后疫情時代樓市發展趨勢分析
——以大連市為例

文/于洋 賈廣葆

在經歷了過去一年三波新冠肺炎疫情沖擊后，大連樓市未來發展趨勢如何？樓市調控政策有無變化？土地市場、商品房市場會有哪些變化？房價是漲還是跌？買方市場、賣方市場如何應對？本文在分析2020年樓市現行指標的基礎上，對2021年乃至未來幾年的大連樓市進行了較為全面的分析。

一、樓市政策整體趨穩，城市中心外圍區域熱度漸增

2021年，以“房住不炒”為總基調的宏觀調控政策持續收緊，貨幣政策繼續遵循審慎原則應對經濟發展中的不確定因素，金融杠桿持續深化。大連樓市政策整體趨穩，并隨著區域差異變動，形成有強力、有限制、有寬松、有平穩的樓市發展態勢。

1.限購、限售、限價政策將繼續實行。限購：對大連市戶籍居民家庭在中山、西崗、沙河口、甘井子、高新園區有兩套以上住房的，暫停向其銷售中山、西崗、沙河口、高新園區住房。限售：在限制區域購買新住房，滿二年方可上市銷售。限價：備案價格上報后，6個月內不得調整價格，6個月后只跌不漲，下跌不得超過5%。土地限溢價：擴大租賃住房配建面積，提高配建比例，最高達30%；土地溢價率最高上限設定為49%，達到上限后，競配建租賃住房面積。

2.住房貸款政策在原有基礎上繼續收緊。商業貸款首套：首付30%，最低20%，利率為4.85%+20個基點。二套：首付30%，利率為4.85%+40個基點。三套：停止貸款。公積金：市內五區夫妻雙方貸款額度最高70萬元，個人最高45萬元，貸款期限1-30年，最長不超過法定退休年齡延后5年，首套貸款利率為2.75%（1-5年）或3.25%（5年以上），放款周期2-6個月。

3.契稅政策繼續收緊。首套：90平方米以下1%，90平方米以上1.5%。二套：90平方米以下1%，90平方米以上2%。三套及以上：144平方米以下且總房款300萬元以下3%，144平方米以上或總房款300萬元以上4%。

4.從樓市政策結構上看，2021年樓市政策的區域分化進一步加大。中山、西崗、沙河口、高新園區的樓市政策強力控制投機投資購房、人為抬高房價和拉動全市樓市整體均價上揚；甘井子區由于地處城區外圍區域，區域廣大，土地大體量供應，商品住宅供應充足，成交均價相對較低，一般在17000-18000元/平方米之間，雖為最熱購房區域，但并未受到樓市政策限制影響，政策相對寬松，受到住房消費者的熱捧，尤其是甘井子區體育新城、鉆石灣、河口灣，革鎮堡、機場新區明珠路、西南學府等區域，因受樓市調控有限，最受住房消費者的青睞。作為不受樓市調控政策影響的城區外圍，金普新區以大體量的住房產品和10405元/平方米相對適中的住宅成交均價，吸引大量改善型、置換型、成家型、遷徙型、養老型等購房群體購房。地處金普新區中心區域的小窯灣板塊，在2020年住宅成交面積高達80.8萬平方米的基礎上繼續上行，成交有望達到120萬平方米以上。地處城區西部外圍的旅順口區因不受樓市政策限制，以健康住宅、養老住宅、度假住宅為主要產品類型，并以相對較低的10656元/平方米均價吸引了相當多的購房群體。東港板塊雖然位于中山區樓市政策限制區域，但由于其為住宅式公寓，不受限購等政策限制，而水、電、氣等市政配套收費仍實行普通住宅收費標準，公寓產品熱銷，有望在2020年成交70.33萬平方米的基礎上繼續增加，成交面積可能突破80萬平方米。

預計2021年下半年乃至未來幾年，“房住不炒”的宏觀調控政策將持續收緊。住建部和央行去年9月推出的針對房地產企業融資的“三道紅線”政策對房地產企業控制杠桿和負債監管的要求更加嚴格。房地產市場將繼續收緊，金融與實體經濟將均衡發展。在新冠肺炎疫情沖擊下，全球貨幣流動性充裕，房地產作為穩定的資產受到熱捧，后疫情時代消費者的住房改善性需求將進一步釋放。

