王健林瘦身

李惠琳

王健林的朋友又?jǐn)U圈了。

9月16日，萬達(dá)商管獲得了碧桂園投資，宇宙房企一投，就是15億美元。

上市前，已籌資近60億美元資金，投資者中有中信資本、騰訊以及螞蟻集團(tuán)，加上三四年前入股的蘇寧、京東和融創(chuàng)，中國數(shù)得著的頂級(jí)富豪，都用真金白銀力挺老王。

錢到賬，王健林離敲鐘不遠(yuǎn)了。

珠海萬達(dá)輕資產(chǎn)商管，已于8月20日提交境外IPO申請(qǐng)材料，上市前籌資的估值為280億美元。

現(xiàn)在的萬達(dá)商管，核心業(yè)務(wù)在于萬達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理，由原萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“瘦身”而來。

時(shí)移世易，王健林一度從首富王座跌落，哪怕在地產(chǎn)圈，風(fēng)頭也被好幾個(gè)猛人搶了，幾乎淪為二流角色。

現(xiàn)在，地產(chǎn)老板們可能都羨慕老王，羨慕他穩(wěn)穩(wěn)的租金，一身輕松，更羨慕他看得準(zhǔn)、行動(dòng)早、下手狠。

由重入輕

在資本市場(chǎng)兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的王健林，這回，講的是輕資產(chǎn)故事。

2014年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在港上市，創(chuàng)下當(dāng)年港交所最大IPO，不到兩年，主動(dòng)宣告退市，官方原因是“價(jià)值嚴(yán)重低估”。

2017年，王健林突然債務(wù)壓頂，4天時(shí)間，就和融創(chuàng)孫宏斌達(dá)成交易，將13個(gè)文旅項(xiàng)目股權(quán)、77個(gè)酒店甩賣了，總投資4840億元的核心業(yè)務(wù)，以600多億元就出清了。

后來，孫宏斌點(diǎn)評(píng)賈躍亭，說他處理事情不堅(jiān)決，專門夸了王健林的果斷：“（賈）缺壯士斷腕的精神，你看人家老王！ 這就是一個(gè)成功的企業(yè)家！”

地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，躺著賺錢的時(shí)代遠(yuǎn)去，王健林果斷調(diào)轉(zhuǎn)船頭，加快輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，第二年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)更名為萬達(dá)商業(yè)管理，干脆主動(dòng)摘帽“地產(chǎn)”。

按照王健林的計(jì)劃，2019年開始，新開業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)至少70%以上是輕資產(chǎn)。

輕資產(chǎn)策略下，萬達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)務(wù)模式從拿地自持向輸出品牌和管理、獲得租金收入分成轉(zhuǎn)變。

運(yùn)營(yíng)模式成熟后，便于以低成本快速擴(kuò)張，更關(guān)鍵的是，不再大量占用資本，杠桿降下來，經(jīng)營(yíng)更安全，也易獲得高估值。

2021年開始，萬達(dá)商管不再發(fā)展重資產(chǎn)以及投資持有萬達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)。

據(jù)《21CBR》記者統(tǒng)計(jì)，自2015年提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以來，萬達(dá)商管每年有19-29個(gè)輕資產(chǎn)模式的萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)。

截至2021年3月底，368座萬達(dá)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)及合作的為98家，在建的142家萬達(dá)廣場(chǎng)，80%為輕資產(chǎn)。

2020年，投資物業(yè)租賃及管理成為萬達(dá)商管最大收入來源，達(dá)359.03億元，占總收入超九成，比5年前占比提高了近八成，其在中國的出租率高達(dá)99.4%。

最逆天的，是萬達(dá)商管的毛利率水平。

受益于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶動(dòng)，即便受疫情影響的2020年，萬達(dá)商管毛利率仍達(dá)74.38%，這已經(jīng)接近五糧液80%的毛利率。有些萬億房企的毛利率，只有可憐的12.9%。

高端白酒的原料，無非就是水和糧食，賣到天價(jià)賣的是一種文化;萬達(dá)商管的資源是品牌、商戶，王健林就賣管理服務(wù)，將傻大笨粗的地產(chǎn)也玩出了境界。

縮表減債

輕資產(chǎn)的模式不限于萬達(dá)廣場(chǎng)，王健林還在酒店業(yè)復(fù)制，很早就明確，新開業(yè)酒店原則上全是輕資產(chǎn)。

截至2021年6月底，萬達(dá)酒店發(fā)展（00169.HK）旗下98家酒店，沒有一家自有物業(yè)，92家為管理酒店。

根據(jù)管理酒店模式，王健林只要將相關(guān)品牌許可授予酒店業(yè)主，通過其任命的現(xiàn)場(chǎng)酒店管理團(tuán)隊(duì)來管理此類酒店，就能向酒店業(yè)主收取管理費(fèi)用。

