光谷商圈能否“出圈”

邵思巧

商圈是一個城市商業(yè)發(fā)展的高地，每個商圈對城市都有重要意義。

北京有CBD、王府井、三里屯商圈；上海有南京路、淮海路-新天地、陸家嘴商圈；廣州有北京路、上下九、天河路商圈。

素以商業(yè)發(fā)達(dá)聞名的武漢，有漢口武廣商圈，武昌中南路-中北路商圈，漢陽鐘家村商圈等。據(jù)不完全統(tǒng)計，武漢主城區(qū)有大大小小16個商圈。

如今，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)所在的光谷地區(qū)，高科技企業(yè)聚集，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，商業(yè)氛圍日漸濃厚。在武漢商業(yè)版圖上，光谷商圈是否也能畫上濃墨重彩的一筆？

光谷商圈重心東移

今年3月，一則停業(yè)通知讓魯巷廣場退出公眾視線。而魯廣對面的光谷國際廣場，2019年改名為“G2 Mall”，2020年6月又提出了“營養(yǎng)e生健康谷”的新定位。截至目前，兩位“老光谷”商家都在進(jìn)行新一輪改造升級招商。

在光谷轉(zhuǎn)盤另一邊的光谷步行街和光谷世界城，是光谷商圈的核心區(qū)域。從外觀看，光谷步行街已略顯老舊，但仍不掩它的熱鬧非凡。隨著地鐵2號線延長線的開通，作為光谷步行街的升級之作，世界城悅心匯地下商業(yè)街正式投入營運(yùn)。該商業(yè)街一直通往世界城廣場、珞雄路地鐵站，據(jù)官方說法，悅心匯招商品牌中約70%為首進(jìn)光谷。

老商圈的商業(yè)體紛紛進(jìn)行改造和升級，新商圈則迅速崛起，并向東邊的關(guān)山大道拓展。

2011年，長城建設(shè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的開篇之作，光谷天地開業(yè)。

2013年，關(guān)山大道中軸迎來藝術(shù)購物中心光谷K11，這是K11在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域布局的首個高端原創(chuàng)項目，商業(yè)面積5.4萬平方米，可輻射方圓5公里內(nèi)69萬常住人口。

2016年9月，作為保利商業(yè)品牌發(fā)布以來的第一批購物中心，光谷保利廣場登陸關(guān)山大道。

支點財經(jīng)記者從美團(tuán)研究院獲得的數(shù)據(jù)顯示，在2019年國慶全國熱門商圈排名中，武漢的光谷商圈位居全國榜首，是武漢唯一上榜的商圈。

2021年6月，位于關(guān)山大道的泛悅城開業(yè)，這是南國置業(yè)今年著力打造的商業(yè)項目，開業(yè)當(dāng)天總客流量突破16萬人。

“新開的光谷K11等商場，確實讓我覺得在光谷消費(fèi)比以前更舒適、更方便。”經(jīng)常在K11遛娃的鄧女士告訴支點財經(jīng)。

如今的關(guān)山大道，已是光谷商圈的新中心，主要客群是光谷軟件園周邊數(shù)量龐大的科技、商務(wù)白領(lǐng)和年輕家庭。

專業(yè)研究武漢商業(yè)的媒體人趙娟對支點財經(jīng)說：“一般有2-3個以上的商業(yè)綜合體項目集聚的地方，可稱之為商圈。關(guān)山大道現(xiàn)在已經(jīng)形成了非常明顯的商圈氛圍，從地域來看可以這樣稱呼。”

在東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)公共服務(wù)中心正對面，武漢大悅城正在緊鑼密鼓施工，預(yù)計年底開業(yè)。

總投資約70億元的大悅城是中糧旗下商業(yè)地產(chǎn)旗艦品牌，占據(jù)光谷中心城核心位置，緊鄰主干道高新大道，坐擁地鐵11號線、19號線（建設(shè)中），與公交、BRT、有軌電車、高速高架等構(gòu)成循環(huán)立體交通網(wǎng)絡(luò)，30分鐘通勤圈內(nèi)輻射117萬高端消費(fèi)客群。

“光谷商圈下一個中心很可能就在大悅城附近。以大悅城為首的高新大道已有一些地產(chǎn)項目，比如中建光谷之星，周邊已形成了一定商業(yè)氛圍。未來3年內(nèi)，離大悅城不遠(yuǎn)，還有龍湖天街入市。”武漢商業(yè)觀察公眾號的一位撰稿人如是判斷。

光谷消費(fèi)潛力巨大

光谷商圈發(fā)展壯大并逐漸東移，主要是因為光谷地區(qū)的人口導(dǎo)入優(yōu)勢明顯。“有人流才會有消費(fèi)，有消費(fèi)才會有商圈。”趙娟對支點財經(jīng)說。

光谷不僅大學(xué)生數(shù)量眾多，還聚集有大量高科技企業(yè)，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)密集，大量人才涌進(jìn)，人口增長迅速。

武漢大學(xué)中國中部發(fā)展研究院副教授王磊告訴支點財經(jīng)：“消費(fèi)依靠人口，光谷人口總量增長非常快，所以消費(fèi)規(guī)模不會差于漢口。漢口是傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，雖然新開的幾家高檔綜合體對消費(fèi)結(jié)構(gòu)有所提升，但總體不會有太大變化。而光谷，至少未來五年，消費(fèi)潛力巨大。”

