政府宏觀調控政策對房地產市場的影響分析

池至霖

【摘? 要】為更好地滿足當前房地產市場的發展要求，論文對我國宏觀調控政策的內容進行了分析，明確政府宏觀調控政策對房地產市場發展的影響，研究我國房地產市場過熱現象，分析房地產價格的具體變化情況，以期促進我國房地產經濟在社會中的穩定發展。

【Abstract】In order to better meet the development requirements of the current real estate market， this paper analyzes the contents of China's macro-regulation policies， clarifies the influence of the government's macro-regulation policies on the development of the real estate market， studies the overheating phenomenon of China's real estate market， and analyzes the specific changes of real estate prices， so as to promote the stable development of China's real estate economy in society.

【關鍵詞】政府;宏觀調控政策;房地產市場;影響

【Keywords】government; macro-regulation policies; real estate m

1 引言

房地產行業是我國經濟發展中的主要組成部分，要想保證其發展的穩定性，需要對政府宏觀調控政策進行分析，結合其中的具體內容，穩定住房價格，更好地防范市場風險，實現對房地產行業的宏觀調控，控制商品房價格，減少其他因素對房地產市場的影響，完善政府宏觀調控政策方案。

2 我國房地產市場的發展背景

新時期，我國房地產行業已經得到了迅速發展。特別是進入21世紀以來，房地產行業不僅具有強大的發展能力，其迅速成為我國經濟在社會發展中的支柱產業與經濟增長點。但是，急速飆升的房價也影響了廣大民眾的生活質量，更成為整個社會以及學界重點關注的問題。因此，在此背景下，為了對當前房價進行控制，需要分析政府宏觀調控政策對房地產市場的影響，加大制度建設的力度，實施“限價房”方案[1]。

由表1可知，某區共成交了商品房1640套，同比減少了15.03%，實際的成交面積大約為14.30萬平方米，同比減少了18.87%。相關學者通過對最近3年房地產市場的商品房銷售以及實際情況的分析，讓其整體的發展處于穩步上升的勢態，并且商品房價格也在穩步上升。在目前經濟穩定增長的基礎上，房地產行業仍然是我國國民經濟的支柱產業，其是推動我國經濟增長以及轉型升級的主要抓手。如果站在房地產行業投資者的角度上，房地產的開發和投資還會對其他行業的經濟帶來影響，所以需要對房產行業市場發展情況進行分析，加快市場發展的進程。

3 房地產市場調控政策的主要內容

3.1 限購政策

現如今，在我國整體經濟不斷發展的背景下，限制購買的范圍也在不斷擴大，已經成為房地產市場中的主要內容。在此基礎上，部分學者對限購政策內容進行了分析，無論一個家庭已經擁有多少住房，都可以再購買一套住房，這種限購政策內容并不完善，影響了對房價的控制。在新版的限購政策中，對之前的內容進行了完善，對于已經擁有一套住房的戶籍居民家庭，需要提供當地的年限納稅證明或者其他相關證明，并限購一套住房[2]。同時，已經有兩套或者以上住房的當地戶籍居民，要暫停在本行政區域內買房，可以說新的限購政策更加嚴格，能夠對日后房地產市場的穩定發展提供條件。此外，相關政策中存在一定的不合理之處，這會導致房地產市場波動加劇。同時，國家的限購措施雖然可以在一定程度上控制房價，但是對此行業的整體發展會帶來一定的影響，并且當前的限購政策只在北京等一線城市中得到了實施。因此，我國政府需要對宏觀調控政策進行深入分析，結合房地產市場的實際發展情況，完善限購政策。

