聚勢西部：“金融+科技”雙輪驅動下的產業升格

7月27日，由仲量聯行主辦的“聚勢西部：雙輪驅動下的產業升格”睿見研討會在成都舉行。本次研討會對仲量聯行發布的《2021年華西甲級辦公樓企業客戶Top50報告》[1]、《2021年上半年成都商業及物流地產市場報告》進行專題解讀，通過透析產業變革趨勢，聚焦中國西部及成都商業地產市場在全新經濟格局下的發展機遇。

仲量聯行華西大區董事總經理喬裕生在研討會上表示，“中國經濟發展聚焦已經從城市本身升格到以頭部城市為引擎帶動城市群聯動發展的新格局。進入‘十四五，我們將見證成渝城市群、關中平原城市群等城市群的崛起與聯動。‘雙循環下，中國經濟快速發展，產業迭代速度開始呈現幾何級倍數增長。產業升級換代帶給城市的不僅是經濟動能的煥新，隨之而來的市場紅利也將對商業地產市場帶來長遠影響。相信未來，在戰略新興產業與頭部企業的帶動下，中國西部的商業地產市場將迎來又一次躍升。”

成都Top50榜單6年更新41家企業，“金融+科技”雙輪驅動產業升格

自2015 年起，仲量聯行開始連續多年發布成都甲級辦公樓市場企業客戶Top50 報告。今年，憑借逾十年對中國西部商業地產市場的數據追蹤，仲量聯行首次以區域維度，對華西甲級辦公樓中的企業客戶Top50進行排行統計。

2015年的成都Top50榜單與今年榜單之間的區別有多大？仲量聯行華西區交易及商業地產部總監鄧耀華在研討會中進行了對比。他分享到，進入2015年成都Top50榜單的企業中，僅有9家仍保留在2021年榜單中，這意味著歷經6年時間，逾80%的上榜企業均為新增企業，“這一變化源于背后兩大變遷。第一，如今的Top50榜單的面積門檻已大幅提升。從2015年的2061平方米到今天的 4334平方米，越來越多的企業選擇在成都新租或擴租更大面積的優質辦公樓，這與近年來成都產業吸引力的不斷提升密切相關。第二，科技互聯網企業重要性大幅提升，Top50企業面積占比從7.3%升至35.7%，這意味著科技互聯網時代已經到來。”

Top50榜單的變化，背后反映的更是城市產業的變革。報告顯示，金融與科技互聯網兩大行業占據華西Top50榜單前二，“雙輪驅動”西部辦公樓市場需求增長。仲量聯行華西區研究部總監朱建輝分享到，中國金融領域對外開放逐步兌現，傳統金融行業的商業模式也從規模擴張的粗放模式提升為關注效率、質量與后臺服務的精細化運營。金融機構的辦公需求不再局限于總部辦公或者以呼叫中心、客服中心為代表的后臺中心，金融行業的職能進一步外延，逐步成為西部辦公樓市場不可忽視的需求來源。科技互聯網產業在蓉發展方興未艾，成都的三產基因和科技人才則孕育出科技互聯網產業的發展熱土，游戲、軟件研發、后臺中心乃主要優勢產業。“甲級辦公樓的租戶結構印證了成都科技產業的發展趨勢，細分領域呈多元發展的良性態勢，而多元、均衡的租戶組合有助于降低互聯網企業辦公需求的系統性風險。”

成都辦公樓租金疫情后首次上揚，近七成甲級辦公樓實現逾80%入駐率

2021年上半年，辦公樓市場活躍度整體回暖明顯，租金企穩回升。三產作為影響辦公樓需求的前瞻性宏觀經濟指標，在上半年反彈回升。2021年上半年，成都的第三產業增加值兩年的平均增速達6.8%。盡管經濟增速較2019年同期相比仍有所降低，但整體恢復態勢良好。

以科技互聯網為主導的增量需求短期內讓成都市場空置率明顯降低。2021年上半年，近七成甲級辦公樓實現逾80%的入駐率，其中，部分優質辦公樓更是率先進入資產價值提升周期。在這一階段，供需的高效匹配成為成都地產市場回暖的關鍵。于區位而言，需求優先聚焦城南，然而供應已然有限，板塊內供不應求導致企業端或將不得不在高租金溢價與區位間進行選擇。同時，由于科技行業從業者通常工作時間較長、工作強度較高，樓宇硬件、交通、配套等因素是此類企業選址時的重要考量，也成為供應端能否實現需求落地的關鍵。

2021年上半年，成都科技互聯網行業需求高企、辦公樓市場租戶結構進入加速調整期，全市科技互聯網行業實現新租近9萬平方米，成為增量需求的首要來源。以科技互聯網行業為代表的國家戰略新興產業是未來辦公樓市場的核心增量來源，把握好戰略方向將為市場注入足夠的動能，實現長期可持續增長。

產業升格，樓宇經濟3.0時期的供給側變革破局之路

產業更新引致的需求端變化讓市場主體重新審視辦公產品的迭代問題，開發商對空間、配套、運營及服務能力的打造更是產品力的關鍵所在。辦公樓市場的“供給側變革”迫在眉睫。

仲量聯行認為，樓宇經濟3.0時期的供給側變革破局之路可從兩個方面入手。第一，城市發展的“供給側改革”，即從地理維度進行城市功能疏解。伴隨城市化的持續推進，為解決“聚集不經濟” [2]成都市的城市病，城市區域之間的功能調整也將重塑城市產業格局，進而影響辦公樓市場的區位版圖，城市及辦公樓市場必然邁入多中心時代，城市辦公市場邊界將不斷外延。第二，突破時間與空間的邊界，提質增效。閑置物業的樓宇功能改造將在較短時間內有效吸納核心區域超量的辦公需求，這一趨勢已在西部市場開始出現。以成都為例，近幾年市中心與高新南區板塊出現多個閑置零售物業突破業態及功能邊界，通過樓宇改造為辦公空間。從改造結果及市場表現來看，擁有核心區位價值的老舊或閑置物業，最后達到的資產表現符合預期。在樓宇經濟3.0時期，企業及人的真實需求是供給側改革關注的焦點，可通過對樓宇進行硬件、服務、空間使用的微更新，甚至重建的方式，實現樓宇價值的全面提升。

朱建輝表示，“中國西部的辦公樓市場正在承接來自全國乃至全球的產業鏈轉移。產業升級換代亦將對城市版圖與格局的演變帶來深遠影響。從單中心到多中心的城市擴張，商業地產與城市化進程相生相伴。未來，我們還將審視城市功能的疏解，針對特定產業的城市功能區將被重新定義。在城市更新與城市化兩條主線下，辦公樓市場的‘空間邊界將被不斷突破。我們期待見證西部地區辦公樓市場的需求迭代與供給側變革的共生發展。”

[1]《2021年華西甲級辦公樓企業客戶Top50報告》——甲級辦公樓企業客戶Top50：在符合標準的甲級辦公樓項目中，按企業的承用面積排序，排名前50的企業客戶。[2]聚集不經濟——指經濟要素及活動向某個地區集中，卻反而引致成本增加或收益效用損失。