2021年下半年，在宏觀調控政策指導下，根據大連樓市實際情況，在土地一級市場、開發企業、中介企業以及二手房市場、“學區房”治理等方面或許會出臺更細更嚴的調控政策。

二、土地供應將繼續高位運行，土地成交呈穩步上升態勢

2020年之前的五年，大連土地市場一直在低位徘徊，市場規模受到控制，近五年土地供應缺口近700萬平方米。2020年，盡管大連市經歷了三波疫情沖擊，土地供應卻逆勢反彈，建設用地供應面積、規劃建筑面積分別達到了513.64萬平方米、660萬平方米，雙雙達到近五年歷史峰值。土地供應同比上漲12%；土地成交建筑面積610萬平方米，同比下降16%；土地供銷比1:1，近五年來首次達到土地供銷平衡。

1.從土地供應區域分布來看，金普新區、甘井子區仍是未來土地供應的主要區域。隨著城市建設的加快推進，城區外圍不斷擴大，樓市建設依循“由里到外”的開發規律，基本建設項目日趨增多，如新機場、地鐵4號線、5號線、海底隧道、軌道交通、大型公共設施、老舊小區改造等。伴隨著這些新項目的建設，城市骨架將進一步向甘井子區外圍及金普新區拉伸，其周邊沿線土地供應將日趨增多，如：甘井子區西北廣大區域、機場新區西南側明珠路一帶、辛寨子張前路沿線、革鎮堡四周、營城子周邊、體育新城北側、旅順南路中路北路沿線等，未來都將有大體量土地供應；甘井子北部連接金州區區域，如南關嶺四周、華北路沿線、大化周邊、泉水南側、沈大高速公路口一帶、陶瓷建材市場周圍等，未來都將有中、大體量土地供應。金普新區區域寬廣，縱深長，待開發的土地多，未來幾年將有大批量土地整理上市，如前關、后石一帶，毛塋子周邊，九里、十三里附近，大連灣、楊屯、董家溝、濱海路沿線、金石灘、開發區北側以及石河、三十里堡等區域。

2.從成交量和成交價來看，土地成交量將止跌回穩、穩定上揚，土地成交價將區域分化、持續高企。受土地收儲限制，加上前幾年土地供不應求，在疫情與融資雙重壓力下，2020年全年實現商品房土地成交建筑面積610萬平方米，同比下跌14%。從2016-2019年商品房土地成交建筑面積數據來看，除2017年成交量最高851萬平方米以外，2016、2018、2019年成交量都在707萬-712萬平方米之間，相差不大。而從2021年上半年開始，雖然銀根收緊，開發貸款受控，但開發商積極變現回籠資金，或聯合拿地或參與土地整理或合作開發或采用TOP方式等，拿地資金缺口逐步收窄。同時，住房消費群體日趨增多，住房市場日趨回暖，剛需購房熱度旺盛，增加了開發商拿地預期。

而在土地成交量下跌的情況下，土地成交價呈現區域分化，主城區連連上升，高企不下。北三市，旅順口區、長海縣基本平穩、穩中有降。2015-2020年，全市土地成交樓面價分別為2516元/平方米、3310元/平方米、3881元/平方米、6227元/平方米、5231元/平方米、4769元/平方米。按區域劃分，土地成交價相差較大，2020年樓面地價從高到低分別為：高新園區11791元/平方米，中山區7705元/平方米，甘井子區6375元/平方米，沙河口區6158元/平方米，金普新區2938元/平方米，旅順口區2239元/平方米。由于主城核心區土地稀少，土地整理成本高昂，高新園區“三發電”地塊成交樓面地價高達14379元/平方米，全面抬高了全區土地成交均價。甘井子區市政配套日趨完善，城區建設不斷改善，土地供應充足，土地成交量價齊升。

3.未來土地市場走勢。從供應端看，2021年全市土地供應將在2020年建設用地面積513.64萬平方米、規劃建筑面積660萬平方米的基礎上持續攀升。全年建設用地供應將突破580萬平方米，達到600萬平方米左右；規劃建筑面積將突破700萬平方米，達到720萬-750萬平方米之間；土地供應增幅同比增長18%-20%。金普新區、甘井子區仍然是土地供應主要區域。其中，甘井子區西北和金州區周邊土地供應將大幅增加，西崗區、沙河口區和高新園區土地供應也將有一定增幅。

