三權分置下古村落旅游開發中農戶房屋經營權流轉行為意愿研究
——以江西省金溪古村落實踐為例

張文昌 李淑珍

2018年國家提出宅基地三權分置政策，為放活古村落旅游開發中的房屋經營權，激活古村落的旅游價值提供了政策基礎。然而在實際的旅游開發中農戶因切身利益得不到保障而不愿意積極合作，出讓古建筑經營權?；诖吮疚膹恼厝龣喾种媚Ｊ较鹿糯迓渎糜伟l展的研究角度出發，以撫州市金溪縣為例通過對農戶在古村落旅游開發中的行為意愿進行調查，研究農戶在古村落旅游開發中房屋經營權的轉讓意愿和實際訴求，并結合相關理論探索出一套在三權分置模式下，古村落保護與旅游開發中相關利益者間的矛盾協調機制，以期為相關研究和社會實踐提供幫助。

一、問題的提出

隨著旅游業發展以及建設社會主義新農村、解決“三農”問題等的需要，古村落的保護與開發問題日漸引起關注。毛慧卿在江山市古村落的研究中總結，古村落旅游開發需要明確核心利益主體應有的定位，相關的利益主體必須明白利益協調機制創建的必要性，并暢通各方利益訴求溝通渠道，明晰古村落中構成旅游要素資源的產權歸屬，建立村民、社區利益受損補償機制，政府回歸管理者角色，這樣才能促進古村落協調發展[1]。

國內關于宅基地三權分置的研究主要集中在三權分置下農房（宅基地）的融資功能和農房流轉面臨的問題上。如，陳萍建議在編纂民法典應明確農民對宅基地的產權及宅基地可抵押性，同時為宅基地用房融資提供相應的法律保障[2]。王靜分析比較了房產評估中的常用方法——市場法、收益法、成本法和假設開發法與農房價值評估間的適用性，認為成本法適合評估農房的抵押價值；同時詳細闡述了運用成本法評估農房抵押價值的原則和實踐操作[3]。高勇對重慶、浙江、湖北等地的試點情況進行了分析，并結合國外的產權抵押理論及模式，提出日后推進此項工作的相關對策[4]。文志宇開創性地將財產人格化（稟賦效應）的概念引入到農戶的農房經營權流轉意愿的問題研究上，認為農戶的農房（宅基地）祖業觀是一種特殊的財產稟賦效應，農戶對宅基地私有產權認知與祖業觀會極大阻礙宅基地跨村交易從而阻礙農戶住房財產權抵押融資功能的實現[5]。

基于以上研究，本文以解決古村落旅游中農戶房屋經營權流轉意愿的問題為中心任務，從宅基地三權分置政策出發，查閱了大量宅基地三權分置和古村落旅游開發的相關文獻。綜合分析，總結出宅基地三權分置模式下宅基地（房屋）經營權流轉面臨的問題，以及農戶的利益訴求，再具體到個案。通過問卷調查分析撫州金溪古村落的旅游開發現狀，農戶房屋經營權流轉意愿。最后結合宅基地三權分置模式以及古村落旅游開發相關的研究，針對性地給出了滿足農戶利益訴求的多層次利益分配機制和農戶房屋經營權流轉的建議，以期解決古村落旅游開發與保護中相關利益者的核心矛盾，為日后古村落旅游開發與保護提供借鑒。

二、古村落旅游開發中的農戶行為意愿

運用計劃行為學理論，對古村落旅游開發中農戶行為意愿進行調查。問卷發放對象以金溪縣農戶為主，共發放線上問卷75份，剔除無效問卷20份，實際有效問卷55 份。問卷設計分為兩部分：第一部分調查農戶對古村落保護與價值的基本認識；第二部分針對還未將房屋（宅基地）經營權流轉的農戶進行古村落旅游開發行為意愿調查，內容包括農戶對古村落旅游開發行為響應、行為態度、行為意向、主觀規范、知覺行為5 個部分，相關測量變量采用了李克特五級量表。