3.2 宏觀調控

在對國家政策進行分析時，其主要規定地方政府需要切實調節當前房地產市場發展的情況，促進其在社會中的平穩健康發展。當前，受到我國經濟發展的影響，房地產市場在運行中還存在一定的問題。在此背景下，實施宏觀調控，不僅可以更好地解決上述問題，還可以增加當地居民對普通商品房的需要，加強對土地資源的合理應用，進一步規范市場的秩序等。特別是在我國經濟市場形勢不斷變化的背景下，國務院對地方調控下達了一些任務，主要是為了促進市場的供求平衡，更好地穩定房價格，為其發展提供更好的市場環境，保證政策的有效落實，更好地解決當前人們的住房問題。在對新建住房價格進行分析時，發現其上漲幅度正在不斷加大，如果其已經超過了年度控制目標，需要向有關部門作出報告，并且相關部門還需要根據規定，安排負責人對調控方案進行修訂[3]。規范的房地產市場措施是提高地方政府執政水平、城市經濟水平的基礎。尤其是在當前房價問題急需控制的情況下，之前的經濟發展目標已經不能滿足購房者的發展要求，要對房價問題進行整合，加強對此部分內容的控制。此外，需要加大二手房轉讓征收個人所得稅的調控力度，主要是在此基礎上控制投機炒作。高房價會對人們的生活質量帶來影響，需要積極引導居民選擇有效的消費手段，更好地調控和規范當前我國的房地產市場。

在對“國十一條”中的內容進行分析時，發現其要求二套房貸首付不可以低于40%，新的“國八條”中要求二套房的首付比例要提高到60%的高點，這種政策能夠有效抑制房價上漲，保證政府宏觀調控政策在房地產市場中的有效實施。

4 政府宏觀調控政策對房地產市場的影響

4.1 房地產市場仍處于調整期

在我國經濟不斷發展的背景下，之前的宏觀調控政策已經不能滿足房地產市場的發展要求，需要對其進行完善。同時，經過我國房價十余年的增長，房屋存量也大幅度增加。但是，房地產市場在發展中受到了購買力和土地制度等因素的影響，整體城市購房率正在不斷降低。要想推動房地產市場的平穩健康發展，需要結合國際經驗和房地產周期變化規律，對房地產市場進行調整，結合具體的調控政策內容，對其中的方案進行調整[4]。

4.2 經濟發展進入新常態

近年來，國民生產總值正在持續和高速增長，并且國民生產總值會對人民的收入帶來影響，需要對其供給增加情況進行分析，滿足人們對品質生活的追求。在此背景下，人們對購房產生了旺盛需求，這也是導致最近幾年國內房價飛速上漲的主要因素。在此過程中，央行的存款儲備是我國宏觀調控的主要手段，可以在控制房地產資金來源的基礎上，讓部分房地產資金來源不受其他因素的影響，然后在此基礎上減少房地產投資和流動資金。

同時，要控制市場行為，分析其中的重點內容，一般有股市和房地產市場，可以采取創新性措施，對存款利率進行合理調整，調整其幅度和周期。并且完善的政府宏觀調控政策還可以對連續復利進行上調，房地產行業可以隨之進行調整。部分房地產行業可以在利率上調的情況下，獲得更多的市場發展機會，從而進一步提高房地產行業在我國經濟市場中的核心價值[5]。

4.3 加快清理“僵尸企業”

新時期，房地產市場的競爭越來越激烈，要想保證其發展的穩定性，需要建立過剩產能退出機制，或者市場出清機制，加快“僵尸企業”出清速度，及時發現政府宏觀調控政策中的不足。在此過程中，可以制定破產法實施細則，主要研究企業資產核銷和資產處置等問題，結合指導意見以及相關措施，出臺財政金融支持措施，更好地解決人員安置等問題。

在此過程中，還要結合國企改革要求，按照環保和技術等標準，加大房地產去庫存力度，然后在此基礎上不斷推進保障性住房的貨幣化，可以采取發放租賃補貼等方式，更好地解決住房保障問題。例如，可以發展三、四線的城市旅游地產，成立政策性的住房銀行，并且還要綜合考慮將住房公積金作為資本金注入，為政府宏觀調控政策的實施提供基礎，進而保障我國房地產市場在社會中發展的穩定性。

