“房地一體”項目主要技術問題及對策探討

魏波

摘? 要：“房地一體”農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作，是切實落實《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》文件精神、維護農民合法權益、促進農村社會秩序和諧穩定的一項重要舉措。該文以廣東省惠東縣為例，對“房地一體”工作進行簡單介紹，總結在惠東縣作業過程中，“房地一體”出現的主要難點及意見建議，為其他地區“房地一體”工作提供參考。

關鍵詞：房地一體? 農村宅基地? 集體建設用地? 確權登記

中圖分類號：F321? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A文章編號：1672-3791（2021）05（b）-0116-03

Abstract： "Real Estate Integration" is an important measure to effectively implement the spirit of the notice of the Ministry of land and resources on issues related to further accelerating the registration and certification of the right of homestead and collective construction land， safeguard the legitimate rights and interests of farmers and promote the harmony and stability of rural social order. Taking Huidong County of Guangdong Province as an example， this paper briefly introduces the work of "Real Estate Integration"， summarizes the main difficulties， opinions and suggestions of "Real Estate Integration" in the operation process of Huidong County， and provides reference for the work of "Real Estate Integration" in other areas.

Key Words： real estate integration; Rural homestead; Collective construction land; confirmation registration

“房地一體”農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作是以農村宅基地和集體建設用地為單位，查清“房地一體”農村宅基地和集體建設用地組成的不動產單元狀況，包括房屋（建、構筑物）信息、宗地信息，以“總登記”方式對符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權進行統一確權登記并頒發不動產權證書，“房地一體”是維護農民合法權益，促進農村社會秩序和諧穩定的一項重要舉措。

惠東縣在農村地籍調查成果的基礎上，核實土地調查，補充農村房屋調查，全面查清農村宅基地、集體建設用地及其地上房屋的空間位置、面積以及權屬狀況等基本情況，以“總登記”方式對符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權進行統一確權登記并頒發不動產權證書，確保按時保質保量完成“房地一體”確權登記發證工作。

1? 惠東縣“房地一體”項目主要技術路線與方法介紹

1.1 技術路線

惠東縣“房地一體”項目調查宗地預算總數為192 775宗，修補測預算總面積為61.55 km2，該次農村房地一體不動產權籍調查工作由惠東縣人民政府統一組織實施，按照“總登記”的模式[1]開展。以宅基地和集體建設用地權籍調查為重點，以滿足“房地一體”農村不動產登記發證工作為出發點，以行政村為單位，首先進行1∶500數字化地形圖測繪，然后利用新測的1∶500數字化地形圖結合不動產登記數據、農村地籍調查等已有成果資料數據制作工作底圖，在此基礎上進行地籍測量、房屋測量、宗地權屬、房屋現狀調查等工作[2]。結合惠東縣實際情況，采用房屋實地丈量作業方法，只丈量房屋外圍邊長及附屬設施，其余房屋內部附屬設施不做要求。權籍調查完成后，將權籍調查結果在本集體經濟組織范圍內進行公示，公示期滿且無異議的，按照《不動產登記數據庫標準（試行）》等技術標準，利用ArcGIS或專業的房地一體建庫軟件進行調查資料的數據庫建設，建立農村房地一體不動產權籍調查數據庫[3]。在權籍調查成果基礎上，根據《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等有關規定和惠東縣不動產登記審批流程，開展不動產登記發證工作[4]。具體技術路線如圖1所示。

1.2 調查方法

“房地一體”農村宅基地和集體建設用地權籍調查方法[5]的選擇，要以充分保護土地權益、維護交易安全為基礎，統籌考慮基礎條件、工作需求和經濟技術可行性，避免重復投入，因事、因地、因物，審慎科學地選擇符合該地區實際的調查方法[6]。原則上，同一地區內可以采用一種或多種調查方法共同開展調查工作。惠東縣農村大部分地區均無1∶500數字化地形圖，僅少部分地區有1∶500數字化地形圖成果，根據惠東縣實際情況及已有相關數據分析，該次調查對無1∶500數字化地形圖區域采用傾斜攝影測量法開展，對已有1∶500數字化地形圖區域采用部分解析法開展。無大比例尺地形圖區域采用傾斜攝影測量制作1∶500數字化地形圖，已有1∶500數字化地形圖區域采用常規全野外數字化法進行修補測[7]。

充分利用惠東縣農村地籍調查成果、新測及修補測1∶500數字化地形圖成果，采用“實地核查、房屋實地丈量”的方法[8]，對宗地、房屋開展“房地一體”農村權屬調查與測量，計算宗地面積和房屋面積，并繪制宗地圖和房屋平面圖[9]。