從銷售端看，2021年全市土地成交量將止跌回穩，穩定過渡幾個月后，從下半年開始，土地成交量將有一定的上揚。其中，甘井子區、金普新區土地成交量將會有比較大的增幅，主城核心區土地成交量將由負增長轉向正增長，旅順口區、北三市土地成交量都將有穩定上升的態勢，預計全市全年土地成交量同比增幅5%左右。

從價格端看，隨著土地供應量持續攀升、成交量穩定上升，2021年土地成交價格將區域分化、穩中有升。主城核心區因土地稀有、競爭激烈，土地成交價格持續上揚，高企不下。其中，高新園區土地成交價將繼續領跑全市，成交樓面地價可能突破14500元/平方米，高達15000元/平方米左右；中山區，沙河口區有可能突破7000元/平方米；甘井子區、金普新區成交樓面地價可能分別達到7000元/平方米、3500元/平方米；旅順口區成交樓面地價可能在2300-2600元/平方米之間；北三市由于前幾年高品質住宅吸納有限，土地樓面價漲幅不大，基本維持在現有水平。

三、供地方向由失衡向平衡發展，重回主城趨勢明顯

2019年之前幾年，大連供地主要圍繞城市外圍和城鄉接合部區域，基本以中山區、西崗區、沙河口區主城核心區外圍區域范圍較大的甘井子區為主。從2020年開始，土地供應一改以往多年主城核心區“無地可供”“一地難求”的格局，開始逐步重回主城核心區。根據大連市第二、第三次土地推介會公布的數字，2020年共推出13宗住宅用地，中山區、西崗區、沙口區三區主城核心區占了6宗，甘井子區7宗，土地供應失衡狀態得到調整，重回主城區趨勢愈發明顯。主城區土地供應的未來趨勢如下：

1.將大力推進土地一級整理，挖掘主城區域存量土地潛力，多方向、全方位收儲土地，增加主城核心區土地供應，改變主城核心區多年土地供應“無地可供”“一地難求”的局面，形成區域“齊頭并進”的全域化土地供應格局。

2.未來中山區、西崗區、沙河口區三個主城核心區土地供給以零碎地塊、小體量地塊為主。2020年第二、三次土地推介會上，中山區、西崗區、沙河口區三區推出土地供給共計30.39萬平方米，除沙河口區八一水庫周邊舊區改造可建體量18萬平方米、沙河口區棒槌島啤酒廠舊廠改造可建體量7.2萬平方米以外，其余4宗土地可建體量都在2.78萬平方米以下，最小的1宗土地可建體量僅0.32萬平方米。隨著主城核心區住宅建設、商業配套、科教文衛、交通等市政配套設施建設的日趨完善，主城核心區未來土地供應將以零碎、體量小、溢價高的地塊為主。

3.已批未開發土地、“半截子”項目土地，是未來主城核心區土地供給來源之一。由于歷史遺留問題，中山區、西崗區、沙河口區存在為數不少的已批未開發土地和“半截子”項目土地，這些土地大多圈墻空置、用作臨時停車場、開辦汽車修理廠，荒蕪空置時間大約在10年左右，有的甚至達15年以上。從2021年下半年開始，這些因歷史原因造成的已批未開發土地、“半截子”項目土地將被激活，或股權轉讓或聯合開發或由政府收回重新上市掛牌、調整規劃條件等，以增加中山區、西崗區、沙河口區主城核心區的土地供給。

4.結合舊城區、棚戶區改造和城市軌道交通建設，整合這些區域周邊的可開發用地，進一步增加未來主城區的土地供應。2021年，在舊城區、棚戶區改造的基礎上，以創造美好生活為目的的城市建設中，舊城區、棚戶區改造區域和城市軌道交通建設周邊沿線，將會整合眾多大大小小的地塊。因此，這些區域的土地供給，將是2021年下半年乃至2022年主城區的供地主力。

由此可見，從2021年開始，中山區、西崗區、沙口區等主城核心區不再“一地難求”，土地供給將與甘井子區以及城市外圍等區域“齊頭并進”，土地供應區域失衡狀態將逐步調整為全區域均衡供應。