（一）農戶對古村落保護的基本認識

對于“您認為古建筑是有價值的且急需保護的歷史人文資產?”100%的農戶選擇“是”，說明古村落農戶對古村落都有基本的保護意識。

（二）村民對古村落旅游開發行為意愿調查結果分析

問卷內容涉及5 個部分共13 項調查內容，結果如下表所示。

表1 樣本農戶關于古村落旅游與開發的心理特證

由上表可知對于“您愿意自己投入資金對古宅進行維修與保護？”50.91%的人表示非常愿意，23.64%的人比較同意。說明古村落居民對古宅保護與開發的主動參與意識較強，行為意愿較強烈。對于“您自己不愿意投入資金對古宅進行維修與保護的主要原因有”61.1%的農戶是因為對古宅進行維修投入資金巨大，說明農戶的稟賦因素始終是影響農戶古村落保護與開發參與度的主要原因。另外四個變量的結果分別由幾個相關題項調查結果取平均值而得到，每個題項都設置為李克特五級量表，其中，行為態度的題項包括：開發我村，我的古宅（古建筑）才具有價值。不開發古村，古建筑只能逐漸衰敗。開發古村旅游項目對村民民生有利。結果表明，69.09%的農戶清楚的認識到古村落旅游開發對古村的利弊，對古村落旅游開發的行為態度非常積極。

旅游開發參與意向的題項包括：如果有政府參與，我更愿意出租（讓）古建筑使用權。如果在公開、公平、公正的評估機構對古建筑價值進行評估，我更愿意出租（讓）古建筑使用權。結果表明60.00%的農戶參與意愿強烈，只有3.64%的農戶參與意愿非常微弱，說明農戶整體的參與行為意愿較強烈。對如果有政府參與，我更愿意出租（讓）古建筑使用權問題，有66.67%的農戶持非常積極的態度，沒有人持消極態度，表明在農戶經營權流轉問題上政府的公信力較高，多數農戶愿意將房屋經營權出租給政府和政府合作。對如果在公開、公平、公正的評估機構對古建筑價值進行評估，我更愿意出租（讓）古建筑使用權題項，有53.33%的農戶非常同意，只有6.67%的農戶非常不同意，表明農戶對古建筑經營權的估值問題和價值評估機構的公信力非常關心。

主觀規范包括村里有聲望的村民出租（讓）古建筑使用權，我也會更愿意。如果村里其他村民都出租（讓）古建筑使用權，我也會更愿意，兩個題項。結果表明63.46%的農戶非常愿意，只有9.19%的人非常不愿意，結果說明農戶的古村落旅游開發行為受外界影響較大。

知覺行為題項包括：我了解古村古建筑的流轉相關規定。我了解古村古建筑的市場價格。如果我了解古村古建筑的流轉相關規定，更愿意出租（讓）古建筑使用權。如果我了解古村古建筑的市場價格，更愿意出租（讓）古建筑使用權。如果我可以從古村旅游項目中獲利，我更愿意出租（讓）古建筑使用權。結果表明46.67%的人非常同意，只有13.34%的人非常不同意。知覺行為認知表明農戶自身的經驗和能力對其行為產生的影響。結果說明農戶還是非常關注古建筑流轉過程中自身收益問題。

綜合上面的分析結果表明，要提高農戶的房屋流轉意愿，讓農戶愿意出讓（租）房屋經營權提高農戶的古村落旅游保護參與度，就需要政府和相關組織加大對農戶關于古建筑流轉政策的普及，加大宅基地三權分置政策的普及力度，加快古村落宅基地三權分置改革試點工作的進行，同時在古建筑流轉過程中盡量做到價格透明，優化利益分配機制讓農戶明顯感覺到收入的增加。

三、古村落旅游開發行為意愿的回歸分析

（一）樣本數據信度與效度分析

1.農戶行為意愿信度分析。為了驗證問卷數據的穩定性和有效性，以下對回收的所有樣本數據進行信度和效度的分析。由于關于農戶行為意愿的題目均采用李克特五級量表設計，所以將統計結果應用SPSSAU 對農戶行為意愿變量的調查數據進行信度的檢驗，結果表明本研究的Cronbach α系數為0.995，標準化Cronbach α系數為0.99，表示量表的內在信度較高。

