老舊小區(qū)住宅樓綜合改造技術(shù)與管理

李甫

摘要：隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展以及科技水平的不斷提升，帶動城市化進程的不斷加快，當前時代對城市化建設(shè)工程的技術(shù)質(zhì)量要求越來越高，加強對老舊小區(qū)住宅樓改造管理工作迫在眉睫。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)住宅樓;綜合改造技術(shù);管理

1.前言

當前我國正處于百年未有之大變局的發(fā)展格局下，新冠肺炎疫情加速這一格局的變化，給各行各業(yè)的發(fā)展建設(shè)帶來一定的機遇與挑戰(zhàn)，對老舊小區(qū)住宅樓改造管理工作來說也不例外，相關(guān)企業(yè)要加強對時代機遇的把控，以此來提升該工作質(zhì)量水平，從而為人們提供更加高質(zhì)量、高水平的居住環(huán)境。基于此，文章將簡要分析一下老舊小區(qū)住宅樓綜合改造與管理改造。

2.老舊小區(qū)住宅樓綜合改造面臨的狀況

2.1改造規(guī)劃設(shè)計合理性低

近年來我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展帶動城市化進程的加快，當前人們的生活質(zhì)量水平的提升，使得人們對城市的各項要求也在不斷上漲，加強對老舊小區(qū)住宅樓改造工作迫在眉睫，但就當前我國老建筑規(guī)劃建設(shè)工作開展情況來看，仍然存在著規(guī)劃設(shè)計合理性較低，與城市更新匹配度小的問題，阻礙了城市的宜居性，也無法滿足人們的生活需求。部分城市在住宅改造過程中一直沿用較為傳統(tǒng)的方式以及先前經(jīng)驗，并沒有緊跟時代發(fā)展步伐，導致老建筑規(guī)劃工作建設(shè)水平整體較低，盲目套用其他城市規(guī)劃設(shè)計方案，對城市的適宜居住質(zhì)量方面也產(chǎn)生了阻礙作用。本文主要分兩方面進行分析，如下所示：

（1）未能針對某一公共部分進行維修，導致所花費的維修費用高、工程量更大。這種類型的維修內(nèi)容主要有：公共排水管線更換、外墻粉刷、水電暖氣管線維修、外墻保溫、屋面大修等。

（2）未能對住宅樓的外部和內(nèi)部以及小區(qū)內(nèi)相關(guān)配套措施進行綜合改造。一般情況下，主要包括外墻保溫、住宅樓屋面大修、抗震加固、外墻粉刷、門窗更換、入戶結(jié)構(gòu)改造、排水管和水電暖氣等公共主線的更換改造、通信設(shè)施重新布設(shè)、住宅擴建、樓道樓梯翻新維修等。

2.2房屋本體和基礎(chǔ)設(shè)施陳舊老化

部分小區(qū)的房屋本體和基礎(chǔ)設(shè)施比較老舊，甚至出現(xiàn)本位缺失的情況，導致房屋設(shè)備缺乏系統(tǒng)保養(yǎng)和維修。例如，如房屋外墻粉刷面起殼、風化，內(nèi)樓道墻面樓梯扶手脫落、銹蝕，公共照明燈光壞掉，樓房防滲漏功能退化，房屋前后下水管道破損、堵塞，雨水、污水混流，化糞池未能清理，小區(qū)道路老化，路面破損甚至沒有路燈，綠地雜草叢生、布局混亂，公共綠地種菜等等情況。另外，消防設(shè)施設(shè)計標準低，高層樓房高層房屋電梯、沒有專用消防泵和消防控制柜，消防設(shè)施自然損壞、人為破壞和被盜現(xiàn)象嚴重，消防安全風險較大。

