城市老舊小區(qū)更新改造建設管理模式探索

許峰云

合肥空港經(jīng)濟示范區(qū)管理辦公室 安徽 合肥 231271

引言

老舊小區(qū)更新改造不僅涉及民生改善，更關系社會發(fā)展和城市安全，是深化城市有機更新的重要組成部分之一。目前，國務院辦公廳印發(fā)了《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，明確2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)約為3.9萬個，涉及居民近700萬戶。但因改造需求不盡相同，更新改造的模式也呈現(xiàn)多樣化，表明老舊小區(qū)改造的方向不僅僅需要提升既有住宅的結構性能和使用功能，而且需要從群眾最關心的事情做起，因地制宜地制定菜單式的更新改造模式。本文以合肥經(jīng)開區(qū)南區(qū)老舊小區(qū)的更新改造為背景，介紹更新改造相關內容，為類似項目的實施奠定基礎[1]。

1 老舊小區(qū)概況

合肥經(jīng)開區(qū)南區(qū)總計116個小區(qū)，158615戶，53.85萬人，1824.43萬m2。2018年-2020年，合肥經(jīng)開區(qū)重點對南區(qū)九龍園、臨湖社區(qū)、翠微西園等30個拆遷安置小區(qū)進行更新改造，打造設施完善、環(huán)境整潔的社區(qū)治理創(chuàng)新型小區(qū)，整治總建筑面積約290萬m2，涉及居民23277戶，總投資約11億元，目前已全部整治完畢，并取得明顯成效。

2 改造方式與內容

在微改造的框架下，針對小區(qū)公共部分和房屋建筑本體共用部位，提出了改造內容，包括：

2.1 道路停車問題

①地面停車位不足，機動車隨意停放。②現(xiàn)狀地面機動車位破損。③現(xiàn)狀無非機動車位。改造方案一：原有植草磚停車位改為混凝土鋪裝畫線停車位；改造方案二：還原少量混凝土鋪裝畫線停車位[2]。

2.2 設施設備改造問題

①原有監(jiān)控大部分損壞，現(xiàn)有部分監(jiān)控畫面不清晰。②原有監(jiān)控密度不夠，難以滿足使用要求。改造方案一：重新安裝監(jiān)控系統(tǒng)。改造方案二：增加監(jiān)控攝像頭數(shù)量。

2.3 景觀綠化改造問題

圖1 景觀改造前后示意圖

①草坪及灌木長勢不佳。②園路鋪磚破損。③部分活動場地及景觀節(jié)點的使用功能有所下降。改造方案一：對草坪及灌木進行補植，并進行相應的保護性設計。改造方案二：完善步行系統(tǒng)，對破損處進行原樣恢復。改造方案三：提升活動場地及景觀節(jié)點的品質，增強可用性。

2.4 標識系統(tǒng)改造問題

圖2 標識改造前后示意圖

園區(qū)信息發(fā)布欄張貼雜亂，既影響形象又不便智能管理。改造方案：在主入口內部中間花壇處加設一個LED顯示屏，方便信息發(fā)布。

3 組織模式與程序

合肥經(jīng)開區(qū)老舊小區(qū)改造采用“區(qū)級統(tǒng)籌、街道組織、社區(qū)實施、居民參與”的工作機制和組織方式。在整治改造前，切實發(fā)揮街道、居委會作用，社區(qū)簽訂責任狀，小區(qū)違章建筑需拆除，居民95%以上簽字同意，經(jīng)各部門聯(lián)合驗收通過后，方可納入整治范圍。前期方案設計過程中，強化宣傳，調動社區(qū)居民積極性，每個小區(qū)成立專門小組，設計院、社區(qū)、物業(yè)人員參加，社區(qū)當家做主，根據(jù)每個小區(qū)不同情況，制定不同的改造方案。根據(jù)《經(jīng)開區(qū)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治建設標準（暫行）》要求及改造需求，建發(fā)局統(tǒng)籌組織，設計方案與社區(qū)委、居民代表充分溝通后深化設計，進行改造。項目實施程序包括意愿征集、資金計劃、方案編制、項目立項、財政評審、項目招投標、項目施工、綜合驗收、項目決算和移交管理等10個環(huán)節(jié)[3]。