2.樣本效度分析。古村落旅游開發與保護的行為意愿影響因素效度分析。利用SPSS17.0對農戶古村落保護的行為意愿的12個影響因素調查結果進行KMO 測度及Bartlett 球度檢驗，結果表明KMO 值為0.791 介于0.7-0.8 之間，接近0.8；同時，相應的顯著性概率Sig.值是0.000，遠小于0.01 的顯著性標準，表明農戶古村落保護的主動參與意愿影響因素調研數據具有良好的效度，各影響因素變量之間具有較強的相關性，所選影響因素變量調研獲得的數據能滿足本研究的需要。

（二）古村落旅游開發農戶行為意愿影響因素回歸分析

表2 農戶行為態度回歸分析結果

1.古村落旅游開發行為意愿影響因素回歸模型假設。本小節根據對計劃行為理論的分析結合上一小節對古村落旅游開發農戶行為意愿影響因素信度和效度分析的結果得出以下四條原假設：（1）農戶行為態度X1對農戶行為意愿Y有顯著影響關系。（2）農戶對古村落旅游開發的知覺行為X2對行為意愿Y具有顯著影響關系。（3）農戶的主觀規范X3對行為意愿Y 有顯著影響關系。（4）農戶的旅游開發參與意向X4對行為意愿Y有顯著影響關系。

2.古村落旅游開發行為意愿影響因素線性回歸模型分析

（1）農戶行為態度回歸分析。本文采用SPSSAU將農戶行為意愿作為因變量，將農戶行為態度作為自變量帶入模型得以下結果。

從上表可知，將行為態度作為自變量，而將行為意愿作為因變量進行線性回歸分析，從上表可以看出，模型R2為0.305，對模型進行F檢驗時發現模型通過F檢驗(F=8.789，p=0.008＜0.05)，也即說明行為態度一定會對行為意愿產生影響關系，以及模型公式為：行為意愿=1.741+0.460*X1。最終具體分析可知：行為態度的回歸系數值為0.460(t=2.965，p=0.008＜0.01)，意味著行為態度會對行為意愿產生顯著的正向影響關系。

（2）農戶知覺行為控制回歸分析。將農戶對古村落旅游開發的知覺行為X2作為自變量帶入模型得出以下結果。

表3 農戶知覺行為控制回歸分析結果

從上表可知，將知覺認知作為自變量，而將行為意愿作為因變量進行線性回歸分析，從上表可以看出，模型R2為0.314，對模型進行F檢驗時發現模型通過F檢驗(F=9.158，p=0.007＜0.05)，也即說明知覺認知一定會對行為意愿產生影響關系，以及模型公式為：Y=1.851+0.510*X2。最終具體分析可知：知覺認知的回歸系數值為0.510(t=3.026，p=0.007＜0.01)，意味著知覺認知會對行為意愿產生顯著的正向影響關系。

表4 農戶主觀規范回歸分析結果

（3）農戶主觀規范回歸分析。將農戶對古村落旅游開發的農戶的主觀規范X3作為自變量帶入模型得出以下結果。

從上表可知，將主觀規范作為自變量，而將行為意愿作為因變量進行線性回歸分析，從上表可以看出，模型R方值為0.309，對模型進行F檢驗時發現模型通過F檢驗(F=8.936，p=0.007＜0.05)，也即說明主觀規范一定會對行為意愿產生影響關系，以及模型公式為：Y=1.775+0.464*X3。最終具體分析可知：

主觀規范的回歸系數值為0.464(t=2.989，p=0.007＜0.01)，意味著主觀規范會對行為意愿產生顯著的正向影響關系。

（4）農戶參與意愿回歸分析。將農戶對古村落旅游開發的參與意向X4作為自變量帶入模型得出以下結果。

表5 農戶參與意愿回歸分析結果

從上圖可知，將旅游開發參與意愿作為自變量，而將行為意愿作為因變量進行線性回歸分析，從上表可以看出，模型R2為0.314，對模型進行F檢驗時發現模型通過F檢驗(F=9.145，p=0.007＜0.05)，也即說明旅游開發參與意愿一定會對行為意愿產生影響關系，以及模型公式為：Y=1.747+0.473*X4。最終具體分析可知：旅游開發參與意愿的回歸系數值為0.473(t=3.024，p=0.007＜0.01)，意味著旅游開發參與意愿會對行為意愿產生顯著的正向影響關系。

