淺談居住區規劃設計步驟及要點

呂 程

廣東省建筑設計研究院有限公司 廣東 廣州 510000

1 居住區規劃設計步驟

總體而言，居住區規劃設計主要步驟為：前期分析-樓棟強排-空間設計-路網與景觀設計。在居住區規劃項目中，最為重要的就是樓棟強排設計，直接關系到整個居住區的設計策略。因此在明確居住區整體定位后，最主要，也是耗時最多的工作就是樓棟的強排，在強排方案確定后，則是對居住區空間組團的進一步優化。往往強排方案確定后，整體空間和組團方案就已經基本確認。最后則是對居住區路網和景觀進行設計。

2 前期分析

前期分析主要包含：規劃條件分析，場地周邊環境及現狀分析，周邊居住區競品分析，同期開發樓盤競品分析，產品策略及市場調研。

規劃條件分析是對規劃指標的解讀，準確掌握地塊的開發強度，并根據規劃指標特點有目的性的找到開發策略。

場地周邊環境及現狀分析，主要是對用地貨值的解讀，將用地范圍做出貨值判斷，例如能獲得自然景觀的區域，地塊貨值相對較高，面臨主要城市干道的區域，地塊貨值相對較低。

貨值分析對后期設計策略可以產生直接影響。

區競品分析，是對周邊樓盤的競品解讀，通過掌握周邊樓盤的情況，了解市場環境，權衡利弊，做出正確的設計策略。在住宅項目中，競品分析是不可缺少，尤為必要的分析步驟。

市場調研是根據開發周期內的市場趨勢，選擇合適的產品。可以主打稀缺路線，選擇周邊樓盤沒有的產品，也可以選擇周邊樓盤去化快，供不應求的產品。市場分析由為重要，銷售策略可以直接決定樓盤的定位[1]。

前期分析對任何一個項目的開發都至關重要，好的分析對設計具有明確的指導價值。

3 居住區強排設計要點

3.1 朝向—多南向，少北向

朝向一般是住宅強排策略首先需要考慮的因素，無論在北方還是南方，南向，東南向的戶型售價更高，去化更快，市場認同度也更高。在市場分析中，南向，東南向的戶型售價一般是北向戶型售價的1.2倍。因此在強排時，盡量做到多南向，少北向，是強排策略的主要目標。但是當朝向和景觀資源有矛盾時，應具體情況具體分析。同時，朝向的重要性，在北方和南方地區，也略有差別。

3.2 景觀—景觀均好性

隨著居住環境不斷提高，消費者對居住區的景觀和環境要求也逐年增加，充分利用景觀，做到景觀均好性，是目前很多居住區強排的重要策略之一，景觀價值可有效增加住宅的貨值。

景觀分為自然景觀和人造景觀。當有自然景觀資源時，設計應充分利用自然景觀，使更多的戶型面向自然景觀，增加樓盤整體價值；也可以在自然景觀最佳的方位，設置小區的大戶型和樓王。當沒有自然景觀資源時，則需要利用居住區內部的人造景觀。例如大圍合式的布局，就是基于充分利用圍合景觀，而形成的強排策略。

3.3 樓棟拼接形式—多單點，少拼接

單點式樓型與拼接樓型相比，戶型的通風采光更佳，同時可以更好的避免樓棟間相互遮擋及噪音問題。

拼接樓型中，單邊位戶型相比拼接位戶型，去化更快，售價更高。因此在用地條件允許的情況下，強排可多設置點式樓型。但在實際項目中，受到用地條件的限制，往往需要設置拼接樓型，設計時應盡量避免對拼接位的日照及視線遮擋，常見的做法，是將兩翼戶型設計為橫廳產品，拉長面寬，減少阻擋。近年來也市場上也出現了很多優化樓型，例如“一”字型或者“Z”字型的T3樓型，市場歡迎度較高。

3.4 常用的強排策略—圍合與陣列

在一般項目中，較常遇見的強排類型為：圍合式、陣列式、圍合與陣列式相結合。這三種總圖布局，是目前較多居住區規劃中采用的強排策略。

圍合式布局，既住宅塔樓沿用地范圍周邊布局，中間布置景觀。常用于用地范圍較小、用地范圍某個方向的長度較小或用地范圍不規整的情況。當容積率較大時，場地東西側常以法線錯開的方式布置，以此增加更多的樓棟，適合高密度或容積率較高的用地條件。以下為圍合式布局2個典型的案例。