2? 惠東縣“房地一體”項目進行中的主要技術難點

2.1 時間緊，任務重

惠東縣“房地一體”項目招投標工作于當年9月開標確定中標單位，定于12月底完成底圖制作和外業調查工作，惠東縣調查宗地預算總數為192 775宗，修補測預算總面積為61.55 km2，時間緊，任務重。

2.2 標段多，作業方法不統一

惠東縣“房地一體”項目共分為6個標段，有6家單位參與完成，作業方法、技術路線很難統一，對于相同問題沒有統一思想、統一處理，外業調查方法多樣，有使用傳統方法收集資料，比如使用個人手機拍照收集身份證戶口本等信息，不符合保密規定，有使用二維碼手段收集權籍信息，存在村民因指認錯誤認錯房子的情況，導致整村數據混亂導致返工，更影響調查進度。

2.3 難以拆分作業

內業整理時以自然村或者行政村為最小作業單位，無法將自然村拆分成多個任務，內業整理時一個工程無法分塊進行導致進度緩慢。

2.4 存量數據處理困難

由于惠東縣對已發集體土地使用證等數據缺乏有效管理，已有集體土地使用證未落地落宗，這就導致“房地一體”數據無法直接入庫辦證，在入庫辦證前必須與已有土地使用證掛接，原土地使用證年代久遠，由于遺失、原權利人已故或房屋已更名等多種原因，大部分房屋原有土地使用證在外業權屬調查時未收集到，后期還要憑借國土系統的土地使用證資料逐個下村確認，致使村民產生厭煩心理，增加“房地一體”工作難度。

3? 惠東縣“房地一體”項目經驗探討

3.1 合理安排作業流程

“房地一體”工作前一階段的基礎資料獲取工作主要包括地形測量、房產測量和權屬調查，在實際工作中通過幾種方法的對比，在時間充足的情況下，地形測量應放在前期進行，地形測量完成后，對每棟房屋進行編號后進行房產測量和權屬調查，這樣，后期收集的資料都可以與唯一的房屋編碼對應，不會混亂;存量數據落地落宗工作應與權屬調查同時進行，如此已發的土地使用權證可以掛接到對應的房屋，不需要進行二次下村核實，減少工作困難。

3.2 合理選擇作業方法

在實際作業中，權屬調查方法主要有以下3種。

3.2.1 傳統作業方法

外業一組人員對房屋拍照兩邊，一組人員進行權籍資料收集后，內業人員對外業資料進行整理、匯總、入庫。此方法的優點是在人手充足的情況下可以大范圍快速作業，對外業人員技術要求不高;缺點是外業多組人員收集大量資料后交給內業人員整理，容易混亂。

3.2.2 平板作業方法

作業人員利用數據處理軟件提前將地形圖資料導入平板電腦中，外業調查時只需將村民實地指認的房屋對應到地形圖中的相應房屋上，直接生成宗地圖，直接利用平板電腦對房屋、權屬資料進行拍照存入相應宗地的文件夾內，完成后將數據導入電腦中即可[10]。此方法優點是作業清晰，每調查一宗就生成一個宗地編號，不易混亂出錯，身份證信息可直接讀取填入對應位置，既節省時間又保證了信息正確率，外業資料照片在拍攝時即按照相應文件夾存放，內業無需整理，在長期作業中此方法比較節省時間且不易出錯;缺點是此方法對外業人員技術要求相對較高，需要對外業調查軟件熟練使用。

3.2.3 利用二維碼等新技術收集權屬信息

部分作業隊伍利用二維碼讓村民自行指認房屋并上傳權利人信息等相關資料。此方法優點是節省人力和時間，與其他環節可同時進行;缺點是由于農民受教育程度低，對于新技術接受和使用較困難，房屋認定錯誤會導致部分資料混亂，使用此方法效果不太理想。

3.3 合理安排作業人員

在條件允許的情況下，人員分區、固定作業人員尤為重要，每個村小組由固定人員做到底，一方面，可以激發作業人員的責任心，保證每個環節的質量;另一方面，“房地一體”工作環節眾多，工作繁瑣，經常需要與鎮、村干部對接，需多次與村民接觸，固定作業人員也方便與鎮、村干部和村民溝通，有利于工作開展。

4? 結語

“房地一體”農村不動產登記發證工作是維護農民合法權益、促進農村社會秩序和諧穩定的一項重要舉措。要做好這項工作，需要各級政府、測繪單位及村民相互配合，測繪單位應做好統籌，理順作業思路，完善作業方法，合理安排作業人員和進度，以保障“房地一體”工作按時保質保量完成。

參考文獻

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[10] 胡建龍.農村房地一體權籍調查管理平臺設計與實現[J].北京測繪，2020，34（11）：1497-1501.