頂級樓盤變成“有錢人的坑”？

陳銘

院子里茅草瘋狂生長，護欄早已倒塌，沒有大門，徑直而入，整個大梅沙無敵海景迎面撲來，山海一色，風光絕佳。

這棟外觀陳舊、貌似爛尾樓的獨棟別墅，依山望海，占據著半山腰正中間的C位。

然而，自2010年建成以來，它一直處于毛坯狀態。別墅一樓大廳的墻上貼著法院的各種公告，所有信息表明，這棟別墅的主人是重慶喜來登大酒店的老板，因欠下深圳一家銀行2442萬按揭購房貸款無力償還，幾乎以當時一手價，即將在淘寶網司法網絡拍賣平臺公開拍賣。

這棟別墅，位于東部華僑城天麓。天麓，深圳人都知道。更被人廣為知曉的是，它是十余年來，為數不多的嚴重拖了深圳房價漲幅后腿的樓盤。樓盤自2007年首期開盤以來，刨除各種資金成本價格基本沒漲。這些年來，不少業主揮淚打折甩賣，卻鮮有人接盤，成為深圳房地產業教科書式的失敗案例。

天麓，它是怎樣“神”一般的存在？又是如何變成“給有錢人挖的坑”？

11年前別墅原價拍賣，業主是重慶前富商

從山下一條盤山公路一路七彎八拐繞行，路邊隨處可見茅草長過一人多高的別墅院落。來到半山腰上的這棟別墅，里面空蕩蕩的，可以看出長時間沒有人打理，還保持著交付時的原樣。

這座獨棟別墅的拍賣信息已經被掛上了相關網站廣而告之。

標的房源：深圳市鹽田區東部華僑城天麓八區41棟01、02房

面 積? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 351.63平方米

起拍時間? ? ? ? ? ? ? ?2021-9-8

結束時間? ? ? ? ? ? ? ?2021-9-9

起拍價格? ? ? ? ? ? ? ?37928218.3元

保證金? ? ? ? ? ? ? ? ? ?6000000元

評估價格? ? ? ? ? ? ? ?37928218.3元

大梅沙一家地產中介的從業人員何先生介紹，他們圈內早已知道這個信息，并一直高度關注，需要提醒的是，即將開拍的天麓八區41棟01、02房，參與競拍者需要具備深圳兩個購房名額資格，因為這棟獨棟別墅有兩本證。“有錢人早就買了房，不要說空著兩個購房名額還沒使用，空著一個的都很難找到。”

雖然滿足有錢有名額這兩個條件的人不好找，但這棟別墅的起拍價格相當誘人，基本上為當時一手購入時的原價。何先生認為，也不排除吸引到部分符合條件的競拍者參與撿漏。

法院張貼的文書顯示，如果第一次流拍，第二次法拍則在前次拍賣標的基礎上打8折。

無論是別墅門口施工的工人，還是地產中介何先生，他們都不知道，這棟即將易主的別墅的主人，其實大有來頭。

張貼在別墅一樓墻上的深圳市中級人民法院的相關公告、執行裁定書、限期搬離通知書顯示，這套房子的主人、也就是被執行人為韓光云。

綜合上述各種公文顯示的韓光云的年齡、身份證地址、身份等信息，他就是重慶泰正集團董事長、重慶南岸區著名地標喜來登大酒店的產權所有者，重慶商界的大腕，如今公司破產負債累累的韓光云。

經記者多方核實，韓光云身份確鑿無疑。

此次，韓光云因欠下中國銀行深圳東部支行24420616元，被銀行告上法院，豪華別墅被拍賣。

因泰正集團的倒下，韓光云光彩不再。查詢中國裁判文書網發現，他在全國各地欠下多家銀行的錢，單筆多則過億，少則幾百萬，官司纏身。

從2019年4月11日開始，韓光云15次登上全國法院被執行人名單。

掛牌、拍賣得多，成交得少

除了這棟別墅被法拍，這幾天，一則天麓復式洋房的拍賣公告也掛在深圳聯合產權交易所官微。

這套洋房的掛牌價格為595.98萬元，建筑面積283.80平方米。

同樣是這套洋房，同樣是深圳聯合產權交易所，2019年10月14日就曾公開掛牌拍賣過一次，掛牌價格為6911343元，但流拍。

按照轉讓信息披露，如果此次只有一人參與競拍，則按掛牌價格成交。房價相當于每平米兩萬元出頭的房價，等同于在一手價基礎上打了5折還不止。

同樣是韓光云購置的天麓八區別墅，2019年11月，由某國有銀行持有的10棟01、02號別墅房產被委托由深圳聯合產權交易所公開轉讓拍賣，這套總面積335平米的別墅，起拍價為3349萬，最終被成功拍出。

