貝殼過冬

李惠琳

二手房交易轉涼，資本寵兒貝殼迎來拐點。

“從5月起，我們看到多個城市的二手房市場出現降溫，市場進入又一個量價調整時期。”貝殼董事長兼CEO彭永東表示。

貝殼預警，第三季度，收入將同比下降約24.6%至29.4%。

貝殼在紐交所風光上市時，市值一路沖至 6000 億元，超過TOP 2房企市值之和。

寒冬不期而至。地產調控敲打下，貝殼大跌，至9月30日，市值僅為1400億人民幣左右，市值距離峰值，縮水過七成。

交易轉涼

2018年，左暉在鏈家基礎上，上線貝殼找房，表態要不惜一切代價做成平臺，“希望未來在這個平臺上達到100個品牌，有一個鏈家，還有其他99個”。

一位前貝殼員工陳晨告訴《21CBR》記者，相比其他中介品牌，貝殼的優勢在于兩個：一是真房源，交易價格透明。二是經紀人合作ACN網絡，其將整個服務鏈條拆分為不同環節，每個環節參與的經紀人都可獲得相應的收入。

新模式下，房源共享、聯合銷售、利益分成，分散的中介和服務商涌入貝殼。

截至2021年6月30日，包括鏈家在內，貝殼連接門店達5.29萬家，連接經紀人達5.49萬人，新經紀品牌超265個。僅第二季度，便新增4152家門店、2.3萬經紀人。

加盟及合作門店增多帶動GTV（交易額）的增長。2021年上半年，貝殼總GTV達2.29萬億元，營收達449億元，凈利潤為31.4億元，三大指標漲幅均為64%以上的高位數增長。

上升勢頭，在年中戛然而止。二手房指導價等調控政策密集發布，熱點城市交易迅速轉涼。根據貝殼研究院報告，6月份貝殼50城二手房成交量環比下降約20%。

部分門店已經支撐不下去。“最近幾個月，門店都沒有簽到單。”一位深圳貝殼中介小譚告訴《21CBR》記者，從5月開始，當地不斷有德佑、糯家等加盟門店關閉。

反映在業績上，第二季度，貝殼二手房營收為96億元，同比僅增4%，相比一季度環比下降約6%。記者注意到，推行二手房指導價后，貝殼上對于限價區域房源多數采取下架，未下架房源也不再顯示真實成交價格。

在陳晨看來，貝殼對于外網的價值大大削弱，在線上沒有了任何優勢，后續只能靠線下服務來爭奪客源。

面對嚴峻市場環境，貝殼內部將業務重心轉移到新房業務。

二手房是鏈家的起家業務，GTV一度占比超過70%，近年房企兩道紅線壓頂，去庫存需求急迫，貝殼新房業務迅速起量，業績貢獻加大。

2020年一季度，貝殼新房業務營收首度超越二手房，此后營收持續領跑，2021年二季度新房的營收已增至139億元，占比約60%。

小譚告訴《21CBR》記者，現在他所在門店目前全部重心都在新房上，“二手房交易降低至冰點，很多門店業績幾乎90%來自新房”。

新房業務的增長也有一定的路障。2021年第二季度，貝殼新房GTV為4983 億元，這主要由關聯代理和其他銷售渠道拉動，為此，貝殼需要大量分傭。

該季度，貝殼支付給關聯代理和其他銷售渠道的傭金分成達到94億元，同比大增51.4%，占總營收成本的一半。外部渠道傭金分配增多，壓縮盈利空間，期內貝殼凈利潤為11億元，同比降低61%，毛利率為22.1%，同比減少10.4%。

除了成本壓力，不想被抽傭的開發商也紛紛自建平臺，貝殼的對手在變多。

市場悲觀

政策威力還在延續，以最早推出二手房指導價的深圳為例，8月二手房成交量連續5個月下跌，成交2043套，環比下跌20.1%，同比下跌81.96%，成交量創近10年來同期最低。

“限價區域成交量會非常慘，有腰斬的可能，其他區域能分流一點客戶，但是也不會太多，現在是觀望情緒濃厚。”陳晨認為。

除了擔心預期的行業下行影響業績，市場對貝殼的悲觀情緒，也源于“靴子”落地的不確定性。

8月初，網傳“房屋交易中介費不得超過當地社平工資3倍”，引發市場對中介機構收入將大降的猜想;緊接著8月18日，杭州官方上線“房東直售”功能，二手房“消滅中介”的思路引爆網絡，第二天貝殼股價應聲大跌14.86%。9月7日，深圳官方也通知，將推出房屋交易“全程網辦”，二手房可自助交易。

在業績電話會議上，貝殼CFO徐濤特意回應，沒有收到限制住房交易傭金費率的信息。

在陳晨看來，無論是傭金降低，還是繞過中介交易，都不太現實，“中介的核心價值其實并不在于找客戶資源，而在于保證雙方交易的安全，以及各種各樣的服務”。

他解釋，從業主角度而言，很難甄別客戶的真實意愿，也沒有精力隨時帶人看房，沒法快速賣掉房子;從客戶的角度而言，購房流程繁瑣，很多人不清楚如何買房，借助經紀人能提高效率，解決買房事后保障問題。“杭州推出的官方平臺，也只是一個房源展示的平臺，沒人去服務。”陳晨說。

中原地產首席分析師張大偉也表達了類似觀點。他稱，房源做廣告僅是二手房買賣最基礎的環節，一個普通購房者想買房，涉及看房、選房、談價格、簽約、過戶、貸款、交付等一系列復雜過程，這都需要中介發揮作用。

中介業務之外，貝殼正在開拓金融服務、裝修等新業務，比如在家裝領域，貝殼就展現了野心，先是上線自營被窩家裝、入股數個家裝公司，今年7月，又斥資80億元收購圣都家裝。

新業務還未有太大起色，第二季度，包括家裝在內的新興服務和其他服務營收入為6.6億元，占總營收的比重不足3%。

后左暉時代，內外環境暗潮洶涌，貝殼要翻越的山頭還有很多。

（文中陳晨、小譚為化名）