國有企業改制中的土地評估問題分析

李繼萬 孫華國 張鑫

摘要：在國有企業改制過程中，土地評估一直是其中最為關鍵的核心點。由于各種因素的影響，我國的土地評估工作在實際進行時，經常出現各種各樣的問題。如果國有土地資產評估過高，會極大增加企業的經濟負擔，降低工人的工作積極性;如果土地價值評估過低，不僅會導致國家財政的損失，還會弱化國家對企業的控制力。

關鍵詞：國有企業;改制;土地評估;問題

引言

隨著改革的深入?市場經濟體制和現代企業制度逐步建立與完善?國有企業體制改革（以下簡稱國企改制）已出現改組、聯合、兼并、租賃、股份制、股份合作制、出售、債轉股、破產等多種形式。無論采取哪種改革形式?都需要量化存量資產?明確資產權益。土地是企業的一項重要資產?尤其在國有企業中?土地資產占有舉足輕重的地位。土地評估機構如何嚴格遵循國家法律法規?按照有關的技術標準?根據不同的企業類型、處置方式及權利狀況?科學選擇評估方法和相關參數?客觀、公正、公平合理地確定改制企業土地使用權在評估期日現實條件下的價格?具有十分重要的意義。我們根據較長時間的實踐體會?對國企改制土地使用權價格評估可能遇到的若干問題?作了一點淺顯的探討?以期拋磚引玉。

1土地價格評估概述

土地價格的評估主要是為了推進并深化土地的使用制度，并建立相應的土地市場，從而帶動社會經濟的可持續發展。在對土地進行論證與總結的基礎上，原國家土地管理局頒布了一系列城鎮土地估價的規程，從而確立了我國土地市場的評估體系，該評估體系以土地的區位條件評價為基礎、以土地收益為依據、以市場交易價為參考、以城鎮總體為單位。在土地市場條件的不斷完善與成熟下，區位條件評價在土地價格評估中的作用開始逐漸減少，而市場交易的作用則開始逐漸增強，有很多地方直接以市場交易資料對土地進行評估，并建立了標準的地價體系。自2000年開始，我國的國土資源部修訂了《城鎮土地估價規程》，在土地評估途徑與宗地地價評估中有了很大的改善，從而提高了我國城鎮土地評估的方法體系。

2國有企業改制中的土地評估問題分析

2.1土地評估不科學

由于土地評估的復雜性，因此土地評估必須交由具備廳級機關備案的第三方機構來完成。此外，我國國有企業的建立時間通常較早，存在許多歷史遺留問題，這些問題極有可能引發土地權屬不清等問題。再加上許多土地評估單位缺乏相應的技術手段，必然會使土地評估結果產生誤差。例如某事務所在對某國有企業坐落于市中心的土地進行評估時，評估值較低，還不到實際價值的十分之一，造成了嚴重的國有資產流失現象。

2.2人口因素

人口因素對城市土地價格的影響，即人口的增長和減少也和土地價格有著千絲萬縷的聯系。一個城市的人口數量不僅受到出生率和死亡率的影響，還受到人口的遷出率和遷入率的影響。如果人口過于密集，那么土地的需求自然會增加，例如住房用地就會顯著增加，醫院、學校等公共服務機構都會受到影響，最終會呈現地價波動較大的局面，土地的市場價格也會偏高。

2.3土地的法定用途和現實用途不一致的處理問題

我們認為處理這個問題不能一概而論更不能簡單從事，需要估價師根據城市總體規劃和企業所處地區的詳細規劃深入實地進行調查與分析。如果已有城市規劃且法定用途符合規劃即符合該地塊最佳使用就采用法定用途評估;反之?如果原來的法定用途不符合現有規劃則按現實用途評估，而不論這種現實用途是否“非法”。需要特別指出的是按現實用途進行評估的前提條件是這種用途必須符合土地的優化使用原則。對改制企業只有這樣靈活處理?才能真正客觀地顯化其土地資產的現實存量。

3土地價格評估的主要方法

3.1收益還原法

（1）收益還原法的優點。第一，可以提高土地的利用效益。在土地價格評估的過程中，如果運用收益還原法則可以最大限度地使土地資產實現最合理的收益價值。第二，有利于實現公平。每一土地在運用中由于土地的用途與面積不一樣，所以土地收益額也不一樣，因此對于單位面積的土地價格來講，運用收益還原法計算才最符合實際。第三，具有較高的可信度。在土地市場中，受租金、售價以及市場供需條件的影響，收益還原法是可信度最高的方法。（2）收益還原法的缺點。第一，適用條件有限。對于收益還原法來說它的收益條件必須是有收益的土地才可以運用，而沒有收益的土地則沒有辦法運用，因此，該方法在使用上是有一定限制的。第二，考慮因素較少。收益還原法在考慮因素上還比較欠缺，它僅考慮土地的純收益、還原利率與使用年限，在市場情況中考慮的過少。第三，在公式簡化中存在誤差。在收益還原法中，不能運用純理論的公式來計算，在評估中一般都運用簡化形式來計算純收益與還原利息率，這就給公式本身帶來一定誤差。

3.2加強土地評估方面立法

土地評估的法律法規是開展土地評估工作的指南與保障。首先，國家有關部門必須及時制定與出臺相應的法律法規，并明確國有資產管理機構、國土資源局、國有企業相應的職能范疇，為土地評估工作提供充分的法律保障。其次，地方政府要在國家政策的指引下，結合所在地方的特殊情況，制定符合區域經濟發展規律的地方性規章，為相關企業提供切實的行動指南。最后，相關單位也要重視對政策的宣傳工作，對違反法律進行的土地評估工作不僅不能予以通過，還要對涉事企業及機構進行相應的懲戒，只有這樣，才能促進土地評估的正常進行，最終順利完成國企改制工作。

3.3土地處置方式的選擇

根據企業實際情況選擇合適的土地處置方式，關系到企業改革的成敗。從理論上講，前面所述的幾種處置方式并無優劣之分，只有適用對象的不同。由于目前法規政策的不完善，以及租賃、入股方式的配套政策和實施細則在各地的不統一，使得同一塊土地由于處置方式不同，資產量化結果相差很大。所以企業在選擇土地處置方式時，應當充分考慮國家和企業的宏觀和微觀因素，實現國家和企業之間的當前利益和長遠利益之間的平衡，換言之，就是國有企業在改革改制過程中選擇土地資產處置方式時，一方面要了解企業所屬行業的特點和企業本身的經營狀態，充分了解國家的產業政策，以及地方政府對于土地資產處置方面的優惠政策，將國家所能給予的政策用足，另一方面全面清理企業自身的資產和負債，了解企業財務狀況尤其是支付能力，了解企業的資產結構和資本結構，設計一個好的比例關系，根據企業生產經營的特點及其對土地資產的依賴程度，確定是否獲得完整的土地產權。

結語

土地資源是我們賴以生存的寶貴資源，我們不僅要提高土地的利用率，也要建立一個科學合理的土地價格評估體系。土地價格評估與土地的使用價值、土地用途都存在著非常緊密的聯系，在進行土地價格評估時，要充分考慮各種因素，進行全面分析，推動我國土地的規范化和可持續性發展。

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