四、配建供地趨勢愈加明顯，開發企業采取對策理性應對

近幾年出于城市建設的需要，政府借勢開發企業力量，房地產開發配建、帶條件供地趨勢日趨明顯，而拿地者以有實力的央企、外地大企業為主，本地企業漸漸淡出。

其一，以健康科技產業配建供地將會更多。健康科技優秀產品業態配建供地是大連土地交易市場近幾年最為明顯的特征。如位于旅順口區以健康科技服務、健康頂級產品制造為主導的 “國際健康科技小鎮”項目，位于金州九里的“大連健康科技城”和“大連生命健康產業園”項目。顯然，隨著人民生活水平的日益提高，未來幾年，以健康養老、醫養結合、宜居生活工作為主題的健康科技產業業態配建供地項目將日趨增多。

其二，以市政配套設施配建供地將會有增無減。未來幾年，隨著城市外延的擴大，城市市政基建配套工程也將加緊建設，市政配套設施配建供地將愈加增多。如位于甘井子區海口路地塊，須配建4.3萬平方米公交樞紐工程、7000平方米共有產權房、2600平方米幼兒園以及其他配套房2150平方米；位于甘井子區的由家村地塊，須配建TOD公交樞紐工程及酒店、產業辦公樓等。2021年，市政配套設施配建供地越來越多，供地范圍延伸至城市外圍至旅順口區、北三市等廣闊區域。

其三，體育產業配建供地將必不可少。體育尤其是足球，是大連城市的一張名片、城市建設的一個重點。近幾年，體育產業配建供地日漸增多。如位于體育新城的地塊，要求配建足球青訓中心以及為各類住宅小區配建大大小小的籃球場、羽毛球場等體育健身場地。未來若干年，體育產業配建供地項目將不僅限于體育新城，人口居住較為密集區域、大體量商業居住項目配建體育產業的將會增多。

其四，TOD項目配建供地將會出現在更多區域。TOD項目主要分布在地鐵、輕軌、公交沿線的公共交通站點，將工作、商業、文化、居住生活等融為一體，以公共交通為導向進行一體化發展。近年大連成功引入TOD項目，如甘井子區由家村地塊、機場新區明珠路地塊配建的TOD項目。隨著TOD項目作用顯現，在居住區以及商業區采用TOD項目配建供地的情況將日趨增多。

面對限價、競配建等土地供應政策，品牌房企采取了各種對策。

其一，一些大、中型體量的地塊基本被央企、外地品牌開發企業拿走。大的占地3萬-4萬平方米，甚至7萬-8萬平方米，規劃建筑面積60萬-70萬平方米，甚至150萬平方米以上，小的占地1萬-2萬平方米，規劃建筑面積5萬-6萬平方米，基本被中海、恒大、保利、融創、金地等一些品牌央企、大企業競拍取得。本地房企底子差、融資能力弱、實力有限，日漸淡出土地交易市場，少數企業利用本土優勢，在土地整理、信息收集上做些輔助性工作。隨著時間的推移，配建供地日趨增多，品牌房企將越做越大，本土中小房企將逐漸退出大連樓市。

其二，針對帶條件配建供地的增多，品牌房企采取“抱團”對策。近幾年，配建供地日漸成為常態， 開發企業聯合拿地、合作開發以應對土地市場溢價高、取地難的問題。如甘井子區某占地面積60.8萬平方米、規劃建筑面積143.32萬平方米的地塊，由金地，保利兩家企業聯合競得。金普新區某占地面積2.46萬平方米、規劃建筑面積6.15萬平方米的地塊，由龍湖、金灣兩家企業競得后合作開發。甘井子區某占地面積9萬平方米、規劃建筑面積17.2萬平方米的地塊，由金地、保利兩家企業聯合競得。

其三，從樓市份額占比來看，外地品牌開發企業表現突出。2020年全年十家品牌房企商品房銷售總額482.66億元，占全市商品房銷售額的63%，其中，中海、保利、萬科平均銷售額超70億元。2020年全年十家品牌房企拿地24宗，規劃建筑面積132.15萬平方米，其中金地、保利兩家房企競得土地建筑面積超100萬平方米。

顯然，未來幾年帶條件配建供地趨勢將愈加顯著：片區、園區、小鎮、TOD運營項目將增多；央企、外地品牌房企將越做越大，成為大連樓市主力，本土中小房企將逐漸退出大連樓市。