2.3生活環(huán)境比較差

小區(qū)住宅樓中的各類違章搭建多，破墻開門多，陽臺改為廚房、廁所，無證攤點多，車輛亂停亂放多，直接影響城市容貌。任何一個老舊住宅小區(qū)都有違章建筑，某一些個人、單位、街道未經(jīng)規(guī)劃部門許可，擅自在小區(qū)內(nèi)主干道兩側(cè)亂搭亭棚，破院墻開門，影響小區(qū)交通和景觀，破壞了小區(qū)綠化情況。機動車、自行車無序停放，隨意占用便道，造成交通擁堵。一些老舊住宅小區(qū)，建設(shè)之初，只是為了解決居民住房困難，規(guī)劃方案比較簡單。居民活動場所、公共綠地、自行車庫、停車場等配套設(shè)施與居民實際需求的矛盾相當突出，環(huán)衛(wèi)設(shè)施不完備，有的沒有垃圾箱和垃圾中轉(zhuǎn)站，垃圾房、公廁、果殼箱等設(shè)路過少，部分公建配套設(shè)施有的挪作它用，小區(qū)居委會用房已轉(zhuǎn)租或出賣給其他單位，小區(qū)居委會與物業(yè)管理公司之間關(guān)系不和，爭房、爭權(quán)、爭地盤，矛盾重重。

3.老舊小區(qū)住宅樓綜合設(shè)施改造

3.1消防系統(tǒng)改造

由于建造年代久遠，老舊小區(qū)住宅樓的消防設(shè)施與現(xiàn)代建筑的消防設(shè)備相比有著顯著的差異。老舊小區(qū)住宅樓的消防設(shè)備往往達不到標準，國家針對老舊小區(qū)住宅樓的消防安全問題，也提出了一系列的改造計劃。首先，消防系統(tǒng)的改造，同樣是請專業(yè)的消防團隊進行，在施工前需要掌握和了解該小區(qū)住宅樓的消防系統(tǒng)現(xiàn)狀，掌握其各項技術(shù)參數(shù)，分析小區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)在消防設(shè)備、消防通道、以及可操作性等方面存在的問題，根據(jù)以上掌握的信息來確定針對老舊小區(qū)住宅樓的消防設(shè)備改造方案。

3.2用電設(shè)施改造

老舊住宅樓的用電問題，一直是改造技術(shù)管理的重點，由于老舊住宅樓內(nèi)的用電設(shè)施基本老化，所以在用電方面會顯得過于浪費，如何改造老舊小區(qū)的用電設(shè)施，成為了老舊住宅樓綜合改造技術(shù)的重點關(guān)注目標。更換老舊的用電設(shè)施一定程度上能夠節(jié)約老舊住宅樓的電耗，節(jié)約國家資源。在更換用電設(shè)施之前，施工團隊應該實地考察并了解需要更換設(shè)施的主要功能，根據(jù)實際情況更換節(jié)能設(shè)備即可。變配電室采用分組自動循環(huán)投切式補償裝置，用以減少電力系統(tǒng)的損耗。

小區(qū)的道路照明系統(tǒng)，可根據(jù)自然條件，結(jié)合人工照明，選擇合理的改造模式，比如選擇LED光源，高效節(jié)能的照明光源，在保證正常的照明條件下降低能耗[3]。

3.3用水設(shè)施改造

老舊住宅樓內(nèi)存在的另外一個比較重要的問題就是用水問題，由于供水管道的老化問題，老舊住宅樓內(nèi)經(jīng)常會發(fā)生一些停水情況。室內(nèi)水壓不足的老舊住宅樓，應在改造過程當中采用管網(wǎng)疊壓供水或變頻調(diào)速供水裝置加壓供水，避免頻繁出現(xiàn)水壓不足導致的停水、少水現(xiàn)象，合理解決老舊小區(qū)住宅樓的供水排水問題。隨著我國科技的發(fā)展，在老舊住宅樓當中不乏有一些先天條件可以使用太陽能熱水系統(tǒng)，如有此類老舊住宅樓，可根據(jù)其實際情況安裝和設(shè)置太陽能熱水系統(tǒng)。既達到節(jié)能省水的目的，又使國家先進的科技技術(shù)能夠應用到老舊住宅中。

