物業(yè)管理“小文章”，城市發(fā)展“大格局”

亦安冉

物業(yè)管理說起來是小事，卻關聯(lián)著城市的家家戶戶，影響著城市的發(fā)展格局。從物業(yè)管理改革入手，打通社會治理的“神經(jīng)末梢”，以物業(yè)管理“小文章”，構(gòu)筑城市發(fā)展“大格局”。

1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設部、中央政法委、中央文明辦等10部門聯(lián)合印發(fā)《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》。《通知》從融入基層社會治理體系、健全業(yè)主委員會治理結(jié)構(gòu)、提升物業(yè)管理服務水平、推動發(fā)展生活服務業(yè)、規(guī)范維修資金使用和管理、強化物業(yè)服務監(jiān)督管理等6個方面對提升住宅物業(yè)管理水平和效能提出要求。

與這份通知的內(nèi)容不謀而合，吳中區(qū)早在過去的一年已先行一步，將“物業(yè)管理提升項目”列為年度民生實事項目，著力解決物業(yè)管理中基層和群眾關切的焦點問題，切實加強組織領導，配足從事物業(yè)管理工作人員，落實屬地物業(yè)管理職責，強化示范引領，積極探索、勇于創(chuàng)新、齊抓共管，共同提升住宅物業(yè)管理水平，滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要。2020年4月15日，吳中區(qū)住建局印發(fā)《區(qū)住建局與城南街道開展物業(yè)管理提升改革試點方案》，圍繞“服務提質(zhì)升級年”為主題，探索形成黨建引領下社區(qū)治理與物業(yè)管理融合共進的“城南樣版”， 為推動全區(qū)物業(yè)管理高質(zhì)量發(fā)展提供有力保障。

現(xiàn)狀 改革勢在必行

小區(qū)里的“三角關系”，大多數(shù)居民估計都知道：業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)，但三者剪不斷理還亂的利益糾葛卻未必人人知曉。厘得清的，全體業(yè)主受益;厘不清的，全體業(yè)主利益受損。但如何厘清這三者的利益糾葛，卻是個難題。

拿城南街道來說，轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有住宅小區(qū)68個（含拆遷安置小區(qū)），其中老舊小區(qū)30個，物業(yè)企業(yè)32家（住宅區(qū)在管物業(yè)企業(yè)）。截至2020年底，共成立業(yè)主委員會12個，物業(yè)管理委員會10個，現(xiàn)有12個小區(qū)正在籌備業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）。單單一個街道轄區(qū)內(nèi)就有如此多的小區(qū)，而且部分小區(qū)物業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會之間還矛盾重重，物業(yè)管理和業(yè)委會組織一度有些混亂。而吳中區(qū)面臨同樣問題的屬地板塊也絕不止城南街道一個，數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，吳中區(qū)全區(qū)共備案174個業(yè)主委員會和60個物業(yè)管理委員，全區(qū)物業(yè)行業(yè)管理壓力極大，改革勢在必行。

小區(qū)物業(yè)管理當然是改革的重點。服務管理水平參差不齊，尤其在環(huán)境衛(wèi)生、車位管理、綠化維護、秩序管理等方面問題不斷，服務能力差和物業(yè)費收繳率低會形成惡性循環(huán)。

業(yè)委會的組建、履職和監(jiān)管問題，也是改革的一個重頭。部分小區(qū)的公共收益動輒百萬以上，業(yè)委會這一執(zhí)行機構(gòu)因此被有些人瞄上，很多小區(qū)業(yè)委會選舉亂象叢生，“職業(yè)業(yè)委會”等現(xiàn)象時有發(fā)生，履職中公共收益不透明、利益輸送導致各類物業(yè)糾紛層出不窮，物業(yè)類投訴率居高不下，大批量信訪甚至引發(fā)了群體性事件，牽扯基層大量工作精力。

據(jù)了解，江蘇省、蘇州市現(xiàn)行物管條例已施行若干年，缺乏配套的實施意見和操作細則，對一些新問題缺少制度層面指引，引發(fā)監(jiān)管依據(jù)不充分、管理責任不明確、監(jiān)督指導不深入等問題。在吳中區(qū)住建局的指導下，城南街道這次的物業(yè)管理提升改革就從業(yè)委會和物業(yè)開始著手，讓街道和社區(qū)發(fā)揮指導、監(jiān)督作用，形成一股制約和平衡力量，以物業(yè)管理改革助推社會治理體系完善和治理能力提升。