光谷已成長出了一大批光電、生物醫(yī)藥、互聯(lián)網(wǎng)等支柱型產(chǎn)業(yè)。近年來，武漢每年的第一家上市企業(yè)都來自光谷：2018的“銳科激光”，2019年的“帝爾激光”，2020的“興圖新科”，2021年的“四方光電”。截至目前，光谷上市公司51家，占全省上市公司43%。一般來說，上市公司的人均薪酬，要高于其行業(yè)人均薪酬。例如科前生物員工人均薪酬是21.66萬元（行業(yè)為10.79萬元），長飛光纖員工人均薪酬是28.86萬元（行業(yè)為15.49萬元）。

東湖高新區(qū)“十四五”規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)，光谷經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)為4000億元，高企總數(shù)達(dá)到1萬家，力爭在全國169家高新區(qū)中實現(xiàn)第四，僅次于北京中關(guān)村、上海張江、深圳高新區(qū)。

“企業(yè)的數(shù)量決定人才的數(shù)量，‘十四五遠(yuǎn)景目標(biāo)會給光谷帶來更多人口。”湖北省統(tǒng)計局副局長葉青說。

光谷地區(qū)作為典型人口流入型區(qū)域，人口數(shù)量在武漢全區(qū)中增幅最大。據(jù)武漢市最新年鑒顯示，2019年包含部分東湖高新區(qū)在內(nèi)的洪山區(qū)常住人口數(shù)量為171萬人，居武漢各區(qū)之首。

支點財經(jīng)從東湖高新區(qū)獲悉，光谷戶籍人口中，占比最大的是大學(xué)畢業(yè)生，同時還有高級技術(shù)人才和企業(yè)高管，其余的從業(yè)人員中，受高等教育人數(shù)占比超過八成，并且年齡在19-35歲之間的占了大半。

2021年7月27日，東湖高新區(qū)人才政策發(fā)布會舉行，會上30多個高新技術(shù)企業(yè)發(fā)布招賢崗位60余個，平均崗位薪酬超過100萬元，部分崗位年薪達(dá)到200萬元。這些百萬年薪的崗位中，80%均為研發(fā)、工程師類的科技崗位。

例如，武漢帝爾激光最高120萬元招攬高級手機(jī)激光工程師，科前生物80萬元到100萬元浮動年薪招攬研發(fā)專家。

光谷地區(qū)整體呈現(xiàn)出年輕、高知、高收入的特點。人多，且收入高的年輕人多，消費(fèi)潛力就強(qiáng)，光谷地區(qū)人口紅利優(yōu)勢顯著。

光谷的產(chǎn)業(yè)在發(fā)展，空間在拓展，建設(shè)在加快，配套在健全，人口還在快速增長，消費(fèi)層級的提升是未來趨勢。

光谷能否出現(xiàn)國際化商圈

兩年前，商務(wù)部提出開展“國際消費(fèi)中心城市”建設(shè)試點，激發(fā)了各大城市的商業(yè)熱情。2021年7月19日，首批名單塵埃落定：經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，上海、北京、廣州、重慶、天津五座城市將率先開展國際消費(fèi)中心城市的培育建設(shè)。

商務(wù)部對國際消費(fèi)中心城市有六大評價指標(biāo)：國際知名度、城市繁榮度、商業(yè)活躍度、到達(dá)便利度、消費(fèi)舒適度、政策引領(lǐng)度。

王磊認(rèn)為：“武漢目前想要入選國際消費(fèi)中心城市，首先要提升國際化程度，其次是消費(fèi)的舒適度。其他城市能夠第一批入選，是因為各方面條件都比較成熟，武漢目前只是比較有潛力。”

2021年武漢市《政府工作報告》提出，要拓展武漢消費(fèi)市場，建設(shè)國際消費(fèi)中心城市。最近發(fā)布的《武漢市建設(shè)國際消費(fèi)中心城市實施方案》則提出，經(jīng)過5年努力，武漢將培育形成2？3個具有國際影響力的核心商圈。

據(jù)悉，截至2019年11月14日，東湖高新區(qū)外資企業(yè)已達(dá)1038家（含385家分支機(jī)構(gòu)），例如施耐德、IBM、西門子、杜邦等，約占武漢市外資企業(yè)總量的近1/5。其中不少外企在此建立研發(fā)總部，并不斷加大投資，如法國施耐德電氣武漢工廠今年又新增了6條生產(chǎn)線，總投資超過6000萬元。

一位業(yè)內(nèi)人士分析：“傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的消費(fèi)群體相對來說比較固定，而光谷有高新產(chǎn)業(yè)作為支撐，世界500強(qiáng)企業(yè)及外企入駐數(shù)量逐年增加，客戶群體不斷地壯大，為武漢成為國際消費(fèi)中心提供了有利條件。”

王磊的看法是，“打造具有國際影響力的核心商圈，光谷潛力很大。而且光谷年輕人多，消費(fèi)潮流和層次都很前沿。”

王磊還建議，“光谷地區(qū)要注意消費(fèi)場景的建立：首先，不能只考慮行車便利，例如高新大道雙向行車十幾個車道，沒有考慮行人的便利，就沒有辦法進(jìn)行消費(fèi)；其次是路網(wǎng)建設(shè)，路網(wǎng)密集消費(fèi)場景才會多起來，也容易疏散交通擁堵，進(jìn)而提高消費(fèi)舒適度；最后，要注重細(xì)節(jié)，加強(qiáng)道路兩旁的景觀、綠化建設(shè)。本質(zhì)上這些是發(fā)展階段的問題，過了目前的高速發(fā)展期，光谷就可以繼續(xù)做‘繡花式的工作。”