4 合肥經(jīng)開區(qū)老舊小區(qū)改造模式問題

4.1 組織方式機械化

從當前國內社區(qū)發(fā)展狀況來看，社區(qū)樓房的更新改造，是順應社會時代發(fā)展的要求，體現(xiàn)了我國多利益的發(fā)展理念，也是每個社區(qū)在自覺維護國家社會形象的重要覺醒因素。社區(qū)新風貌的變遷，為整個社區(qū)未來可持續(xù)發(fā)展提供了重要的保障。合肥經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)在舊城區(qū)改造建設過程中，由于當前相關部門在推進舊房改造項目中存在資金緊缺、工期緊張等原因，導致了施工工作的延后。雖然有些權力已經(jīng)由小區(qū)內管委會把控，但施行過程中沒有對小區(qū)內部進行很好的規(guī)劃，導致舊小區(qū)內部的歷史街區(qū)和原有綠化等受到一定的影響[4]。

對比一下國內外在舊房改造的成功案例中，都會將這個項目納入到系統(tǒng)工程管理中去，覆蓋范圍包括經(jīng)濟、社會和產(chǎn)業(yè)等各個方面。合肥經(jīng)開區(qū)在房屋改造方面，應當多借鑒國內成功改造案例的先進經(jīng)驗，改進工程措施。要堅持“黨建+社居+物業(yè)”的指導方針，盡快減少以環(huán)境整治為工作重點進行項目的展開。目前，很多新聞媒體和小區(qū)居民都對改造的質量標準不太滿意，相關部門應當及時吸納廣大民眾的意見并進行整改。

4.2 公眾參與形式化

根據(jù)國外以舊房改造的經(jīng)驗來看，要將公共參與部分融入進來。發(fā)達國家對于民眾的參與是非常重視的，而其涵蓋形式也十分豐富，包括計劃編制、審批等各個中心環(huán)節(jié)。但我國很多地區(qū)過于注重管理思想，忽視社會問題與房屋擁有者的需求，就此引發(fā)一系列社會問題，比如說會形成成本較低的決策、成本較高的實行局面[5]。

5 對合肥經(jīng)開區(qū)老舊小區(qū)改造的啟示

5.1 優(yōu)化頂層設計，提升改造內容

合肥經(jīng)開區(qū)在改造舊小區(qū)方面應該把品質問題重點放到前端，將現(xiàn)有的資源整合好，把設計理念提升上去。首先，對于各個改造部門協(xié)調機制問題上，要建立一個聯(lián)席會議制度，通過聯(lián)席會議制度來進行各個部門之間的關系聯(lián)絡與協(xié)調，具體部門包括：社區(qū)文明辦、管理局、建設規(guī)劃處、自然資源局、工程項目管理局、街道辦事處以及城管部門等等，通過聯(lián)席會議的推進與協(xié)調，將老舊小區(qū)改造建設提上工作日程。其次，在進行老舊小區(qū)項目改造問題上，并不是單單將各部門匯集到一起進行協(xié)調管理，而是要明確各部門的具體職責，并將責任落實到個人，做到大小事情都棱角分明，協(xié)調統(tǒng)一。最后，將改造的內容進行合理安排，在改造前要深入調查拜訪，在歷史傳承的基礎上，加以提升與完善，保證各個基礎設施與環(huán)境改造方面都能有系統(tǒng)的完善。

5.2 倡導共同締造，助力社區(qū)治理

要結合合肥經(jīng)開區(qū)舊樓改造的實際情況進行開展“黨建+社居+物業(yè)+”的管理模式。首先，將社區(qū)的舊樓改造管理方法進行引入，通過中間的改造過程形成整體的認同感，讓群眾參與其中，建立社會生活共同體。其次，把居民的利益擺在前面，認真聽取居民對舊樓改造的諸多建議，組建一個居民會議中心，在方案制定、施工現(xiàn)場方面多讓居民參與進來，全程監(jiān)管部門的實施工作，形成以居民為主導的居民、政府互動平臺。培訓好居委會的相關改造職責，以用來處理居民詢問服務，在加強技術管理的同時吸引居民參與其中。充分發(fā)揮街道社區(qū)管理理念制度，將骨干分子進行集中，形成以民眾意見為核心、以社區(qū)組織為主導的多元化項目改造模式，最終形成共同協(xié)商、共同改造的整治體系[6]。

6 結束語

老舊小區(qū)更新改造是城市更新的重要載體之一，在城市建設和發(fā)展過程中始終扮演著重要角色，而老舊小區(qū)更新改造是一項系統(tǒng)、復雜的工程，需要根據(jù)項目的實際需求制定菜單式的更新改造方式。本文以合肥經(jīng)開區(qū)南區(qū)老舊小區(qū)的更新改造為背景，介紹更新改造相關內容，項目實施完成后每戶居民的使用空間均有增加，使用性能也得到大幅度的提升。本項目的研究成果不僅解決了民生問題，同時也積累了老舊小區(qū)更新改造的經(jīng)驗，為民生改善和歷史文脈傳承并舉的城市更新理念提供了技術支撐。