2021年上半年，酒店業(yè)市況慘淡的情況下，萬達(dá)酒店發(fā)展盈利將近1億元人民幣。

這幾乎旱澇保收，業(yè)主還不能隨便退出。

就在9月16日，融創(chuàng)為提前終止21家酒店管理協(xié)議，宣布支付給萬達(dá)酒店1.33億元，作為終止的補(bǔ)償。

數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)酒店及度假村旗下籌建及待開業(yè)酒店180余家，輕資產(chǎn)化的發(fā)展模式，仍是未來的品牌拓展方向。最新的消息是，萬達(dá)酒店及度假村旗下首家海外輕資產(chǎn)輸出管理項(xiàng)目——伊斯坦布爾萬達(dá)文華酒店，將在10月亮相。

當(dāng)然，因地產(chǎn)業(yè)務(wù)萎縮，王健林承受了幾年的業(yè)績(jī)下降之痛。

2018年至2020年，核心業(yè)務(wù)萬達(dá)商管的總營(yíng)收，由1065.49億元滑至391.34億元，凈利潤(rùn)由317.95億元跌至138.3億元。

好處是，縮表后，不再需要高杠桿撬動(dòng)土地和規(guī)模，就擺脫了高負(fù)債。

截至2021年6月末，萬達(dá)商管有息借款總額，只有1552.85億元，較上年末減少10.56%，短期有息負(fù)債222.88億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債190.22億元，較上年末減少290.14億元。

中國豪宅研究院院長(zhǎng)、城市運(yùn)營(yíng)專家朱曉紅告訴《21CBR》記者，在房地產(chǎn)行業(yè)，萬達(dá)商管的負(fù)債不算高。

密集調(diào)控，管控負(fù)債的板子，主要打到房產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)，許多重資產(chǎn)房企，當(dāng)下陷入到高杠桿經(jīng)營(yíng)的困境。

物業(yè)管理類企業(yè)壓力小不少，王健林輕松得多。

再進(jìn)港股

2021年3月，萬達(dá)商管撤回A股IPO申請(qǐng)。

從港交所退市時(shí)，王健林本意全力備戰(zhàn)A股，原本預(yù)計(jì)1年完成的A股發(fā)行，變得遙遙無期。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴《21CBR》記者，萬達(dá)商管在A股的等待期，和資本市場(chǎng)的大環(huán)境以及資金監(jiān)管有關(guān)，“地產(chǎn)公司上市的審查還是比較嚴(yán)的”。

2018年萬達(dá)商管引入騰訊、蘇寧、融創(chuàng)、京東四大“豪門”，收購其港股退市時(shí)引入的投資人持有的14%股份。

協(xié)議約定，萬達(dá)商管需在2023年10月31日前上市。

眼看“賭約”只剩兩年，王健林決定不等了。

撤回A股IPO申請(qǐng)僅幾天后，他迅速引入珠海國資委30億元戰(zhàn)略投資，將重組的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海。這正是萬達(dá)商管本次港股上市的主體公司。

據(jù)公告，萬達(dá)輕資產(chǎn)商管不持有物業(yè)，僅負(fù)責(zé)已開業(yè)的368個(gè)、正在建設(shè)中的155個(gè)以及未來開發(fā)的萬達(dá)廣場(chǎng)全面管理。

相比6年前，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)大變，高杠桿、重負(fù)債的地產(chǎn)公司，大家避之唯恐不及，就喜歡“收租”的公司。

2020年，地產(chǎn)業(yè)共有19家物企提交招股書，恒大、融創(chuàng)、碧桂園等均將物業(yè)管理資產(chǎn)分拆在港上市，估值要高很多。

以融創(chuàng)服務(wù)為例，市盈率37倍，總市值437億港元（9月17日收盤），已占到融創(chuàng)中國市值的2/3。

相對(duì)物業(yè)公司，萬達(dá)商管的規(guī)模和稀缺性，要強(qiáng)得多。

IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向《21CBR》記者表示，物業(yè)服務(wù)及商業(yè)管理等“輕資產(chǎn)”概念是港股重要風(fēng)口，高估值、高市盈率，對(duì)萬達(dá)商管而言，或許這是登陸港交所最大的魅力。

在他看來，以萬達(dá)的影響力、公司體量與成長(zhǎng)性，應(yīng)該會(huì)獲得一個(gè)較高的估值，至少不低于近年上市的物業(yè)管理公司。

“萬達(dá)商管是萬達(dá)的核心企業(yè)，我什么企業(yè)都能丟，這個(gè)不能丟。”王健林直言，萬達(dá)的多個(gè)業(yè)務(wù)板塊中，他對(duì)萬達(dá)商管最為看重。

過去幾年，王健林在文旅、酒店、體育、影視等賽道頻頻失利，手中的可打的好牌不多了。2021年1-6月，中國地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜上，萬達(dá)集團(tuán)只列第91位（全口徑金額），純論開發(fā)規(guī)模，大體就是三四流角色。

然而，在動(dòng)蕩的房地產(chǎn)市場(chǎng)，他守住了最重要的根基，還成功做大了，這可比有的地產(chǎn)大佬不知高到哪里去了。