人人都能當高速公路“股東”嗎

文 本刊綜合

近日，我國首批9只基礎設施公募REITs成功上市，平安廣州交投廣河高速公路REITs、浙商證券滬杭甬高速REITs進入投資者視野。由于投資門檻不高，有部分投資者認為只要花上很少一部分錢，就可以參與高速公路建設，并坐等“分紅”。真的是這樣嗎？高速公路REITs是怎么出爐的？適合普通投資者投資嗎？發售行情又如何呢？

6月21日，我國首批9只基礎設施公募REITs成功上市。作為全新投資品種，9只公募REITs甫一開售，就獲得了機構和公眾投資者的追捧，均提前結束募集。9只公募REITs對公眾投資者的募集金額合計僅約20.8億元，但申購金額合計卻超過300億元。

什么是基礎設施REITs

REITs即不動產投資信托基金，是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續、穩定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品。

REITs發源于美國（1960年），目前它的全球市值已達1.8萬億美元（約合人民幣11.66萬億元）。一般，我們看到的REITs有多種分類，例如根據資金投向不同，可分為權益型、抵押型和混合型；根據資金募集與流通方式不同，可分為私募和公募兩種形式；根據組織形式不同，可分為公司型和信托型兩類。

REITs的基礎資產可以是寫字樓、零售物業、酒店公寓等，也可以是機場、港口、公路等基礎設施。另外，它有著強制分紅、收益穩健，專業化管理等特點。

2015年7月，國務院發展研究中心成立了國家資產證券化REITs課題小組，REITs政策研究和實踐的環境越來越好。2016年、2017年的“兩會”政府工作報告中，反復強調要推進資產證券化特別是基礎設施資產證券化。

基礎設施REITs，實際上是把存量基建項目打包成資產包，然后通過公募渠道發售。

從2019年開始，被各方呼吁和醞釀多年的REITs不動產投資信托基金再次成為公眾熱議話題，研究了12年之久的REITs開始啟動，呼之欲出。

④基礎工作薄弱，難以滿足防汛抗洪需求。嫩江、松花江、黑龍江流域防汛基礎工作相對落后，一定程度上影響防汛抗洪工作。仍有重點城市缺乏超標準洪水防御方案，近年制定的一些調度方案、防洪預案的科學性、實用性和可操作性不強。防汛物資儲備普遍不足，抗洪搶險專業隊伍建設滯后，難以滿足流域性大洪水抗洪搶險需求。

2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發文試點基礎設施公募REITs，標志著中國版公募REITs正式起步。

為什么選擇高速公路

此次啟動的基礎設施REITs試點，重點包括收費公路等交通基礎設施行業。這是為什么呢？其主要原因是高速公路公司現金流充足穩定、盈利能力強、市場挖掘潛力較大，屬于優質資產。

2019年6月28日，REITs融資產品在銀行間債券市場首先實現突破。上海廣朔實業有限公司作為發起機構的“上海廣朔實業有限公司2019年第一期光證資產支持票據”成功發行，項目融資規模為70億元。基礎資產類型為有限合伙份額，底層資產為沿海高速秦皇島至冀津界段的通行費收入。這次融資產品的發行為中國基礎設施REITs提供了新的指引，對通過證券化產品盤活存量資產具有借鑒意義，為后續的基礎設施證券化之路奠定了基礎。

2019年9月24日，中聯基金—浙商資管—滬杭甬徽杭高速資產支持專項計劃成功發行，在上交所掛牌交易，這是國內首單基礎設施類REITs產品。專項計劃以浙江滬杭甬高速公路股份有限公司（以下簡稱“滬杭甬公司”）為原始權益人，以滬杭甬公司旗下的徽杭高速（安徽段）為底層資產，由中聯前源不動產基金管理有限公司與浙江浙商證券資產管理有限公司攜手完成。產品發行規模20.13億元，其中優先級資產支持證券化，中誠信證券評估有限公司給予AAAsf評級，發行利率3.7%，發行利率實現同類產品新低。增信方式包括項目公司運營凈現金流1.21倍以上，超額覆蓋標的公路收費權和標的公路廣告經營權運營收入應收賬款質押擔保、滬杭甬公司差額支付及流動性支持承諾等。

2019年12月27日，四川省交通投資集團有限責任公司在深圳證券交易所舉辦了“華泰至四川高速隆納高速公路資產支持專項計劃”發行儀式。底層資產為隆納高速從專項計劃設立日至2030年11月27日，收費權到期間的經營凈收入。

上述3單REITs產品，底層資產均為高速公路。基礎設施公募REITs為基建增加社會資金渠道，可以緩解地方債務壓力。資本定價將倒逼基建項目高效運轉，為項目績效管理引入市場監督，并通過盤活存量資產為增量投資騰挪空間，拉動經濟增長，體現出重大戰略意義，

根據資產證券化率推測，未來基礎設施REITs市場規模將超過萬億元。

市場行情如何

6月21日，滬深交易所首批9只基礎設施公募REITs正式上市，標志著試點工作正式落地。公募REITs這一嶄新的金融產品開始接受市場檢驗。

9只公募REITs在首日集體飄紅之后，次日則出現回調。截至6月22日收盤，除富國首創水務REITs微漲0.13%之外，其余8只均出現下跌。平安廣州交投廣河高速公路等5只REITs盤中一度跌破發行價，浙商證券滬杭甬高速REITs下跌3.78%。

對于上市首日的全線飄紅，在行業專家看來，整體上主要是兩方面因素所致：一是REITs本身的價值可觀；二是首批公募REITs在一級市場發行時認購情緒高漲，這種情緒會傳導至二級市場。