5 政府宏觀調控政策在房地產市場實施的措施

5.1 完善聯席會議機制

隨著政府宏觀調控政策的實施，房地產市場運行情況也得到了改善。更好地對房地產市場情況進行分析，對原本按城市劃分的“板塊”進行分析，主要是對城市界限進行優化，強化其區域概念，可以從行政邊界角度出發，實施“一城一策”調控，結合市場的變化情況，在此基礎上建立新的創新型房企。之前的房地產業務利潤空間較大，然而隨著聯席會議機制的實施，對我國現行分稅制也進行了適當調整。在1994年，財政分稅體制進行了改革，這在一定程度上有效地增加了財政收入，不僅解決了基本的房價問題，還增強了國家的宏觀調控能力。

5.2 確保財政平衡

相關調控政策雖然可以讓基層政府的財政壓力得到有效緩解，但是在具體的調控中，財政平衡仍存在問題。在此背景下提出了“中央少拿一點，地方多留一點”的分稅制方案，轉移支付規模也受到了較大的影響。因此，要想更好地緩解地方財政壓力，需要在此基礎上應用地方財政，更好地擺脫“土地財政”的情況。這種措施還能夠改變現行的官員政績考核標準，對現有的政績考核機制進行完善。因此，需要從調控政策出發，積極落實房契稅等政策。由于住宅的專項維修資金一般由個人承擔，同時，商品房購買戶需要在繳交完契稅和住宅專項維修資金后，才可以網簽備案。在此過程中需要做到對風險的防范，積極鼓勵和吸引國內外實力強和信譽好的房地產企業，對其進行投資和開發，可以通過“評選優秀企業”等措施，提高商品房開發水平，對其中的風險進行有效預防。此外，需要積極調整對官員的考核標準，確保財政平衡，完善考核機制，加大政府宏觀調控的力度[6]。

5.3 健全房地產保障制度

政府宏觀調控政策較為復雜，其不僅僅是對于房地產企業發展的保障，更是促進其穩定發展的關鍵。通過對政府宏觀調控政策進行分析，發現其是一個完整和相互包容的系統。因此，需要在建立房地產保障制度的同時，綜合考量外部環境對企業發展的影響。在對當前房地產企業狀況進行分析時，發現房地產行業的整體框架還不夠完善，這就需要從房地產市場的實際情況出發，對經營的理念和架構進行完善，對戰略戰術進行完善，整合政府宏觀調控政策，對其中的重點內容進行完善，健全房地產市場保障制度，這有利于政府宏觀調控政策對房地產市場產生積極影響。在此背景下，需要對之前的固定模式進行創新，保證房地產企業在社會中的穩定發展。為促進房地產企業的發展，還需要從內部和外部出發，創造適宜的內部環境和外部環境，對管理機制進行完善。加強對宏觀經濟的調控，不僅可以對會計、評估和法律等內容進行整合，還要積極發揮外部審計和信息傳遞等職能，在保障我國房地產穩定發展的基礎上，完善管理機制，控制好房地產市場發展情況，保證其工作正常運行。在此過程中，要制定戰略性管理規劃，通過建立績效評估制度等方式，保證政府宏觀調控政策的有效性，提前掌握房地產市場運行情況。此外，還要采取措施，加強我國房地產文化建設，預防房地產市場運行中的風險，完善房地產保障制度，從而為房地產市場的穩定發展提供政策支持。

5.4 優化土地供應結構，增加經濟適用房供給

除了要完善房地產保障機制，還需要嚴格執行土地回收中的相關規定，更好地遏制開發商囤積土地現象，并且在此基礎上完善土地儲備機制，推進土地一級開發的市場化進程，對房地產項目進行開發[7]。此外，要合理實施金融政策，嚴格控制其中的信貸規模，保證房地產開發項目資本金比例的科學性，加強對其中風險的管理。在此基礎上，需要完善稅收政策，通過對稅率的合理調節，積極引導中小戶型住房建設，實現對房地產銷售市場的調整，完善經濟適用房制度，不斷滿足基本住房需求，優化房地產市場的監測工作，更加準確地發布房地產供求信息，進而有效增加經濟適用房供給。