五、開發企業向精細化數字化方向轉型，住房消費向實用型舒適型轉變

受疫情、宏觀調控政策以及新基建的影響，開發企業向精細化、數字化方向轉型，住房消費則向實用型、舒適型方向轉變。

其一，從開發企業方面來看，開發企業由傳統的房地產開發向多元化的城市開發運營方向轉變。過去開發企業更多扮演的是拿地、設計、建樓、銷售的開發商角色，而從2020年開始，大多數房企對其角色進行了重新定位，由單純的開發建設轉變為多途徑、多方式的城市開發運營。如正在建設或準備建設的體育新城TOD、旅順口區的健康科技小鎮、金州九里的生命科學產業園等項目，利用開發企業的品牌效應、技術優勢，以城市運營為契機，多方式吸引合作伙伴，引入科技知識、投資方資金，創新項目功能，廣泛發展城市業態，全方位助力項目區域生態建設，開創項目區域商業、教育、人文、醫療及日常生活服務等功能，提升居民、政府對城市運營的認可和支持。

其二，從開發目的來看，開發企業由傳統的銷售住房賺取利潤向居住品質與服務品質并重方向轉變。未來幾年，我國房地產的金融屬性將逐步減弱，購房需求將逐步回歸居住本質，住房市場存量化程度將加深，二手存量房規模將日趨增長，買方對住房產品和服務將提出更高、更多的要求，如居住質量、戶型設計、配套設施、社區服務等。以住房消費者的新居住需求為導向，開發企業需要提供更多更好的新住房。

其三，從運營方式來看，企業將由傳統的粗放式運營向新型的精細化管理方向轉變。長期以來，我國房地產開發基本上都是“拿地——規劃——設計——開發建設——銷售” 的粗放式運營，商品房一旦交易完畢，房地產管理服務便終止。精細化管理是社會分工的精細化、服務品質的精細化對開發企業現代化管理的必然要求。比如中海、萬科、萬達、恒大、金地、保利、華潤等一些大品牌開發企業，從2021年開始，在一些大體量樓盤開發建設管理中就由粗放式運營逐步向精細化方向轉變。

其四，從大數據治理來看，開發企業將進行數字化轉型。我國已進入大數據時代，房企能否創造新的利潤增長點，將取決于房企對大數據的挖掘、掌握和整理運用。拿地環節，要掌握地塊區域的樓市狀況、人氣氛圍、市政配套、購房傳統、價格因素等，為開發地塊打下基礎；樓盤設計環節，要利用住房消費需求、購房者預期和市場供銷等大數據，設計市場旺銷、購房者需求大的住宅產品；開發建設環節，要針對房地產項目的各項指標，建立相關數據庫；運營環節，要了解住房消費者對房屋戶型、房屋空間、房屋周邊環境和配套的要求。

隨著住房產品的升級迭代、住房消費將向實用型、舒適型、健康型、功能型方向轉變。

從戶型看，小戶型住房占比逐漸減少，中戶型住房日漸注重功能完善。2020年新冠肺炎疫情期間，小戶型空間狹小、通透性差、活動余地不足等缺點開始凸顯，住房消費開始傾向于南北通透、功能齊全的中戶型房屋，講究房屋開間尺寸大、廳大、窗大、房屋南北朝向、功能合理，既保護個人隱私，又保證交流順暢。比如大連一些開發企業，結合住戶需求，采用可分可合可并的設計策略，把廚房、餐廳、客廳、書房、衣帽間、主人房等有機地融為一體，讓家庭成員互動交流，同時，通過功能玄關、鞋架、走道、餐邊空間、廚衛等設計，最大限度地釋放房屋空間。

從面積看，購買90平方米以下、150-180平方米住房的人數占比降低，購買90-120平方米住房的人數上升。2020年，90平方米以下，150-180平方米住房銷售占比分別為16%、11%，90-100平方米、100-110平方米、110-120平方米住房銷售占比分別為24%、19%、20%。從2020年住房需求走勢分析，2021年乃至未來，90平方米以下、150-180平方米面積段住房需求將持續降低，90-120平方米面積段需求將持續上升。

從區域看，主流高端改善性住房需求主要集中在中山區，西崗區、沙河口區等主城核心區，其主打面積段在100-180平方米；中低端剛需住房需求主要集中在主城核心區外圍的甘井子區、旅順口區、金普新區，其主打面積段為80-120平方米。