圖1為中海觀瀾府項目，位于廣州市海珠區，項目采用圍合式布局，同時運用了法線錯開的方式，形成圍合感，充分利用用地。圖2為華潤路勁金茂桐悅，位于廣州市花都區，由于用地進深不足以分布3排以上的塔樓，因此項目主要采用雙拼樓型，沿用地周邊圍合分布。

圖1 中海觀瀾府

圖2 華潤路勁金茂桐悅

陣列式布局，既住宅塔樓成排，陣列分布在場地內部。常用于用地范圍適中，用地范圍的進深，滿足3排樓以上的規劃退距情況。實際項目中，板式或多棟拼接的樓盤常采用陣列式。通過陣列布局，可以使每棟住宅均能朝南，戶型做到南北通透。陣列式樓盤景觀相對分散，與圍合式布局形成鮮明對比。以下為圍合式布局2個典型的案例。

圖3為中建天驕項目，位于廣州市花都區，項目主要采用了板式樓型，陣列式布局，通過法線錯開的方式，打破過于規整的空間形態，形成錯落的多元化的景觀組團。圖4為萬科熱橙，位于廣州市花都區。項目主要采用了雙拼樓型，陣列式布局。

圖3 中建天驕

圖4 萬科熱橙

圍合與陣列式相結合，既以上2種分布方式結合，用地周邊采用圍合式，中間采用陣列式，常用于用地范圍較大的情況。該布局方式，場地周邊一般采用梯戶比相對較高的樓型，例如T5，T6，T8等樓型；場地中間則采用梯戶比相對較低的樓型，例如T2，T3，T4等樓型，以此拉開同一小區內不同樓型的貨值。以下為該布局的典型案例。

圖5為品秀星圖項目，位于廣州市增城區，項目占地約41萬方。由于項目用地較大，采用了周邊圍合，中間陣列的布局方式。周邊圍合的樓型以T6，T8樓型為主，內部以T4樓型為主。

圖5 品秀星圖

在實際項目中，根據用地的開發強度，用地形態，產品定位來選擇適合的強排策略。

3.5 常用住宅樓型的強排特點

常見的住宅樓型主要為：T2樓型，T3樓型，T4樓型， T5樓型，T6十字樓型，T6蝴蝶型。T2～T4樓型，主要用于品質相對較高的豪宅或輕奢樓盤，T5、T6樓型主要用于剛需樓盤。T2樓型的戶型主要為南北通透的大戶型，因此在強排時主要以陣列的方式排布。T3～T6樓型通常以雙拼或單點式圍合的方式排布。

總體而言，強排設計是居住區規劃的靈魂所在，在滿足各地區規劃條件和消防要求的同時，設計應更好地體現住宅貨值，充分利用場地，同時也要滿足居住區對人性化和舒適度的要求，避免因過度滿足貨值最大化，而犧牲良好的居住空間。

4 居住區空間設計要點

居住區空間設計與強排布局是緊密結合的，空間設計環節更多的是在多個滿足規劃條件的強排方案中，對更優的空間進行選擇并深化。好的居住區空間應具備以下幾個特點：

1.集中的組團景觀，開闊的景觀視野。既能滿足戶戶觀景的需求，也能為日常人員活動創造交流空間。

2.具有辨識度的居住區入口空間。通過樓棟的擺放以及結合公建配套的設計，形成具有辨識度的入口空間，增強住戶對小區的歸屬感，提升歸家儀式感。同時，好的入口空間可以增強小區的展示性，不僅具有入口的功能屬性，也有較強的精神屬性。

3.良好的空間序列，多重院落空間。從居住區入口到入戶大堂，通過園林和空間的設計，形成良好的體驗感。強化歸家流線設計，打造富有層次的空間體驗。

4.架空層設置泛會所，成為整體園林的次級空間，為住戶提供多元化的休閑場所。泛會所的設計已經成為近幾年廣泛應用的設計手法，結合架空層設置居民健身設施或兒童娛樂設施。

5 路網與景觀設計

在確定好強排方案和整體空間設計思路以后，進行路網與景觀設計。

1.路網設計。居住區路網設計首先要滿足每棟住宅的可達性和便利性，其次滿足消防的需要。地下車庫的流線應該盡量做到人車分流，保證小區內道路使用安全。

2.景觀設計。景觀設計可采用分級處理，大小組團，宅旁綠地，提供不同層級的休閑場所。并且相互滲透。通過不同主題和功能設計，增加園林的利用率和趣味性。