完善房地產企業成本核算的思考

顧紅霞

摘要：房地產企業近年來得到了飛速發展，房地產企業有著高回報的同時也伴隨著投資規模大、投資風險高的特點，整個投入中成本占比較高，而房地產成本又有著自身特有的一些特點，使得很多財務人員在成本核算的時候常常有些迷惑。本文通過對房地產企業成本核算的簡述，闡述了加強成本核算對房地產企業的現實意義，對目前房地產企業成本核算中存在的共性問題進行了分析，并據此提出完善房地產企業成本核算的具體應對措施與建議，以期為房地產企業提供借鑒。

關鍵詞：房地產企業;成本核算;財務管理

當前形勢下應當加強房地產企業的成本核算，科學合理地核算出企業的建造成本，高速有效地給企業相關部門提供數據保障，為經營決策做好數據支撐。

一、房地產企業成本核算概述

（一）房地產企業成本核算的內涵

房地產企業成本核算是指企業將項目建設過程發生的全部成本與費用，按一定的方法進行歸集與分配，計算出項目建設的總成本，以及項目建設的單位建筑面積成本的過程。通過對成本的核算與歸集，可以對成本各項組成部分進行精準分析，給企業管理者的管理決策提供數據支撐。

（二）房地產企業成本核算對象與主要方法

房地產企業成本核算對象是指核算房地產企業的開發成本，而確定成本核算對象。它核算的具體項目包括：土地成本即地價及土地征用及拆遷補償費等、項目的前期費用、建設費用及后期費用。項目的前期工程費如勘探、設計、基樁、臨時用電用水、售樓處、項目的報建費用（環評、交評、雷評、施工圖審查和政府規費）;項目建設成本是項目在建設過程中產生的各項費用，具體指土建、安裝、電梯、鋼材、商品混凝土及散裝水泥、砂石、門窗、人力等費用;項目后期費用指項目主體基本竣工，為完善項目各項生活設施而投入的資金，具體為雨水管道、污水管道及窨井、供電供水供燃氣、有線電視、通訊、路燈照明、安保監控、綠化景觀、鋪裝道路等費用。

房地產企業成本核算的主要方法包括占地面積分配法、建筑面積分配法、直接成本分配法、根據成本動因按占地面積或建筑面積分配法等方法。總體原則是能分清成本核算對象的，可直接計入成本核算項目中，分不清成本核算對象的，需要在多個成本核算對象負擔時，應先進行成本歸集，然后根據具體情況按相應的分配方法分配計入對應的成本核算對象。根據實際情況核算出項目的總開發成本，正確劃分完工與在建產品之間的開發成本，結轉完工產品開發成本，按建筑面積法計算完工產品的單位成本。

（三）房地產企業加強成本核算的現實意義

1.有助于經濟效益的提高

近年來隨著材料價格的上漲、建筑施工人員的短缺以及人力資源成本的不斷提高，給房地產企業帶來了不小的成本壓力，因此房地產企業只有通過提升企業的管理水平，降本增效才能使企業立于不敗之地。通過加強成本的核算，有效控制施工過程中的每一項目成本支出，不斷優化成本結構，剔除冗余成本的同時，有效控制相關費用從而提高企業的經濟效益。

2.有助于降低經營風險

房子屬于一種特殊商品，關系著老百姓的民生大計，國家近年來對房地產的政策把控越來越嚴，通過加強對成本的核算，對各環節成本的精細化管理，有助于降低企業的經營風險，譬如通過強化內部管控，避免違反國家強制性規范，有效規避法律風險;財務核算水平的提高，有效降低企業的財務風險。

3.有助于提升企業競爭能力

隨著生活水平的提高，人們對住房的要求也在不斷提升，這種背景下，房地產行業得以快速發展，市場發展的同時競爭也愈演愈烈，在眾多購房考慮因素中，價格依然是重要因素之一。而企業要在價格上具備明顯的競爭優勢，就需要強化內部管理，加強成本管控，科學合理地進行成本核算。

4.有助于增強企業內部管理水平

企業在強化成本核算的同時，可以實現對成本的動態管控，使得公司資源得到最優調配，能在第一時間發現問題并及時解決問題，減少不必要的成本浪費，能使項目有序推進，從而保證了項目的施工質量，提升企業的內部管理水平。