對于6月22日的集體回調，有業內人士表示，通常來說，REITs預期收益率在年化4%至5%之間，首日的暴漲已經把幾年的漲幅透支，即使次日不回調，日后也要回調。

新華基金REITs投資團隊指出，整體來看，公募REITs強調分紅屬性，且本次初始發行價格較評估值并沒有出現較大折價，也就是并沒有給二級市場預留上漲空間，因此短期內并不具備太高的投機屬性，尤其是高速公路收費收益權項目，債權屬性更強，因此更不具備炒作和投機空間。

中金公司認為，參與公募REITs的投資價值主要體現在兩個方面，一是首發認購的打新收益，二是長期持有的配置收益。從長期持有角度來看，在海外成熟市場,REITs被投資者視為股票、債券、現金之外的第四類資產。隨著資產配置的重要性越發提升，REITs作為新的資產類別，依靠介于股票和債券之間的收益風險特征、穩定的分紅率以及和傳統資產低相關性等優勢，將獲得國內FOF、銀行理財、“固收+產品”等資金的青睞。

普通投資者如何參與

首批公募REITs的發售采取“戰略配售+網下發行+網上公眾發行”相結合的方式，并得到商業銀行、銀行理財子公司、保險機構、券商資管等機構的踴躍認購，最終認購價格和數量都超出預期。

圖1.首批公募REITs項目發售情況

中信證券研究發現，首批公募REITs網下申購機構投資者來源廣泛，包含公募基金、保險資管、私募基金、信托、券商自營、券商資管、QFII等機構投資者。申購來源較為集中，其中，券商自營認購總金額達292.60億元，占比56.6%；其次是保險，認購金額達81億元，占比15.7%；公募專戶、信托、私募基金、券商資管的認購占比分別為8.2%、7.6%、6.8%和5.2%。

從9只公募REITs公開披露的信息來看，面向公眾發售的份額并不多，約20.8億元，僅占發行總量的6.6%左右。

據上海證券基金評價研究中心分析師姚慧介紹，在募集期內，普通投資者可通過場內證券經營機構或基金管理人及其委托的場外基金銷售機構認購基金份額，按照向網下投資者詢價確定的價格認購，認購方式與現行部分公募基金認購方式一致，在首次認購或買入基金份額前，應當簽署風險揭示書。

投資風險幾何

據悉，9只公募REITs基金中存續期最短的平安張江光大園REITs、浙商證券滬杭甬高速REITs均為20年，而存續期最長的平安廣州交投廣河高速公路REITs為99年，均采取封閉式運作，不開放申購與贖回。對此，有分析指出，公募REITs主要面向的還是機構投資者，其定位是長期投資產品，與具備長期投資意愿的險資、資管產品等機構投資者的資產配置更加貼合。個人投資者從場外通過基金賬戶認購的份額，若想賣出，需先將托管轉至場內證券公司，才可以在二級市場交易，屆時可能產生折溢價風險，投資者應理性對待。

“公募REITs還是要面對個人投資者的，這一點與類REITs不同。”有公募機構人士介紹，目前發行的9只公募REITs產品也是經歷了類REITs產品的不斷創新和積累，才逐步探索出的結構和模式。雖然是好資產、好項目，但切不可像炒股票一樣，懷有將市場炒熱“一夜暴富”的心態。

投投科技旗下聯泰基金金融產品部總監陳東認為，REITs是一種在公開市場交易、通過證券化方式轉化不動產資產或權益的標準化金融產品，兼具金融產品與基礎設施資產的雙重屬性。在投資公募REITs時，投資者需要注意，由于公募REITs的背后都投向具體的項目，因此收益情況和底層資產經營關系很大。從首批9只公募REITs產品的情況看，其背后的資產是完全不同的，后續的業績表現差別可能也很大。

陳東認為，REITs項目的收益與風險并存。REITs的底層資產主要是高速公路、水務、倉儲物流等基礎設施，是一類相對穩健的資管產品。同時，REITs基礎設施的建設情況、項目的運營管理能力及自然災害等因素都會影響項目業績，產生價格波動。投資者需要注意，由于國內REITs起步較晚，資本市場對REITs產品極易投資邏輯不太熟悉，首批REITs產品上市后可能會出現二級市場價格有一定波動的情況。此外，基礎設施基金運作過程中可能因觸發法律法規或交易所規定的終止上市情形而終止上市，投資者要知悉其中風險。

投資門檻和收益來源怎樣

從底層資產看，上交所5只公募REITs產品底層資產涵蓋高速公路、公用環保、產業園區和倉儲物流四大類主流基礎設施項目類型，分布于北京、上海、江蘇及浙江等；深交所4只公募REITs產品分布在北京、廣州及深圳，包括公用環保、產業園區、高速公路和倉儲物流四大類主流資產類型。根據公告，普通投資者通過場內及場外認購公募REITs的門檻為100元至1000元。

公開資料顯示，9只公募REITs認購價格在2.3元每份至13.38元每份之間，合計募集金額約為314.03億元（含戰略投資者、機構投資者），9只公募REITs的年化分紅收益率預計在4%至12%之間。

根據監管指引要求，基礎設施公募REITs項目運營時間原則上不低于3年。現金流持續穩定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正。預計未來3年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值）原則上不低于4%。最重要的是，依托這些項目發行基礎設施REITs，形成標準化產品并強制90%以上收益用于分紅。

好買基金研究中心總監曾令華認為，公募REITs最重要的是其底層資產，資產的價值決定了其派息額度和二級市場交易價格。公募REITs具有股債的雙重屬性，投資者收益也主要來源于兩部分，一部分是期間的分紅收益，另一部分是基金份額的價值增長收益。按照相關規定，公募REITs上市首日有30%的漲跌幅限制和后續交易日10%的漲跌幅限制，公募REITs的存續期間較長，如果市場環境基本面隨著時間的推移發生變化，可能出現本金波動的風險。