房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理淺析

摘要：隨著我國房地產(chǎn)在市場中發(fā)展越加迅速，我國對房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作提高了重視程度，由于房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作對建筑物的整體規(guī)劃有著重要性，貫穿整個(gè)建筑施工過程中，包含了建筑項(xiàng)目前期、中期以及后期竣工。只有加強(qiáng)對房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理，才能夠確保房地產(chǎn)設(shè)計(jì)質(zhì)量，保障建筑的整體美觀感以及結(jié)構(gòu)安全達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化，滿足城市的發(fā)展需求以及用戶需求，可以有效提高建筑項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量，對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);設(shè)計(jì)管理

前言：

目前，我國正處于新時(shí)代的發(fā)展背景下，城市化建設(shè)規(guī)模逐漸增多，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了一定促進(jìn)作用。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長作出了一定貢獻(xiàn)。不過，近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩的問題，房屋庫存相對較多，土地供應(yīng)相對較少，而且價(jià)格逐漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場中穩(wěn)定發(fā)展，就必須要加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量，做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，加大監(jiān)督管理力度，才能夠進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

1房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理工作的必要性

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)是項(xiàng)目開發(fā)中的核心技術(shù)環(huán)節(jié)之一，對項(xiàng)目質(zhì)量以及銷售等多方面有著一定影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)是否滿足市場的需求，吸引更多的消費(fèi)者，是決定房地產(chǎn)市場競爭力的重要因素，也是確保房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全面銷售的重要手段。房地產(chǎn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的蛇口以及質(zhì)量，對項(xiàng)目開發(fā)施工進(jìn)度以及產(chǎn)品竣工日期有著重要作用。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)成果，對項(xiàng)目開發(fā)的造價(jià)影響程度可以達(dá)到80%左右，而且房地產(chǎn)設(shè)計(jì)質(zhì)量也決定了客戶的體驗(yàn)感，所以，要想確保房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作實(shí)施達(dá)到有效性，就必須要對設(shè)計(jì)工作加強(qiáng)管理，控制房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作的每一個(gè)環(huán)節(jié)，保障設(shè)計(jì)內(nèi)容達(dá)到市場發(fā)展需求以及用戶需求。

2房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理工作的特點(diǎn)

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理工作具備著兩種特點(diǎn)，其中包含了系統(tǒng)性。主要就是對房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究，其中包含了項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工技術(shù)設(shè)計(jì)、現(xiàn)場布局設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目竣工交付等內(nèi)容，同時(shí)還需要對項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)單位招投標(biāo)、施工服務(wù)以及成本管理等工作內(nèi)容全面展開設(shè)計(jì)管理工作。另外一點(diǎn)就是復(fù)雜性，由于設(shè)計(jì)管理工作在實(shí)施的過程中，需要工作人員具備專業(yè)性技術(shù)，同時(shí)還需要對市場具有一定的洞察能力，可以具備良好的溝通以及協(xié)調(diào)能力，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到目標(biāo)。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)分析

3.1明確建筑設(shè)計(jì)要求

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理部門需要對項(xiàng)目的定位以及市場需求進(jìn)行綜合性分析，將其轉(zhuǎn)化設(shè)計(jì)語言內(nèi)容，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的準(zhǔn)備階段過程中，需要對當(dāng)?shù)亟ㄖ袌霾牧蟽r(jià)格進(jìn)行全面調(diào)研與分析，對周圍建筑或者樓盤的施工成本以及目前價(jià)格進(jìn)行了解，同時(shí)根據(jù)本次設(shè)計(jì)項(xiàng)目內(nèi)容，做好市場評估，另外，還需要對當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃以及設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行解讀性分析，項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書需要對房地產(chǎn)設(shè)計(jì)需求以及成本限額等內(nèi)容，進(jìn)行明確與控制。例如，項(xiàng)目設(shè)計(jì)指標(biāo)限額設(shè)計(jì)。同時(shí)，還需要進(jìn)一步對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)度，設(shè)計(jì)內(nèi)容、設(shè)計(jì)成本等做好管理。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的不同階段，設(shè)計(jì)管理工作內(nèi)容也存在著差異。例如，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期階段，主要就是對項(xiàng)目的建設(shè)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)，該階段需要對項(xiàng)目的整體平面布局進(jìn)行把控，明確項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)格，隨后在與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行對接工作時(shí)，需要做好設(shè)計(jì)匯報(bào)，確保整個(gè)建筑設(shè)計(jì)需求可以滿足政府以及房地產(chǎn)建設(shè)單位的要求，同時(shí)達(dá)到建筑設(shè)計(jì)方案要求。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中期階段，則是對項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全面開展，初步設(shè)計(jì)工作中主要包含了審查設(shè)計(jì)質(zhì)量、項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制、與設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行比對，如果在出現(xiàn)偏差問題較大的情況，需要對其進(jìn)行及時(shí)優(yōu)化與修正。在后期設(shè)計(jì)工作中，主要對項(xiàng)目施工圖紙進(jìn)行設(shè)計(jì)，加強(qiáng)對項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)變更管理力度。