二、房地產企業成本核算中存在的主要問題

（一）成本核算與管理意識不強

一般房地產企業比較關注工程建設與房屋銷售這兩個部門的工作。工程建設的質量、速度直接影響到房屋的銷售，而銷售是企業的造血細胞，銷售的強弱影響著資金的流轉速度，兩個環節相輔相成，一般企業都比較重視，因而大部分房企將管理的側重點放在對房子的建設與銷售上，而偏偏忽視了成本核算的重要性。更多的傳統觀念認為成本核算本就屬事后核算工作，是按現有發生事項基礎上進行會計信息的整理歸集，其本身并不能給企業帶來增值空間，因此財務部門在整個企業中的位置也微不足道，僅僅發揮著最基礎的會計核算功能。尤其是一些中小型企業，在業務工作開展的過程中，屬于扁平化管理，管理權比較集中，最高領導說了算，下面員工只能遵照執行。未發動全體員工的作用，沒有群策群力，各部門間缺乏必要的信息與溝通，不能進行有效配合，造成工作信息不對稱，嚴重影響企業的日常財務管理工作的核算。

（二）成本核算對象劃分不準確

房地產企業的成本核算對象，由于受到開發地點、開發規模、開發業態以及開發工期的長短，以及施工隊伍等多種因素的影響，使得成本核算具有很高的難度，不容易對成本核算對象進行準確劃分。成本核算對象劃分過粗或者過細，都會對成本核算產生不利影響，成本核算對象劃分過粗，不容易發現成本發生過程中的異常項，給成本監督工作帶來不利影響，也不能真實反映出開發項目的實際成本;成本核算對象劃分過細，許多間接費用分配量的增加，大大增加了核算的工作量，加大了核算成本，降低成本核算效率的同時，還可能影響項目成本核算的準確性。因此，成本核算對象的劃分應在項目開工前，根據項目實際情況并結合項目管理的要求進行合理劃分，一經確定，不得隨意變更。

（三）成本費用的歸集和分配存在較大隨意性

目前大部分房企能遵從稅務的規定，在土地成本、公共配套設施、借款費用所采用的分配方法方面進行了統一，但在其他的成本項目分配上比較隨意。由于沒有統一明確的辦法，這樣就造成一定的混亂局面，成為企業調整當期利潤的一種手段，企業會根據自身當前經營情況，而隨意選擇有利于自身的成本分攤方法，隨意性比較強，有可能會導致會計信息核算不準確，數據不完整、內容不全面。

（四）成本核算周期欠缺明確性

由于項目開發規模大、工期較長，使得部分房地產企業不能明確劃分成本核算周期，導致成本賬面不能反映真實成本。目前大部分房地產企業采取工程款支付多少，就歸集多少成本的方法，各施工單位為了減少當期稅負，也采取收到多少工程款，就開多少工程發票的模式，“開發成本”科目反映的是實際付款數，并不是實際完工工程的全部成本，違反了權責發生制的原則，列報的企業財務報表中資產和負債金額與實際金額偏低，并不能如實反映企業真實的資產和負債情況，違反了報表數據的真實性、完整性及準確性原則。

（五）成本核算信息化水平不高

目前大多數企業只有最基本的一套財務核算軟件，進行基礎的財務核算工作，以及日常辦公系統信息化，對成本核算這一方面的信息化程度偏低，有的甚至僅僅靠傳統的EXCEL表在做一些成本核算，造成工作量大、時間長、計算不準確，大大影響成本核算的工作效率。還有的成本核算的信息系統與其他ERP系統是相互獨立的，系統與系統之間并沒有進行有效對接，信息數據不能共享，數據互通的障礙，也大大降低了工作的效率。

（六）成本核算工作者綜合素質不高

房地產企業成本核算比較復雜，對從事成本核算成員要求較高，不僅需要過硬的財務專業知識，還需較強邏輯思維分析能力，以及建筑方面的一些基礎知識，與相關部門工作對接過程中還需要有較強的溝通能力，總之需要具備較高的綜合管理能力。而大部分房地產企業缺乏專業的成本核算工作人員，從事成本核算工作的人員綜合素質不高，這些人員無論是在工作經驗、專業知識、理論水平、工作習慣，以及業務判斷能力方面都有所欠缺，從而影響到企業日常成本核算的工作效率與工作質量。

三、優化房地產企業成本核算的對策建議

（一）強化成本控制與管理的意識

企業在追求高利潤的同時，還應提高對企業的管理水平，加強成本管控意識，設立專門的成本核算部門，調動并發揮財務部門管理與監督職能，使財務部門不再是最簡單而基礎的核算工作，真正做到業財融合，建立相關管理機制，使得成本部、財務部與相關部門能有效及時地溝通，跟蹤項目建設全過程，科學合理地進行成本核算，對于執行過程中發現的問題，應及時采取應對措施。比如結合項目預算指標實時分析成本執行情況，對于施工過程發生的簽證嚴格把控，對于因成本優化而降低成本的部分大力鼓勵與支持，因特殊情況而需追加成本的，應履行相應程序，說明具體變更原因及增加部分的成本金額，由相關部門聯簽后形成書面的簽證文件;為加強企業全體員工的成本管控意識，將成本執行過程與績效管理相結合，通過與績效考核掛鉤的方式來使企業真正降本增效。

