大悅城值得光谷期待嗎

吳玲

大悅城控股落子武漢的首個商業項目——武漢大悅城即將開門迎客。

9月9日，武漢大悅城舉辦開業倒計時100天誓師儀式，將開業時間鎖定為今年12月18日。

大悅城，是世界500強企業中糧集團旗下地產平臺大悅城控股（000031.SZ）旗下的商業項目，主要在一二線城市布局。武漢大悅城也是光谷中心城乃至整個光谷東的首個大型商業綜合體。

在眾多商業體密集落戶武漢的2021年，武漢大悅城競爭力如何？未來，大悅城控股對武漢乃至華中地區又有怎樣的布局？

打響光谷中心城商業“第一槍”

從武漢中央文化旅游區楚河漢街出發，自駕約40多分鐘，記者來到位于東湖高新區光谷中心城的武漢大悅城。

武漢大悅城位于光谷中心城的核心位置，高新大道科技廊道和豹子溪生態廊道交會處，與光谷公共服務中心和小米武漢總部僅一街之隔。雖遠離武漢中心城區，但對于在這里居住和工作的人們來說，大悅城無疑將帶來一大便利，他們在家門口就可以享受全面的商業服務了。

在中指研究院華中市場研究中心主任李國政看來，武漢大悅城“值得期待”。他對支點財經記者表示，在現在的大環境下，持有或者運營面積超 10萬方的商業綜合體，“很了不得，一般企業干不了”。

李國政認為，當前全球疫情仍在持續演變，外部環境更趨復雜嚴峻，國內經濟完全恢復尚需時日，武漢大悅城要完成上百家品牌的招商任務，既保證一定的業態組合，又得有潮牌，“這個最體現功力”。

作為中糧集團在武漢的商業運營首秀，武漢大悅城項目總建筑面積約70萬平方米，其中購物中心約14萬平方米，目前招商簽約率已達80%，包括京東旗下7Fresh美食生鮮超市、金逸IMAX影城、康斐斯高端健身、卡通尼樂園、星聚會KTV等品牌已確定入駐，還有大家熟悉的華為、小米、優衣庫、奈雪的茶、瑞思英語等。

另外，大悅城項目還包括2座寫字樓和3座公寓。支點財經記者在大悅城營銷中心了解到，其中一座寫字樓計劃整體出售，一座公寓將引進四星級以上的酒店，目前正在與洲際酒店、溫德姆酒店洽談中。

相比恒隆廣場、SKP等高端定位，武漢大悅城依據光谷高新技術產業特點，在商業定位上重點關注18-35歲的中等收入群體，輻射光谷及周邊核心消費力。營銷中心工作人員對支點財經記者稱，經公司測算，武漢大悅城未來輻射人口將達40萬人。

李國政分析稱，龍湖天街、瑞安商業等也規劃在該片區布局商業綜合體，但可能要過兩三年才能出爐。作為光谷中心城第一個商業綜合體，大悅城打響“第一槍”，風向標意義很大。

在政府的規劃中，光谷中心城被定位為中國光谷TBD（“高科技創新金融中心”），將重點引進“金融機構、企業總部、商務辦公、商業娛樂、高檔居住”相關項目，打造服務中部、輻射全國、面向世界的現代城市樣板。

目前，轄區內高新大道-光谷六路沿線的總部經濟區，聚集高新區管委會、省科技館、光谷科技會展中心等行政地標，并吸引了小米、華為、中建三局、國家存儲基地等名企進駐。

既然是中心城，就一定要有配套的大型購物中心。因此，大悅城的落成開業，會吸引更多人的目光，也意味著光谷中心城的發展進入到新階段，商業環境與商業實體互相成就，共同發展。

多項目并舉發力華中

值得一提的是，武漢大悅城的選址還有一段故事，最初的選擇不在光谷。

早在2017年7月，中糧集團與武漢市硚口區政府簽訂戰略合作框架協議，同時與湖北人信集團簽署項目收購框架協議，收購位于武勝路與中山大道交會處的武勝人信匯項目。彼時，傳聞已久的中糧大悅城即將首進武漢就曾引發極大關注。

然而，一年后的2018年8月，人信集團發布的“優質項目轉讓”消息讓人感覺到：武勝路大悅城“涼了”。該消息所指的項目正是武勝人信匯，規劃面積26.5萬平方米，其中住宅面積3萬平方米，辦公及商業面積23.5萬平方米。

