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定做好服務(wù)工作，提高業(yè)主滿意率和收費(fèi)率，減少退管現(xiàn)象。退管時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理暫行辦法》的規(guī)定，及時(shí)報(bào)告屬地鎮(zhèn)（街道）和住建部門，實(shí)施退管程序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)須按“維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過(guò)渡”的原則，確保符合退管程序，并在鎮(zhèn)（街道）的監(jiān)督管理下，做好項(xiàng)目清算和資金、設(shè)施設(shè)備移交等工作。鎮(zhèn)（街道）應(yīng)加強(qiáng)退管管理工作，及時(shí)制定物業(yè)管理項(xiàng)目退管應(yīng)急預(yù)案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)范做好退管、移交工作，并在退管后至新物業(yè)選聘到位前的過(guò)渡期內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。住建部門應(yīng)做好項(xiàng)目退出管理過(guò)程中的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

3結(jié)語(yǔ)

在城市的發(fā)展建設(shè)中，提高物業(yè)公司的管理水平是提高業(yè)主滿意度的重要舉措，只有將業(yè)主的地位放在首位，不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平，才能有效的促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展，有效的縮短與西方發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)管理的距離。

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