查閱發現，天麓的房子，無論是掛牌的，還是拍賣的，套數不少。但成交的卻不多。

一個月前，有套天麓二區5棟的整棟別墅被拍賣，建筑面積266.95平米，起拍價2600萬，成交價2810萬。

這套別墅，拍賣成交價每平米10萬元出頭，原始購入價每平米9萬元，持有13年，漲了個寂寞，加上本金收益、利息、稅費，鐵定巨虧。

要知道2008年8月，天麓二區開盤，單價為7-9萬/平。2008年年底，一、二、七區入伙，獨棟單價為6-10萬/平米，雙拼單價為4-7萬/平米。價格最高的是2009年底發售的八區，成交價高達128679.39元/平米，當時創下深圳有史以來最高的價格紀錄，前后共成交52套。

價格十年幾乎未漲

東部華僑城位于大梅沙，之前叫三洲田，占地面積近9平方公里，是由華僑城集團斥資35億元精心打造的世界級度假旅游目的地，首個“國家生態旅游示范區”，由酒店、文旅、地產幾大板塊組成。

作為東部華僑城其中的地產板塊項目天麓，共有四個地塊，分為8區開發（五區不賣），分別坐落在海拔400多米的山上。項目定位為別墅和洋房。其中一區，出自世界著名建筑設計大師邁耶之手。天麓一期于2007年下半年開盤銷售。

天麓曾兩次獲評中國十大豪宅，以及聯合國“全球人居環境最佳社區”。

盡管深圳近十年來整體房價大漲，但天麓已成為深圳房地產業教科書式的失敗案例。

對于買了天麓的人來說，除非留著養老，或者不缺錢，當初奔著投資目的去的，腸子悔青。

2017年8月，有業主發帖，天麓八區獨棟別墅直降1000萬出售。稍稍算一筆賬，別墅原價3860萬，如果首付三成，貸款七成2700萬。月供約13萬，7年來總月供就1100萬，還有契稅115萬。現在降價1000萬發售，其它營業稅5.5%和交易傭金不算，光這里就已經虧了2215萬……

2017年6月8日， 天麓業主賤賣獨棟別墅，別墅面積273.7平米，一手買入價為3500萬，現3000萬急賣。

去年5月，天麓三區一套212平復式洋房掛牌售賣，業主于2015年購得，房產證登記價約1112萬，現只賣800萬。業主表示“急用名額上戶急售”。為了騰出購房名額，忍痛割肉。

目前，天麓二區、三區、六區，政府的二手指導價分別為每平米6萬、5.5萬、5.5萬。

這意味著一個殘酷的現實：實際成交價反而低于政府指導價。

要知道，這種情況，在房價堅挺的福田、南山、寶安等區，可以稱之為天大的笑話。在房價宇宙的深圳灣片區，有些樓盤，政府的二手指導價10萬元/平米出頭，而真正成交價則高達30萬元/平米。

標題

年久失修，這棟別墅的大門已經爛掉。

能以政府指導價買到的二手房，在深圳是打著燈籠難覓，基本不可能的好事。

2009年和2010年，天麓連續兩年入選中國十大豪宅，名副其實的高端海景豪宅。而今，“降價大甩賣”、“血虧”、“有價無市”，成了昔日這個深圳著名豪宅身上撕不掉的標簽。

“深圳買房計劃”地產資深業內人士算了筆賬，房價年漲幅達不到15%甚至20%以上，炒房都是虧的。契稅、月供利息、首付款機會成本，都是看得見的真金白銀。如果想覆蓋掉成本，也就是保本，需要年漲幅大約11%。

然而，自2007年天麓一期開盤，14年過去了，深圳房價早已實現多輪上漲，無論一手二手均價至少漲了七八倍，有些甚至漲了十幾倍、二十倍，深圳灣“海德三寶”的觀海臺、漾日灣畔、濱海之窗三個學位房小區甚至上漲了25倍之多。但是，天麓的房價卻并未呈現太大變化。