4.老舊小區(qū)住宅樓綜合管理

4.1小區(qū)住宅樓外結(jié)構(gòu)

國家出臺了《關(guān)于加強老舊小區(qū)綜合改造工程外保溫材料使用與消防安全管理工作的通知》，強調(diào)我國老舊住宅樓改造期間的，若使用外墻保溫材料應該滿足相關(guān)國家規(guī)定，實際保溫效果應符合相關(guān)要求。針對我國大部分老舊住宅樓，首先更換不能達到標準要求的舊窗，安裝節(jié)能保暖、更加堅固實用的窗型;其次針對住宅樓內(nèi)公共部位設(shè)施，結(jié)合住宅外立面設(shè)計改造方案，選材以節(jié)能、保溫為標準的門窗，合理進行改造，延長住宅樓使用壽命與實際價值。

4.2小區(qū)住宅樓內(nèi)保溫構(gòu)造

老舊住宅樓的供暖問題一直是國家重點關(guān)注的問題，在老舊小區(qū)住宅樓綜合改造過程中，以節(jié)能為前提，分割供暖與非供暖空間的隔墻應按照規(guī)定的建筑節(jié)能標準要求，進行節(jié)能、保溫改造。由于建筑結(jié)構(gòu)的不同，在對老舊住宅樓采取改造期間，應結(jié)合當?shù)刈粢庠福鶕?jù)住宅的實際情況進行分析，擬定完整的節(jié)能、保暖計劃之后，請專業(yè)團隊進行改造施工。老舊住宅的改造一般目的都是為解決節(jié)能與供暖的問題，但在施工期間也一定要注意選材質(zhì)量問題，選材一定要符合國家標準，且保溫材料的選擇也要同時兼顧消防安全問題，材料是否保暖、耐熱、抗腐蝕性能與使用年限問題都在改造技術(shù)考慮范圍之內(nèi)，實際上也是一項非常復雜的工程。

4.3樓內(nèi)公共管線管理

老舊住宅樓內(nèi)的公共管線一般比較雜亂，年久失修的住宅樓內(nèi)給排水管道、閥門若存在安全隱患或已經(jīng)損壞的，應及時進行更換，改造當中選用的水箱、飲水處理裝備、消毒、供水設(shè)備以及管材等必備設(shè)施必須持有省級以上行政衛(wèi)生部門頒發(fā)的許可才能應用到老舊住宅樓的改造當中。在材料的選用上不能夠選擇不符合質(zhì)量規(guī)定和已經(jīng)被淘汰的設(shè)施設(shè)備，材料的選取必須符合國家規(guī)定標準。施工過程除按照國家要求之外，還應有相關(guān)部門進行監(jiān)督，確保老舊小區(qū)住宅樓的綜合改造能夠順利且保質(zhì)保量的完成，徹底改善我國老舊住宅樓的節(jié)能與安全問題。

5.結(jié)束語

總而言之，當前老舊小區(qū)住宅樓改造管理工作過程中，仍然存在著各種各樣的問題，多方面因素阻礙了建筑綜合治理水準。在今后的工作中，相關(guān)單位要加強對該方面工作的研究分析，不斷借鑒其他小區(qū)的改造與治理經(jīng)驗，及時將規(guī)劃與研究問題相貼合，才能進一步的提升整體的治理效果。

參考文獻：

[1]余偉忠.做好老舊小區(qū)改造 提升居民幸福感[J].小康，2020，（28）：6.

[2]王買昌.老舊小區(qū)改造整治內(nèi)容及設(shè)計工作思考——以西部W市小區(qū)改造提升為例[J].綠色科技，2020，（17）：68-69.

[3]宋鳳軒，康世宇.人口老齡化背景下老舊小區(qū)改造的困境與路徑[J].河北學刊，2020，（05）：191-197.

[4]江勇，殷先豪.新時期城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造面臨的主要問題及處置建議[J].工程技術(shù)研究，2019（31）：222～223.

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