（二）建立完善的成本控制與管理體系

根據自身企業現狀，建立一套適合企業自身的成本控制與管理體系，搭建成本管控的一個平臺，加強成本控制意識，做到業、財、稅的高度融合，讓財務逐漸滲透到業務中去，加強各部門間的溝通。通過強大的信息化系統，規范工作流程、實現資源共享，打通各部門的溝通渠道，發揮各部門高度協同作用。

1.準確劃分成本核算對象

房地產企業應準確劃分成本核算對象，結合項目的建筑特征、使用功能以及銷售價格差異，來進行對成本核算對象的劃分。比如開發項目既有高層、又有多層、別墅等不同建筑特征的，則以建筑特征劃分成本核算對象。

2.明確成本費用的歸集及分配方法

房地產企業應明確成本費用的歸集及分配方法。如前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、公共配套設施費，應根據每個合同，每項預付所含具體內容來進行分攤，能明確成本對象的，要直接歸集到該成本對象，涉及多個成本對象的，應該采用建筑面積法在多個成本對象中進行分配;開發間接費一般是在未完成本核算對象中，按建筑面積法進行分配;對于利息資本化的借款費用，一般按核算對象的預算造價法進行費用分配，這樣符合投入成本和資金占用配比原則，這對公司預算成本要求比較高，預算造價要比較精準。

3.明確成本核算周期

企業應以開發周期的長短、開發規模的大小以及商品業態為基礎，對于建設期間短、規模不大的項目，可以將項目周期確定為成本核算周期;反之，則應按項目建設“期”數進行成本核算周期的劃分，提高成本核算信息的準確度。一旦明確成本核算周期后，應按權責發生制來確認對應的成本費用及對應周期內的收入。

（三）建立信息化的成本核算系統

利用信息化系統，將成本核算系統與財務核算系統及ERP管理系統有效結合，充分發揮系統的優越性，資源共享，利用數據分析平臺進而提高成本核算的準確性、及時性及完整性。隨著信息技術的發展，現在對于房地產企業，已有一套成熟的ERP管理系統，與傳統的財務核算軟件進行有效對接，企業可根據自身發展情況與階段設立適合自己的核算系統，通過現代技術來細化成本核算工作，實時監控成本執行過程，提高辦公效率，同時提高成本核算的準確性、及時性、完整性。

（四）提高成本核算人員的綜合素質

在建立信息化系統的同時，通過內部培訓相結合及外部招聘的方式，建立專業的成本核算團隊，促進企業成本核算人員的綜合素質的提升。企業應定期組織內部專業知識的培訓，同時定期進行專業知識測試，對成績優異者進行一定的獎勵，對于考核不合格者，進行一定的處罰;鼓勵在職財務人員通過不斷學習專業知識來提升自己的業務水平，企業應建立相應激勵機制，比如工資水平與職稱等級掛鉤，給予取得高職稱水平證書的給予一定的現金獎勵;通過職務晉升制度來鼓勵員工提升業務水平，適當地外部招聘優秀人才來激發現有員工的學習動力，多管齊下，通過多種方式結合，提升現有人員綜合素質，提升團隊的作戰水平。

（五）優化成本核算方法

摒棄傳統的成本核算方法，根據項目實際情況并結合當地相關政策法規，合理制定項目總預算，規范成本核算口徑，事先選擇適合本項目的成本核算方法，并要求編制成本核算明細表的臺賬。成本核算過程中需正確區分間接成本費用與期間費用，避免將間接成本歸類到期間費用中去，對于間接成本費用，應選擇收益分配原則進行分配，按照實際收益對象進行分攤;根據實際情況諸如項目業態、項目規模、項目建設周期的長短選擇正確的成本結轉方法，使得企業能準確核算出該項目的實際成本支出，以及項目的實際收益情況;及時進行成本動態分析，提前設置成本差異預警值，達到預警紅線及時查明原因，處理善后工作，找出應對解決辦法。通過優化企業成本核算方法，提升企業成本管控水平，科學、合理、完整地進行項目成本核算，有效控制項目成本，為企業降本增效益提供有力保障。

四、結束語

綜上所述，隨著國家在房地產企業的相關法律日益健全，房地產企業在成本核算上也應逐步加強，逐漸做到統一核算，而不是由企業財務根據企業目標隨意選用不同核算方法。房地產企業應建立完善的成本控制體系，提高成本核算水平，加強成本管控能力，提升企業的核心價值，同時也需要注重對財務人員專業素養的培養，為企業進行科學合理的成本核算提供人力保障。

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