劃撥地價評估之剩余法
——以德州市中心城區為例看土地增值收益率的測算

張學延 王澤利

（1.德州市土地儲備整治中心，山東 德州 253000）

（2.山東正昕元土地房地產評估測繪有限公司，山東 德州 253000）

一、土地增值收益的內涵

根據《指導意見》4.5，在《城鎮土地估價規程》剩余法思路上衍生技術路線，通過出讓土地使用權價格扣減增值收益的方法評估劃撥地價，可定義為剩余（增值收益扣減）法。

土地增值，又稱土地增值收益，《城鎮土地估價規程》對土地增值的定義是：待估宗地因用途改變或進行土地開發，達到建設用地的某種利用條件而發生的價值增加。具體包括土地用途的改變，比如農業用地轉為工業用地，工業用地轉為商住用地；其他土地使用條件的改變，比如容積率的改變，土地開發程度的改變；另外，還有外部環境的改變帶來的土地價值增加，這些改變可視同為土地一級開發，則其基本公式為土地增值收益=出讓土地價格-土地一級開發成本，類似于傳統意義上的土地出讓純收益。

二、土地增值收益率的測算

（一）理論依據

根據《指導意見》4.5剩余法第三款：對未公布土地增值收益的地區，估價機構可在滿足數理統計要求的前提下，選擇案例和技術路線測算土地增值收益。那估價機構或土地估價師該如何操作呢？

筆者認為需要明確三個點：

第一就是案例的選擇：案例的選擇應進行用途的區別，比如從農業用地轉為工業用地，從工業用地轉為商住用地，從城中村、棚戶區改造等轉為商住用地三種類型。

第二為滿足數理統計：是否分土地等級？幾個才能算滿足？幾年以內的案例？筆者認為需根據市場發育程度進行區分，在年期上盡量以三年內為佳，最長可以上溯6年（比如評估時采用的基準地價最長不得超過6年）；在區域范圍上在數量滿足的情況下，可進行分級，當然應先看城市大小或片區大小，能夠代表均質地域即可，比如以德州市中心城區為例應至少選取10個及以上的案例，縣城三五個也可以，在無法有效獲取足夠數量案例時，可以將區域進一步擴展。

第三為技術路線：搜集招拍掛案例后，通過自然資源、土地收儲中心、財政、征收辦等政府部門獲取其土地一級開發成本（土地取得費或征收補償費、開發費、有關稅費、利息、利潤等），方法上基本等同于成本逼近法。

（二）測算過程

1.工業用地轉商住用地（用途和土地利用條件改變）

（1）案例選擇和成交價格的修正

根據《指導意見》，土地取得費的測算，可優先選擇存量工業用地收儲案例。故筆者通過德州市自然資源局和德州市財政局提供資料，選取了晶華麥克廠區、振華集團、扒雞集團、方向機廠等14個工業用地收儲案例，這些地塊大部分位于中心城區二級居住用地區，基本覆蓋中心城區范圍。

根據國土資源部辦公廳《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》，在市場比較法中原則上不得采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實例，不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易實例，且以上案例的容積率從2.2到3.0不等，所以應進行容積率和交易情況修正得到統一設定條件下的成交價格。

案例中扒雞公司地塊、聚創A地塊、晶華地塊和振華地塊都是競價輪次較多、溢價率較高的交易實例，樓面地價創當年地王，故我們對其交易情況進行了修正；以標準容積率2為基準，進行容積率修正，得到修正后的成交單價。