5.5 堅持落實“三穩”目標，促進房地產市場持續健康發展

全面貫徹落實習近平總書記關于促進房地產市場平穩健康發展的重要講話精神，切實履行地方政府房地產調控主體責任，進一步完善和落實調控措施，確保房地產市場平穩健康發展。一是加強預售監管。嚴格按照預售價格備案要求，一房一價，明碼標價，實際對外銷售價格不得超過備案價格。二是實行價格會商制度。將轄區劃分為若干個調控片區，以“同地段、同區域、同品質”樓盤近半年商品住房成交均價為基準，分片區實施精準控價。三是優化土地供應管理。2014年3月，習近平總書記在考察北京市時強調，城市規劃在城市發展中起著重要引領作用，涉及房地產行業的調控方式和發展方向。嚴格落實供給側結構性改革政策，做好土地規劃，因地施策，優化完善土地出讓方式，科學合理調控土地出讓價格，統籌兼顧房地產開發品質和房價穩定。強化土地供應計劃管理，加快閑置土地清理處置，合理安排住宅用地供應，科學把握住房建設和上市節奏，形成有效供給，穩定市場預期。四是強化動態監測分析。進一步建立健全市場動態監管機制，加強市場監測分析，定期跟蹤市場運行和房價變動狀況，及時預警預報，適時調整政策，穩定市場。五是嚴厲打擊違法違規行為。實施聯合懲戒，嚴厲查處違法違規行為，并將企業及其責任人記入信用檔案，公開通報;情節嚴重的，不予核發項目預售許可，暫停合同網簽備案，直至撤銷預售許可;情節特別嚴重的，暫停企業所有商品房項目的預售許可和網簽備案。六是加強輿論正面引導。引導居民理性消費，防止虛假信息和不實猜測誤導群眾。七是金融監管部門需要嚴格遵守《商品房預售資金暫行監管辦法》，通過設置額度不低于項目的工程造價，并且還需要全程實施監管，確保其中的預售資金可以得到有效應用，更好地維護購房者的合法權益，保證市場發展的穩定性。八是結合國家六部委專項整治住房租賃中介機構亂象實施方案的通知，對漠視侵害群眾利益問題的二手市場亂象進行集中整治，著力解決群眾最急最憂最盼的熱點難點問題，為房地產市場健康發展掃清障礙。九是針對近年來各地發生的房地產開發樓盤問題，對房地產企業采取進一步的管控措施，要成立房地產風險樓盤化解工作領導小組、房地產風險樓盤化解工作政策與方案協調小組、風險樓盤化解工作掛包小組，針對各種矛盾糾紛進行調解，為更好避免新樓盤老問題發生和更好化解歷史遺留的樓盤問題提供組織保障。

6 結語

經濟新常態下，需要對住房問題進行綜合性分析，對民生工程進行整合，制定合理的政府宏觀調控政策，讓房價保持在合理水平，將其控制在可控范圍之內，從而促進我房地產市場在社會中的健康發展。

【參考文獻】

【1】孫晶.征收消費稅對我國房地產的影響分析[J].今日財富，2019（4）：106.

【2】馬明霄，何元斌.基于系統動力學的宏觀調控政策對房地產價格影響研究[J].特區經濟，2020（3）：89-94.

【3】馬新天.基于宏觀調控政策的房地產市場營銷策略分析[J].建材與裝飾，2020（6）：184-185.

【4】吳可.宏觀調控政策對房地產上市公司的影響研究[J].經營與管理，2019（2）：77-82.

【5】韓潔.上海市保障性住房政策對房地產宏觀調控的影響[J].中國房地產業，2019（13）：32+34.

【6】崔睿瑾.當前形勢下房地產市場調控的經濟政策及走勢分析[J].中國室內裝飾裝修天地，2019（1）：178.

【7】和占瓊，彭嘉茜，柴正猛.宏觀調控政策對我國房地產板塊羊群效應的影響研究[J].中國物價，2019（6）：62-65.