文旅地產策劃，沒有邏輯思維都是胡扯

策劃的根本是什么？是邏輯。

策劃要解決什么問題？很簡單，就是——做什么？怎么做？賣給誰？怎么賣？

首先“做什么”，你可以天馬行空，但你一定要回答為什么要做這個東西？你想做個酒店，你必須問為什么要做個酒店？是必須的還是錦上添花？必須的理由是什么嗎？錦上添的到底是“花”還是“草”？

回答為什么，不能詭辯和東拉西扯，一定要有數據，有實例，有理論支撐。

邏輯思維有幾個原則。

一是大勢不可違。大勢就是不可阻擋的趨勢，正在積極發展壯大的勢力。我們常說的宏觀政策、政府積極支持扶持的某一舉措就是大勢。現在國家大力支持扶持康養產業，這就是大勢，大數據、智能化就是大勢，鄉村振興也是大勢。一二線城市將被央企國企頭部房企壟斷是大勢，中小房企轉型文旅康養也是大勢。之前爆料，佛山一塊地圍標的八家房企萬科、保利、中海、美的、龍光、華潤、招商、華僑城，請看看有幾家央企國企？無一不是頭部房企，其他中小房企連邊都沾不上。這就是今后中國房地產的大勢。大勢面前你要么順勢而動，要么淘汰滾蛋。

二是逆“市”而行。勢和市同音不同字，勢不可違，但市可逆。別人都這樣做，我就不這樣做，也許這就是你成功的根本。我們常說這叫創新。這叫逆向思維。記得五六年前中國房地產一片歐風，什么英式、法式、意大利式，地中海式，什么簡歐、日式合院、新古典主義……但綠城宋衛平先生一反“大市”，高舉中式建筑大旗，開發出了“桃李春風”系列，“桃花源”系列，幾年時間風靡全國，成為中國人居樣板。所以我在做項目策劃時，經常會提醒同事們：請問，你們策劃的東西是否是市場最流行的？能否考慮做一個市場都沒有或者說都不敢做的東西出來？我的策劃原則是：首先確定能否別出心裁、獨具一格、標新立異。不嚼別人吃過的饃，不走別人走過的路。如果實在無法實現首選，其次才是不得不跟隨“大市”。即使跟隨，我也要多少做的不同，不同就是創新，我稱這種“多少不同”為“微創”。

三是內省石玉，外審金絮。做什么可以盡情地臆想，但一定要清楚有沒有“做”的基礎和條件。這涉及到開發環境、資金、建設難度、建設成本、市場需求、競爭態勢……也就是說，你要清楚你做什么的能力，是石是玉也只有你自己最清楚，切記好高騖遠，妄自尊大。除了自省之外，還要清楚別人在做什么，做得怎么樣？既不能被表面的“輝煌”所蒙蔽，也不能被刻意的低調所遮掩。是金是絮要看實質。

四是縱橫延伸。孤立地考慮一個因素只能出現兩種結果，要么好要么壞，或者說要么“行”，要么“不行”。但是，任何事都不是平面的，一定與前后左右，上下旁側有關聯，孤立看可能不行，但關聯延伸進行分析，卻是可行的。比如國外的養老院，一般都跟著有一個幼兒園和大超市，我們首先考慮的是就一群老人，搞個幼兒園有關系嗎？超市誰來消費？但是，上周我到湖州天使小鎮，聽我學生戴總介紹，買房的絕大部分是養老用，但讓他們下定決心的是天使小鎮的教育配套。因為老人周一到周五帶孩子上最好的學校，既解決了自己養老的問題，又幫助兒女解決了沒時間帶孩子的問題，還享受著天倫之樂。這就是我前幾天說的關聯需求。所以，上下前后關聯研究是邏輯思維一個重要的原則。

五是時空轉換。同樣的一片天空，日出月落讓我看到不同的景象，同樣的白天夜晚，冬去春來，讓我們感受到不同的冷暖，這就是時空轉換的結果。有些事在此時間可能不可行，但在彼時間可能完全可行。比如，在一個農家樂旁邊建五星級酒店，沒人認為是可行的，但是，如果這里風景獨特，環境優美，氣候宜人，交通方便，最重要的是政府準備投巨資開發這個風景區，并且目標5A，你說建一個五星酒店不可行嗎？還有如果我們到一個縣城建個商務區，寫字樓、星級酒店、大型購物中心，可能很多人會說，一個小縣城能有什么商務往來，來來回回最多的不就是外出打工者嗎？找死不是這樣找死的。但是，如果這個小縣城因為某個產業發達，或者地理位置重要，又或者因為自然資源、文化資源獨特，被政府賦予新的城市職能，無論行政級別還是城市規模都將出現翻天覆地的變化，雖然是幾年后才能實現，但你覺得開發一個商務區可行不可行？溫州龍港是國務院第一個撤鎮建市實驗點，去年，我們在做城市定位和新城規劃時，毫不猶豫將一個中心區位規劃成龍港商務區，得到政府的首肯。但是我們在某個地級市做一個高端項目策劃時，否定了開發商要做一個五星級酒店的想法，因為，這個城市人口外流嚴重，可以說城市在萎縮，功能在退化，商務消費還是文旅消費都難以支撐五星酒店，假以時日，酒店極有可能成為開發商的沉重包袱，同時，酒店招商運營很困難。我們規勸開發商，不要被眼前的人來人往所蒙蔽，要看幾年后會怎樣，時間會改變一切。

六是靜動比較。我們欣賞一位美女，當她靜靜地站在那里，我們關注的是她面容和身材，但當她邁動步伐行走時，我們關注的一定是她扭動的曲線和步伐帶來的韻律。同樣的一個人，因為動和靜讓我們產生不同的關注點，從而給我們帶來不同的感受。我們還拿養老院做例子，在我們潛意識里，一定會認為老人喜歡靜，安靜清凈平靜更有利于老人修養。但是，是恰恰相反，老人最怕靜，因為“靜”往往和孤獨相伴。所以，他們更希望熱鬧、甚至不反感嘈雜。這也是國外很多養老院邊上一定設置幼兒園和超市的原因之一。那么，我們在設計養老院配套時，是否考慮到這種動靜關系呢？所以任何一件事我們都必須考慮動態和靜態時的狀況，千萬別因為“眼見為實”所誤導，從而造成決策失誤。

如果你掌握了邏輯思維方式，無論是策劃一件大事，還是策劃一個項目，你就一定會首先確定兩個問題：一、什么是這件事或者這個項目的核心，二、什么是這件事或者這個項目最大的難點。

只有考慮清楚這兩個首要問題，才能抓住本質，才能知道真正“做什么”最合適，也才能繼續研究“怎么做”才能成功。

但現在的策劃，90%只是解決了“做什么”的問題，特別是最近風起云涌的文旅康養，其實也沒有幾個方案是真正能落地的解決做什么，忽悠成為大部分策劃的主要功能，至于怎么做，靠幾個寫手能完成？那是天大的笑話。可以說，現在名聲在外的幾個“成功”項目，要么是運氣好，走對了路，要么是復制，一時半會也很熱鬧，而絕大多數文旅康養項目正在死去或者正在死去的路上。

想要做成點事情，邏輯思維和學習能力、智慧和情懷缺一不可。

作者簡介：陳仁科，中國管理科學研究院現教所博士后導師。