這塊地，是人信集團2010年9月競得的武勝路新華書店片地塊，毗鄰武勝路凱德廣場。2016年，該地塊北區的人信武勝里建成，而南區至今尚未開發。

在人信集團發布項目轉讓消息的兩個月后，即2018年10月，大悅城地產拿下光谷中心城兩宗地塊，一處就是現在的大悅城，另一處為住宅用地，在高新大道以南、光谷三路以東，項目名為中糧光谷祥云，目前全部售罄。

事實上，中糧集團布局武漢的時間還要稍早一些。2018年9月，中糧集團旗下另一家上市公司中糧地產（后與大悅城地產有限公司重組為“大悅城控股”）聯合孔雀城摘得新洲邾城地塊，正式進軍武漢。據記者了解，該地塊已經建起中糧孔雀城問津二期和三期項目，后者預計明年下半年交付。

此外，大悅城控股在武漢新洲區還擁有錦云航天府、航天悅府兩個住宅項目，也是和孔雀城合作開發；在蔡甸區集住宅、公寓、商業于一體的中糧祥云地鐵小鎮也正籌備中。其中，航天悅府和地鐵小鎮均為2020年新增土地儲備項目。

支點財經記者從大悅城控股年報看到，截至去年底，公司在華中區域（含武漢、長沙、株洲等）累計土地儲備總占地面積162.58萬平方米，總建筑面積303.02萬平方米，僅次于北京大區、西南區域（含成都、重慶、昆明等），在其所布局的14個區域中排名第三。

武漢大悅城營銷中心工作人員對支點財經記者表示，“公司未來將發力華中區域。”

流行IP資源整合是優勢

2007年底，西單大悅城開業，成為人們口中“北京第一個真正的主題購物中心”。

大悅城一般不進入低線城市，購物中心選址往往在核心商圈，緊鄰地鐵等交通樞紐，這直接制約了大悅城的擴張規模。

在商業地產方面，大悅城控股有大悅城、大悅春風里和祥云小鎮三條產品線。目前全國已開業的大悅城為13個，還有13個正在籌備中，另有4個大悅春風里和2個祥云小鎮。“不過， 近年來大悅城商業呈持續擴張之勢。”綠地集團全球企業服務平臺總經理潮成林對支點財經記者稱。

業內共識是，大悅城最大的競爭優勢在于精細化運營服務水平，它的運營能力受到品牌商和消費者的雙向認可。

財報顯示，2020年大悅城購物中心平均出租率達93.9%。另據國信證券統計，2019年在租金收入毛利率上，大悅城優于華潤置地和新城控股，投資物業的回報率也領先新城控股和龍湖集團近3個百分點。

客流量方面，2019年北京朝陽大悅城日均客流高達7.35萬人，天津南開大悅城、沈陽大悅城、成都大悅城均保持著6萬人左右的日均客流；西單大悅城則保持著約3.5萬元/年的最高營業坪效，這在全國購物中心范圍內也屬于“頂流”。

從購物中心發展的方向來看，未來關鍵詞應該是品牌時尚、藝術沉浸。也就是說，消費者不僅需要購物、餐飲、休閑娛樂，還需要更好的品質、藝術氛圍、沉浸式現場體驗等，各購物中心之間也就此拉開了差距。“大悅城這方面有很強的優勢，特別是流行IP資源整合和熱點營銷活動，做得有聲有色。”中國商業聯合會專家委員會委員賴陽對支點財經記者分析稱。

此外，潮成林還指出，大悅城已經開始以管理輸出模式（輕資產）承接了天津和平大悅城、昆明大悅城及鞍山大悅城項目，“輕重并舉”的開發模式可有效利用大悅城的精細化運營能力，激活存量更新項目。

不過，值得注意的是，近兩年，大悅城購物中心也遇到較大挑戰。8月31日召開的大悅城控股2021年中期業績說明會透露，今年上半年大悅城購物中心租金收入為13.4億元，雖同比增長29%，但相比2019年同期15.46億元的租金收入，下滑了13.3%。

2021年，大悅城控股將迎來商業項目的集中開業。除武漢大悅城外，預計蘇州大悅春風里、長沙北辰三角洲大悅城、重慶大悅城、北京豐臺大悅春風里也將在今年下半年開業。