資深地產從業人士彭先生介紹，雖然別墅和大宅本身成交周期就較長，不能和普通住宅相比，但是，天麓的拍賣房基本都要流拍2次，即使以評估價的6.4折進行第3次拍賣，成交概率也只有十分之一左右。如果不是因為拍賣房相關規定的限制，如果可以繼續打折直到拍賣成交的話，說不定會看到5折、4折甚至更低的成交價格。

山海別墅變荒郊野嶺

為什么天麓“打骨折”都還是沒人要？

在深圳著名地產自媒體“文杰淘樓”創始人陶文杰看來，“風景有毒”，好的自然景觀環境容易打動人，也特別容易坑人，沒有城市資源，單純的山水就是荒郊野嶺。有了城市資源加持，山水才會真正變身為豪宅區。

天麓，正是如此。

南都周刊記者沿著天麓別墅區的盤山公路觀察發現，從山腳一直上山，沿途隨處可見空置的別墅。很多別墅的護欄已經倒塌，成為一堆鐵銹，別墅院內，野草超過一米多高，鉆進一個成年人，都看不到人影。

天麓空置率有多高？至少一半多。中介樂觀估計入住率為15%-20%左右，低區可能連10%也沒有，很多仍是毛坯狀態。

南都周刊記者曾于晚上9點造訪天麓，山間，云霧繚繞，只有零星幾戶透出亮光。

有業內人士分析了這個樓盤的具體情況。

一是，地段偏遠。提到鹽田，深圳人第一印象是依山傍海的景觀資源，以及節假日那一眼望不到頭的擁堵車流、如同下餃子般的海灘。而對于鹽田的樓市，大多數人眼里只有遠、偏。

二是，交通不便。即使從山腳下出發，也需要開15至30分鐘的山路才能到達，深圳的富人多集中在福田、南山，路上至少要花1.5小時左右，根本無法正常通勤。

三是，地理位置不好。每年有三分之二以上的時間被籠罩在云霧當中，能見度只有十幾米。網上看到的天麓美景，只是在為數不多的日子里，在個別時間段內才可以拍得出來。山海景觀濕度過大，整天云山霧罩的，對心理和身體健康也不利。這一點可能是對有實力的潛在購買者影響最大的不利因素。

對于上述分析，美聯物業全國研究總監何倩茹深表認同。她補充指出，制約天麓以及東部海濱房價上漲的因素有三：

第一，東部沒有豪宅氛圍，即使擁有稀缺的海景資源，但僅僅山上幾棟別墅，并不能形成豪宅的圈子。東部很多別墅區面臨同樣的情況。

第二，深圳的發展重心向西部傾斜已經由來已久，東部整體經濟發展不起來，難以聚集人群，所以房產交易不活躍，無論是出租還是出售，都存在困難。

第三，鹽田的交通不算太方便，地鐵8號線開通后才有點起色。再加上周末到東部游玩的人數眾多，住在東部的人想周末出行變得更加困難。所以她認為，鹽田難以成為有錢人聚集的地方，畢竟衣食住行都不算方便。

除了交通限制以及配套不足導致房價滯漲多年之外，廣東省住房研究中心首席研究員李宇嘉認為，鹽田擁有稀缺生態資源，環境保護受政府控制，所以鹽田房地產市場比較特殊，靠海的鹽田開發受到嚴格的生態環保限制。

天麓，典型的現實與浪漫產生了強烈沖突，深圳公眾樓市研究院院長李詠濤認為，天麓不適合生活，且投資價值、居住價值在這里得不到體現。

開盤時買了天麓別墅的王女士，索性將公司搬了過來，因為員工不多， 吃住都在別墅。一二層辦公，三四層作為員工宿舍。

有些人租下天麓別墅，改成民宿酒店，給人辦婚禮、搞派對。

而大部分的別墅，依然處于毛坯狀態，任由茅草生長，繼續衰落。

自住不方便，出租不現實，保值又夠嗆，妥妥的給不差錢的深圳富人挖了一個大坑。

顯然，“房住不炒”同樣適用于價值不菲的千萬豪宅。失去了自住需求的豪宅，實際上已經失去了擁有價值。

未來，天麓，東部，會是怎樣？2024年，地鐵8號線二期工程將延伸到大小梅沙，也許隨著所在大片區交通等各項配套設施得以完善，天麓打個翻身仗，也是有可能的。

編輯_楊文瑾