改革 從一個個難題介入

問題看上去很難，把它分解各個擊破，就會容易操作得多。吳中區(qū)住建局和城南街道這次改革試點總體思路為加強黨的領導，嚴把小區(qū)業(yè)委會及籌備組準入、業(yè)委會履職監(jiān)管、公共收益收支、物業(yè)企業(yè)選聘四道關卡，在政府、業(yè)委會、物業(yè)公司建立三方協(xié)商機制的基礎上，根據(jù)不同小區(qū)的實際情況，詳細制定本小區(qū)提升管理水平的若干措施，解決小區(qū)車位分配糾紛、公共收益收支不透明、違規(guī)更換物業(yè)公司等問題，打造“紅色、為民、透明”的業(yè)主委員會，實現(xiàn)政府治理和社會調(diào)節(jié)、居民自治良性互動，讓改革試點有據(jù)可依、有章可循。

難題一??業(yè)委會怎么進？

業(yè)委會不是誰想進就可以進，城南街道及所屬社區(qū)給業(yè)委會設置了一道道準入門檻：先筆試、后面試，先把主動權(quán)握在社區(qū)手里，后期再做好公共收益、維修資金等方面的監(jiān)督管理，不定期審計業(yè)委會成員履職情況，對業(yè)委會成員履職能力做評價等等，真正做到約束業(yè)委會權(quán)力。

業(yè)委會準入的一系列做法，通過改革試點總結(jié)成了一套“新模式”：街道制定業(yè)主委員會換屆手冊，建立業(yè)主委員會任前培訓制度與業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法。明確由社區(qū)居委會主導成立業(yè)主委員會換屆籌備組（公安、綜合執(zhí)法共同參與），明確業(yè)主委員會成員的候選資格，鼓勵黨員、政協(xié)人大委員等紅色力量積極參選，嚴把業(yè)主委員會候選人資格評估。同時加大對業(yè)主委員會成員的培訓，提升業(yè)主委員會履職能力和專業(yè)管理水平。想成為業(yè)委會候選人，出席培訓是必須的，還要再經(jīng)過筆試、面試一系列綜合評估。

越湖家天下小區(qū)作為首個試點小區(qū)，成功完成了小區(qū)業(yè)委會換屆工作，在越湖家天下的業(yè)委會辦公室，明確的職責分工、整齊的賬本，一切顯得井井有條。社區(qū)和街道加強了對這里公共收益的監(jiān)管，建立小區(qū)財務管理、賬務公開、公章管理、第三方審計、項目招投標等制度。社區(qū)和街道還要求業(yè)主委員會要對公共收益支出的必要性、合理性向業(yè)主充分說明，來保障業(yè)主知情權(quán)。如今，新成立的業(yè)委會初步形成了重大事項及時向社區(qū)報備、向居民公開的意識，小區(qū)居民各項自治事務參與度、積極性逐步增強。

與此同時，在改革過程中，城南街道依據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第24條在制定的新版業(yè)主大會《議事規(guī)則示范文本》中，細化明確了小區(qū)哪些重大事項須經(jīng)社區(qū)居委會同意，并按照社區(qū)居委會的批復意見制定實施方案;細化明確了13條“中止業(yè)委會委員資格”情形，細化明確了6條“視為業(yè)委會不能正常開展工作”的情形，進一步強化社區(qū)居委會對業(yè)委會的指導和監(jiān)督工作;明確財務公開、項目招標、資金審計、物業(yè)選聘等工作制度。《議事規(guī)則》為實現(xiàn)黨領導下的依規(guī)治理，提供了依據(jù)，錨定了方向。

難題二??物業(yè)選聘誰說了算？

這次改革，對于物業(yè)選聘問題也進行了有效探索，給物業(yè)企業(yè)設置了一道準入門檻，完善了街道住宅小區(qū)選聘物業(yè)服務企業(yè)的指導意見，形成標準化選聘物業(yè)企業(yè)流程，不僅“物業(yè)搶盤”亂象得到了整治，也在一定程度上提升了轄區(qū)物業(yè)企業(yè)的層次。從以下兩個小區(qū)的例子中，我們可以看到街道和社區(qū)的制衡力量。

香溢花園小區(qū)業(yè)委會成立后，打算選聘與業(yè)委會存在“關聯(lián)”的物業(yè)企業(yè)，業(yè)主們用信訪、上訪的方式表達了不滿。對此，社區(qū)居委會積極指導監(jiān)督，多次向小區(qū)業(yè)委會出具書面的工作指導意見書，及時公告糾正了業(yè)委會的不當決定。在社區(qū)的監(jiān)督下，有效遏制了“成立業(yè)委會后任意換物業(yè)”的現(xiàn)象。