由以上線下回歸模型分析得出關于農戶旅游開發行為意愿的四條原假設均成立。而且農戶古村落旅游行為態度，旅游參與意向，主觀規范，知覺行為均對農戶的旅游開發行為意愿有顯著正向影響。

四、古村落保護與旅游開發中利益方矛盾協調機制

本章在前人研究成果基礎上，吸收已有典型古村落保護與旅游開發的成功經驗，針對旅游與開發中存在的共性問題，結合問卷調查結果，基于宅基地三權分置政策，提出了以政府為主導、農戶為主體、公司參與，激活古村落旅游價值的古村落旅游與開發經營管理體系，以及旅游開發權益保障機制。

（一）構建宅基地三權分置下以社區為載體的旅游開發經營管理體系

宅基地三權分置下以社區為載體的旅游開發經營管理體系涉及的主體是地方政府，農戶，旅游開發商。通過本文的研究和相關文獻總結出在古村落旅游開發中農戶的行為意愿，尤其是對房屋經營權的流轉意愿，是古村落旅游開發項目實施，以及徹底激活古村落旅游價值的關鍵。因此要確立農戶在古村落保護與開發利用中的主體地位，政府領導社區，與旅游公司、當地農戶分工協作。同時政府要發揮主導作用，通過政府授權引導社會資本參與古村落的保護與開發，政府、農戶、公司相互影響，相互作用，徹底激活古村落旅游價值，構建古村落旅游開發管理體系。

（二）構建宅基地三權分置下以社區為載體的旅游開發權益保障機制

古村落的農戶是村落的真正主人，是古村落歷史文化價值的核心部分，是村落保護和開發利用的主體。確保農戶權益，讓農戶平等分享旅游發展的成果，收獲到切實的經濟和環境收益才能留住人，才能真正讓古村落豐富的歷史文化價值保持完整性，只有留住了人才能激發村落的內生動力，村落才有可持續發展的可能。為全面保障農戶權益，在權益保障機制方面要始終以農戶核心利益來設計，合理構建歷史文化村落保護與開發過程中的產權保護機制、知情權保護機制與收益分配機制。

（三）農戶知情權保護機制構建

通過本文的研究和相關文獻得出農戶作為古村落的主人具有強烈的主動參與意愿，也希望古宅得到保護與開發。但是，農戶由于自身對古村落房屋（宅基地）具有較強的稟賦效應，農戶會高估自己房屋經營權的價值。因此農戶對古建筑估值過程也會非常關注，另外農戶作為房屋的所有權人也有權力清楚古建筑的實際估值。所以在對古建筑估值的過程需要向農戶全程透明，同時對生僻的概念和政策也要給農戶詳細講解，一切與宅基地流轉和旅游開發的信息和制度和規劃都要第一時間向農戶公開傳達，以保護農戶在古村落開發中的知情權。

（四）利益分配機制構建

古村落保護與開發利用過程中涉及多個參與者的利益，如何進行利益分配，將對各方行為產生重要影響，特別是作為古村落主人的農戶利益訴求能否得到滿足，將在很大程度上決定保護與旅游開發利用的成效。為了確保古村落保護發展過程中各參與主體的利益訴求，特別是要切實保護農戶的核心利益，應在利益共享、公平公正、農戶優先的原則下，構建多方式、多渠道、多層次的利益分配機制。

一是農戶可以通過自主參與到旅游開發中獲得經濟收入。政府部門應該出臺相關制度，為愿意在旅游開發項目中工作的農戶優先提供優質的就業崗位。對愿意自主經營門店的政府應給予相應的政策支持和補貼。使農戶在參與旅游發展的過程中更好的創業或在旅游公司能獲得更好的工作崗位，增加農戶的收益。二是農戶通過集體入股獲得股利分紅的方式進行分配。在農村房地等資源產權明晰的情況下，農戶可以產權、實物、資金等多種形式參股旅游發展，并在年終分配的時候，根據持有的股份比例獲得相應的現金收益。在這種股份制投資方式下，村落社區和當地農戶有機會分配到大部分的旅游收益，最大限度的保護了農戶的利益，進一步推動村落的有效保護和持續發展。