躺平多好，炒房的交易成本能嚇著你

越來越多的粉絲咨詢二手房的問題，而在整個過程中我們也發現，有很多剛剛開始購房，或者剛剛進入房地產投資的粉絲，過于關注價格這個因素。

而在二手房交易中，資金成本并不僅僅是價格，與一手房相比，二手房的成本明顯更高。它主要包含了以下幾個方面。

01

第一個方面的資金成本是稅和費。

由于二手房交易涉及比較復雜的規定以及買賣雙方，所以它的稅是高于一手房交易的。

占比比較大的稅種有3種，第一種叫契稅，是買房人所付的。

契稅和你的房子是第幾套以及面積多大有關。

首套房且面積在90平米以下的，契稅是總價的1%;首套房面積在90～144平米之間的，契稅是1.5%;大于144平米的是3%;二套房一般都按3%來征收契稅。

個人所得稅由賣方出。如果產權在兩年以上的普通住宅，是免個人所得稅的;產權在兩年以下的普通住宅按照1%來收取;非普通住宅按1.5%收取;拍賣房按3%收取。

每個城市對于普通和非普通住房的標準不一樣，要到當地的相關機構和網站去查詢。

營業稅也是由賣方出。出售產權在兩年以上的普通住宅是免營業稅的;產權在兩年以下的普通住宅按照5.6%來收取;非普住宅都按5.6%來收取。

當然最近有些城市將2年以上恢復為過去的5年以上，也就是說你的出售房產產權在5年以上才是免營業稅的。

還有一些比較細小的、占比不高的稅種，我們就不再一一列舉了。

第二個小的方面是費，費主要指的是中介費用。

中介費用理論上是買家承擔總價的1%，賣家承擔2%，但中介費每個城市不同，通常總額都達不到3%，一般在1%～2%之間浮動。

中介稅費的承擔方要看這個市場是在牛市還是在熊市，是賣方市場還是買方市場。

在牛市中，在賣方市場的城市，稅費往往全部由買家承擔;在熊市和買方市場的城市中，稅費往往是各自承擔各自的。

在這里我要提醒一下大家，千萬不要無限的壓低中介費，因為在整個交易過程中會存在很多專業的問題，一個好的中介是可以幫你規避一些陷阱的。

如果過分的壓低中介費，找的一些中介往往不夠好，或者說不夠盡力，這樣子看上去省錢了，實際上是給自己找了很多麻煩，埋了很多隱患。

02

第二個大的資金成本是貸款，里面也分為兩個方面。

一個方面是跟貸款有關的評估會產生一定的費用。

如果你是正規的評估，費用是非常低的，可能就一兩千塊錢。但是如果有些人需要多貸款，在合理的范圍內把評估價拉高，可能就要多付一些費用。

費用的高低和市場以及評估的難度相關，高的時候上萬塊錢甚至于更高也是有的。

貸款會產生貸款費用，如果是很專業的人士，可以自己去找銀行辦理貸款，但是通常而言，我們普通人都會通過貸款機構來辦理貸款。

貸款的辦理費用每個城市不一樣，你要去自己的城市了解，從千分之幾到1.5%、2%都是有的，這個也和你貸款的資質是否良好、貸款難度大不大相關。

除此以外還有一筆費用，就是我們所說的解押費用，指的是賣方的房產還有一部分貸款沒有還清，賣方要求買方代為還款。

我們比較建議的是買方不要直接去解押，而是找一家金融公司幫你解押，你付出一定的解押費用和解押資金的利息。

這樣子看上去好像你多花了一點錢，但是資金安全得多。

到現在為止，我們談到的資金成本除了價格以外，包含了稅費和貸款相關的費用。

這3大塊實際上在整個交易中的占比是非常高的，即使你是全款買的90平米以下、滿五唯一的普通住宅，你基本上也要付出2%左右的稅費。

如果你買的是年限比較短的豪宅，又存在著解押等各種各樣的特殊情況，那么綜合下來你的成本可能會高達10%以上。這里我指的都是買方。

所以一個二手房的交易，站在買方的角度，我們要計算我們付出的所有成本，再加上房子的總價。

站在賣方的角度，我們要計算房子的總價減去所有我們付出的成本，這樣子才能比較準確的算出你的總成本和這套房子真實的收益率。

03

事實上還有一種隱形的成本，也就是你真正讓這個房子產生作用之前所交月供的利息成本。

如果這個房子是你買來住的，那么就是在你真正能夠入住之前所產生的利息成本。

如果這個房子你是買來出租的，那就是在你真正能夠出租之前所交付的月供的利息成本。

這兩塊我們普通購房者會比較容易忽視，但是專業的購房人往往會通過延遲支付或延遲交易的辦法來推遲還款開始的時間，降低月供利息成本。

而成本在一手房上其實是更為突出的，但是一手房往往沒有什么好的技巧可以推遲首期月供，而二手房我們可以通過發揮自己的主觀能動性，在談判中推遲首期月供的時間。

簡單總結一下其實就是一句話，在我們考慮房產交易的時候，包括一手房和二手房，我們都應該計算總的付出成本，而不僅僅是價格。

因為某些總價看上去很便宜的房子，加上稅費，往往會比其他房子貴得多，這一點在二手房市場上表現更為突出。