（2）土地一級開發成本的測算

政府作為土地一級開發主體，其土地一級開發成本主要包括土地取得費（收儲或征收成本）、土地開發費（基礎設施建設費）、公共配套設施建設費、有關稅費（因工業用地收儲過程無有關稅費項目，故有關稅費為0）、投資利息和開發利潤等。土地開發費一般指宗地外“七通”的費用，根據《德州市人民政府關于進一步加強中心城區土地管理工作的意見》（德政發〔2013〕16 號），四類經營性用地的土地開發費為300元/平方米；公共配套設施建設費主要為區域內因公共利益需要由政府投資建設的學校、醫院、公園廣場、文化館體育館等等，在此參照《德州市中心城區城市基礎設施配套費征收使用管理辦法》綜合配套費130元/平方米，利息按一年期銀行定期貸款利率4.35%，開發利潤參照北京等城市按12%得到土地一級開發成本。

（3）增值收益率的測算

增值收益為招拍掛出讓土地的成交價格（應進行容積率和交易情況修正）與土地一級開發成本的差，這里需要注意的是，土地增值收益率測算的分母為招拍掛成交價格，而非成本累加值；詳見下表1：

表1

通過上表1分析，增值率最大為67.88%，最小值是33.98%，中位數為58.75%，簡單算術平均數為54.97%。

2.城中村或棚戶區轉商住用地（僅土地利用條件改變）

（1）比較案例的選擇

因城中村或棚戶區項目的特點，故近幾年類似案例較少，我們僅能選取中心城區小東關地塊、宏力機械廠宿舍、池口陶瓷東地塊、錦繡苑地塊等4個案例。

（2）土地一級開發成本的測算

同上土地一級開發成本主要包括土地取得費（收儲或征收成本）、土地開發費、公共配套設施建設費、有關稅費、利息和開發利潤，但與工業用地有所不同，其征收成本一般已經包含了公共配套設施費，故在城中村或棚戶區改造項目中，公共配套設施建設費不再測算，其他同工業用地。

（3）增值收益率的測算

通過上表2可以看出，增值率最大為16.6%，最小值是1.92%，簡單算術平均數為8.01%。

表2

3.農用地轉為工業用地（用途和土地利用條件改變）

將農業用地轉為工業用地，一般是國家以土地征收方式取得原農民集體土地，然后通過土地開發、土地招拍掛手續將土地使用權出讓。當前征收農業用地范圍多為三級或四級工業用地區，其征地區片價綜合補償標準為5-6.5萬/畝，加上社保資金政府補貼、耕地占用稅、耕地開墾費、新增建設用地有償使用費、地上附著物和青苗補償費等土地征收成本一般為13萬/畝，另土地開發費按120元/平方米，開發期按半年，利息按4.35%，利潤按5%，詳見下表3：

表3

從上表看出，土地一級開發成本為21.4-22.51萬元/畝，而出讓價格一般為20.46-25.72萬/畝，土地增值收益率為最大為12.96%，最低為負9.98%，平均土地增值收益率為5.6%。

（三）結果分析

通過以上測算過程可以看出，工業用地轉商住用地的土地增值收益率最高，城中村或棚戶區改造土地增值收益率居中，農業用地轉工業用地增值收益率最低（個位數），這些數值基本上反映了市場經濟運行的基本規律；對城中村或棚戶區用地舊城改造增值收益較低的現象，不能單純從經濟效益來看待，通過城市更新改造，道路寬了，綠化率高了，配套完善了，城市環境和人居環境明顯改善，促進了老百姓物質文化生活水平的提高和鄰里關系和諧，實現了環境效益和社會效益的有機結合，與以民為本，群眾利益無小事的社會主義執政為民的發展觀相契合；農業用地轉工業用地增值收益較低，更多原因是招商引資和當地的就業、稅收等的需要，以致出讓價格偏低，從而增值收益率較低。

三、結束語

劃撥地價評估方法的完善需要我們土地估價行業的共同努力，需要專家們從理論上明確土地增值收益的內涵，在報告評審階段鼓勵估價的探索、創新，更需要廣大的估價師同行們對影響增值率幅度的開發費、利息、利潤等進行細化，以提高土地增值收益率的精度。

本文為筆者對劃撥地價評估法剩余法之測算土地增值收益率的探索思考，僅供同行參考，希望能起到拋磚引玉的作用。