3.2BIM和房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目在全面實(shí)施中，需要加強(qiáng)做好設(shè)計(jì)管理工作，同時(shí)需要與承建單位做好工作協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目可以按照合同規(guī)定保質(zhì)保量完成施工。所以在整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中，需要加強(qiáng)對信息化技術(shù)的應(yīng)用，其中就包含了BIM技術(shù)。

1）BIM技術(shù)在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理工作中，不僅可以對項(xiàng)目各項(xiàng)設(shè)計(jì)資源加以管控，同時(shí)在項(xiàng)目規(guī)劃中，能夠?qū)?xiàng)目各項(xiàng)信息進(jìn)行全面收集與整理，降低項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期成本。此外，通過BIM技術(shù)，房地產(chǎn)管理者可以對項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變動(dòng)情況加以把控，同時(shí)對項(xiàng)目設(shè)備變更情況及時(shí)進(jìn)行分析與研究，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)決策工作提供更加便利條件。

2）BIM技術(shù)在設(shè)計(jì)單位中進(jìn)行使用的過程中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作人員可以對項(xiàng)目的整體空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面分析與掌握，同時(shí)可以對工程進(jìn)行造型與優(yōu)化。另外。BIM技術(shù)還可以在項(xiàng)目施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中加以應(yīng)用，促使各個(gè)專業(yè)之間可以達(dá)到一定的協(xié)調(diào)性，避免后期施工過程中，出現(xiàn)工程設(shè)計(jì)問題，因此，可以發(fā)現(xiàn)BIM技術(shù)在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理工作中，可以發(fā)揮出有效作用，能夠有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)信息化管理。

3.3注重設(shè)計(jì)的整合管理

房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步對設(shè)計(jì)管理部門加強(qiáng)投資力度，保障人力資源與物力資源滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理需求，同時(shí)也可以進(jìn)一步提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作地位。另外，還需要構(gòu)建區(qū)域化管理體系，對項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案環(huán)節(jié)進(jìn)行合理安排，積極鼓勵(lì)工作人員在開展項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作時(shí)，可以確保每一項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)有序開展，同時(shí)建筑企業(yè)還需要結(jié)合設(shè)計(jì)需求，構(gòu)建專業(yè)化管理隊(duì)伍，對工作人員開展定期培訓(xùn)活動(dòng)，提供工作人員的專業(yè)技術(shù)水平以及職業(yè)素養(yǎng)。在信息化技術(shù)全面優(yōu)化與提升后，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理工作在開展中，需要對現(xiàn)代化新技術(shù)、新材料以及新工藝等進(jìn)行全面引進(jìn)，并對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，促進(jìn)建筑行業(yè)市場競爭力得到全面提高，確保房地產(chǎn)行業(yè)在市場中可以得到全面發(fā)展，此外，針對工程中所存在的問題，還需要提前預(yù)見，及時(shí)解決其中所存在的問題，盡可能減少工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案出現(xiàn)數(shù)據(jù)誤差。

3.4加強(qiáng)設(shè)計(jì)成本管理

在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理工作中，還需要對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本、建設(shè)成本等進(jìn)行全面控制，需要從以下幾方面加以管理與分析。1）在建筑結(jié)構(gòu)形式選擇中，需要根據(jù)建筑形式以及功能定位等，對項(xiàng)目整體結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行全面優(yōu)化，為后期項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)提高做好準(zhǔn)備工作，控制好項(xiàng)目結(jié)構(gòu)各項(xiàng)數(shù)據(jù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，避免項(xiàng)目結(jié)構(gòu)各個(gè)數(shù)據(jù)出現(xiàn)嚴(yán)重的問題。在根本上對項(xiàng)目成本無法進(jìn)行合理化控制。2）戶型的選擇。目前，人們對房地產(chǎn)項(xiàng)目的外觀以及戶型布局等十分重視，不過如果項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)過于復(fù)雜化，那么就會(huì)增加項(xiàng)目建設(shè)成本，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，需要確保項(xiàng)目建設(shè)成本可以與建筑物之間，達(dá)到平衡有效性，避免房地產(chǎn)項(xiàng)目整體利益受到影響。3）層高的確定。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑層高設(shè)計(jì)中，需要以當(dāng)?shù)厥袌鲂枨鬄橹鳎鶕?jù)當(dāng)?shù)匕l(fā)展情況，合理控制項(xiàng)目建筑層高。4）建筑材料選擇。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施中，所使用的技術(shù)以及材料等得到了更新，所以在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，需要確保每一項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到新穎性，在建設(shè)設(shè)計(jì)選材的過程中，盡可能就地取材，減少材料運(yùn)輸成本。

結(jié)束語：

綜上所述，房地產(chǎn)在設(shè)計(jì)管理中，需要保障房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到精細(xì)化，同時(shí)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理作為項(xiàng)目實(shí)施的重要基礎(chǔ)，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面開發(fā)具有重要性，還有對設(shè)計(jì)方案以及設(shè)計(jì)的每一個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，才能夠真正提高房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量，滿足市場需求，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

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作者簡介：任偉，男，漢族，天津市，本科，助理工程師，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理，1987年6月出生。