國風華苑小區(qū)則是另一番亂象，“三年內(nèi)兩換物業(yè)”，小區(qū)內(nèi)部矛盾糾紛長期存在。物業(yè)企業(yè)“選聘關”是改革試點的重中之重，為的就是打破業(yè)委會和物業(yè)企業(yè)之間的“利益尋租空間”。如何打破？剛好國風華苑小區(qū)選聘新物業(yè)企業(yè)給這一改革提供了一個契機，街道得以通過這次指導，深入探索和規(guī)范物業(yè)企業(yè)選聘及進退流程，合理設置物業(yè)企業(yè)準入門檻，嚴格把控物業(yè)企業(yè)“選聘關”和“交接關”。最終城南街道指導國風華苑小區(qū)通過市場化公開招標的方式（在AB類庫內(nèi)），順利選聘了B類南京朗詩物業(yè)管理有限公司進駐小區(qū)服務。

類似的改革還有許多。據(jù)了解，2020年4月份試點工作開展以來，城南街道在厘清社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)三方職責方面持續(xù)發(fā)力，不斷推動城南物業(yè)管理工作由單一的行業(yè)管理，向“綜合治理、共同治理、社會治理”轉(zhuǎn)變。

推進 吳中物業(yè)管理提升這一年

2020年吳中區(qū)把“物業(yè)管理提升項目”列入年度政府民生實事項目，主要以制定實施《關于進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理的實施意見》為統(tǒng)攬，以“強化黨的領導、理清職責邊界、落實政策依據(jù)、完善方案細則、解決突出問題”為目標，重點從構(gòu)建制度體系、常態(tài)推進物業(yè)小區(qū)規(guī)范化考評、爭創(chuàng)省市級物業(yè)管理示范項目等方面，落實相應工作舉措，穩(wěn)步提升全區(qū)物業(yè)管理工作水平。

先是推動建章立制，構(gòu)建“1+N”物業(yè)管理制度體系。堅持系統(tǒng)化思維，注重頂層制度設計，制定《關于進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理的實施意見》及其相關配套制度，經(jīng)過了公眾參與、風險評估、專家論證、合法性初審、廉潔性審查等重大行政決策過程，并在吳中區(qū)政府常務會議和區(qū)委常委會議上審議通過。2020年11月23日，吳中區(qū)政府辦公室正式印發(fā)。

《實施意見》堅持靶向思維，以問題為導向，進一步明確了吳中全區(qū)物業(yè)管理的目標要求，重點強調(diào)了規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)行為和物業(yè)服務市場秩序，對業(yè)委會黨建引領要求和維修資金第三方服務等內(nèi)容進行了修訂完善。

其次，吳中注重發(fā)揮行業(yè)主管部門和屬地政府聯(lián)動作用，推動構(gòu)建區(qū)、鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居委會（村委會）“三級聯(lián)動”行業(yè)管理機制，推進屬地物業(yè)監(jiān)管工作重心下移。制定實施《吳中區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理考核標準》，推進落實“第三方評價”機制，以區(qū)、鎮(zhèn)（街道）兩級考評為抓手，對吳中全區(qū)住宅小區(qū)實行分類管理、分級考核，推動吳中全區(qū)物業(yè)服務水平整體提升。

再是聯(lián)合各屬地物業(yè)管理機構(gòu)，對吳中全區(qū)2020年省、市、區(qū)級物業(yè)管理示范項目創(chuàng)建意向進行摸底排查，會同吳中區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會物業(yè)分會相關專家，對申報創(chuàng)建省、市級物業(yè)管理示范項目的小區(qū)開展現(xiàn)場審核和指導工作，去年吳中全區(qū)共創(chuàng)建省級物業(yè)管理示范項目7個，市級物業(yè)管理示范項目8個。

并且推進落實“第三方評價”機制，進一步完善考評獎懲措施，通過規(guī)范化考評來提升服務質(zhì)量。去年木瀆鎮(zhèn)、吳中高新區(qū)均已經(jīng)開展規(guī)范化考評工作，針對考評工作中發(fā)現(xiàn)的問題，督促項目及時整改，以查促改，同時注重發(fā)揮典范樣板的示范引領作用，通過樹標桿、立典型，強化示范引導，推動全區(qū)物業(yè)服務水平整體提升。

經(jīng)過一年改革、探索、總結(jié)，吳中區(qū)物業(yè)管理水平正在不斷提升，后續(xù)會加快構(gòu)建物業(yè)管理配套制度體系，完善物業(yè)管理信用體系建設，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營行為，全方位提升全區(qū)物業(yè)管理水平。事實證明，物業(yè)管理“小文章”，也構(gòu)筑起了城市發(fā)展的“大格局”。