從預期看，大橫廳、雙陽臺、南北通透、多套房、房型方正等逐漸成為住房消費主要需求。大橫廳、雙陽臺，多套房等人們向往的住房設計，過去只在別墅、高檔洋房中出現，為適應住房消費新要求，無論是90-100平方米住房，還是120-150平方米住房，設計中都出現了大橫廳、雙陽臺、多套房、南北通透、明廚、明衛等特征。

六、房價區域差異性分化愈加顯著，價格由高到低向南北兩翼擴張

2020年，大連主城核心區與城區外圍區域商品住房價格差異突出，受商品住房區位、地點影響，這種價格分化將持續發展。

從商品住房分布區域來看，商品住房成交價以城市核心區域為起點，由高、中、低三個等級向城市南北兩翼呈扇形擴張，主城區與城區外圍價格分化更加突出。2020年主城核心區沙河口區、西崗區、中山區商品住房成交價格分別為23799元/平方米、22435元/平方米、21082元/平方米，主城核心區外圍甘井子區、旅順口區、金普新區商品住房成交價格分別為17820元/平方米、10824元/平方米、9838元/平方米。

從樓盤板塊成交價來看，價格差異較大。樓盤板塊商品住房成交價最高為中山中心居住區，達22656元/平方米，因樓盤供應量有限，價格增幅較大，較2017年同比增長46%；鉆石灣21700元/平方米，因樓盤集中開發放量供應充足，市政配套完善，較2017年同比增長達71%；東港板塊因大部分是公寓式住宅，價格漲幅不大，成交價20470元/平方米，較2017年同比增長16%；體育新城板塊因剛需購房群體大量涌入，成交價增幅較大，由幾年前的8000-10000元/平方米上漲到17648元/平方米，較2017年同比增長達50%以上；金石灘、大連灣板塊因緊鄰主城區，大體量樓盤集中放量供應，成交價上漲明顯，分別為12911元/平方米、13352元/平方米，較2017年同比增長40%、39%。小窯灣板塊，因前幾年土地供應過大，樓盤供應高達88.8萬平方米，人口吸納相對不足，成交價9508元/平方米，價格比較低，較2017年同比增長13%；而科技創新城板塊雖然供應量較多，達到30.8萬平方米，因為區位稍偏，其吸納辦公、居住、商業人口尚需時日，科技創業氛圍尚需培育，僅成交商品房17.7萬平方米，較2017年同比下降64%，成交價11649元/平方米，較2017年同比增長6%。

從商品住房成交面積占比來看，金普新區因價格優勢將繼續吸引剛需購房群體。2020年，金普新區、旅順口區商品住房成交面積211萬平方米，占全市成交面積的46%，成交均價10470元/平方米。而在主城核心區，商品住房成交均價22938元/平方米，改善性、置換性住房消費群體轉投成交均價比主城核心區低5525元/平方米的甘井子區、高新園區邊緣區域。

2021年，大連商品住房成交均價將在2020年市內七區成交均價15420元/平方米的基礎上或略有上漲，在政策實行、開發企業策略和購房者預期三方博弈下，房屋整體均價趨于穩定。但根據商品住房供求狀況、體量和購房者購買預期熱度，價格在平穩過渡一段時間或短暫下跌后可能拉升上漲；主城核心區商品住房價格差異分化將日趨明顯。甘井子西北外圍區域住房價格上升幅度可能較大；主城核心區高新園區“三發電”地塊樓面地價14379元/平方米的項目入市后，將對主城核心區商品房價格起到強力推動作用；而外圍城區金普新區、旅順口區住房價格上漲幅度將受到主城區商品房供應數量、樓盤體量、市政設施、結構及價格等因素限制，或保持平穩或小幅上揚，其成交均價將在15000-16500元/平方米之間徘徊，其后將量價疲軟、穩中略降。在樓盤板塊中，體育新城、北站周邊、南關嶺附近、大連灣、小窯灣、金州國防路沿線、辛寨子、張前路以至旅順南路、營城子、革鎮堡等啟動發展，其價格也將持續上揚。北三市、長海縣因住房消費能力不足，商品住房價格基本平穩或略有上揚。

全市市內七區2021年房屋成交均價將在2020年的基礎上，上升5%-10%。在市中心區商品住房的高價壓力下，購房群體將“北進外溢”，向城區北部區域、城區外圍方向尋找合適房源。