老舊社區改造項目實施保障方法思考

李澤宇

(中國中元國際工程有限公司，北京 100000)

1 概述

北京老舊社區多數建設于20世紀70年代，平均使用時間超過40年。隨著城市化進程加快，老小區與周邊環境“脫節”，普遍存在配套設施老舊、服務功能不完善、人居環境體驗不佳等問題，難以滿足現代化城市經濟發展的需要[1-4]。

北京市《老舊小區綜合整治工作方案(2018—2020年)》提出健全完善老舊小區各類配套設施，補齊短板，優化功能，提升環境，增強居民的獲得感、幸福感和安全感的目標。截至2020年底，全市累計確認改造433個項目，涉及511個小區、3 646棟住宅樓、34萬余戶居民，極大改善了居民的生活環境(來源：北京市人民政府網站)。但同時也發現，部分小區年代久遠缺乏維修資金，經過政府整治后依舊存在許多后期問題，如管理缺失、維護不足等，群眾意見較大。老舊社區更新不僅僅是一次性投入的設施翻新，更重要的是能夠持續服務居民生活、切實解決居民痛點、難點問題。

2 老舊小區普遍問題

老舊社區普遍存在問題可以總結為適老設施不足、基礎設施老化缺失、服務配套管理不全面三方面。其主要原因為建設年代久遠，與周邊城市整體發展不均衡不充分導致的矛盾(見圖1)。

在居住人群方面，社區現狀不符合老年人的生活習慣，安全性和服務性較為不足。在基礎設施方面，消防設施不足、養老設施缺失、排水管線老化的問題最為突出，也是居民反映最為普遍的問題。老小區消防設施設計標準低，樓內沒有消防栓等消防設施，一些高層塔樓還存在護欄封閉窗戶、樓道雜物堵塞等安全隱患。同時，7層以下住宅普遍沒有電梯和無障礙設施，造成老年人上下樓不便。還有墻體保溫差、管道滲水、夏季屋頂漏雨等問題需要解決。

在配套服務方面，老小區普遍存在缺乏安全管理和老年關懷的情況。如樓道雜物堆放無人清理、樓道門禁缺失人員流動大、對老人生活情況缺乏關注導致救護不及時等。

3 案例分析

3.1 勁松社區更新項目

3.1.1 勁松社區介紹

勁松社區位于北京東南部，緊鄰CBD商務中心區，建設于20世紀70年代。因為建設年代久遠不能滿足城市總體規劃對于該地區“建設高標準的和諧宜居國際社區”的要求。勁松北社區一、二區共有居民約3 600戶，60歲以上老年人約占居民總數40%，同時有37%的居民是青年人群，主要為周邊工作在此租房，居民生活需求多樣、差異化明顯。

3.1.2 更新方法

為滿足不同人群需求，勁松街道邀請屬地責任規劃師全程參與廣泛征詢居民意見，對街區進行“問診”。

便民業態和改造項目的選取用數據說話。走訪調查中累計發放問卷750份，走訪12 731戶、居民訪談120人次，舉辦了5場居民議事會共同討論研究。制作項目清單，針對青年、中年、老年不同年齡段人群的需求合理布局、利用改造空間引入便民業態，形成了以老舊社區更新為主導的社區更新方法。為推動項目落地和后續保障、輔助項目落地實施，街道創新性的提出“勁松模式”，聘請第三方專業策劃公司全程參與，街道、社區、社會三方共同建設，完善社區基礎設施，提升居民生活品質(見圖2)。

3.1.3 更新項目

社區自行車棚一直以來使用效率較低，內部被生活雜物、長年停放車輛占據。在方案征集過程中，街道社區集思廣益，邀請周邊學校、社會機構等多方參與方案設計，改造方案組織居民參與公開投票評選，積極征詢居民意見。為保障實施效果，盡可能達到設計初衷，街道實行“設計師榮譽制”，在墻面懸掛設計師名牌。同時在開工前積極協調雜物騰退工作，社區舉辦舊車換米面的活動，極大地提升了居民的配合度和參與熱情，改造項目得以順利實施。

改造后的停車棚一改舊日面貌，五彩的墻面煥發著嶄新的光彩。通過提升停車效率改善空間利用，在200 m2的空間內布置了集裁縫鋪、電器修理、洗衣等多功能為一體的服務綜合體，同時一側的配建用房也改造成了社區接待中心，極大方便了居民需求，獲得了一致好評(見圖3)。

社區內的活動公園過去只是硬質鋪地、圍欄環繞的小廣場，缺乏休閑娛樂設施。兒童需要游樂設施，老人需要聊天下棋的桌椅、青年人健身需要體育場地和設施。現有廣場并不能滿足社區居民的使用需求。社區延續整體設計理念，充分調查居民需求，在社區公園內加裝游樂設施、健身步道、乒乓球桌、棋牌桌等設施滿足不同年齡段的需求。其中乒乓球場地原有的雨棚已經破損嚴重，更新改造后的場地更換了屋頂和乒乓球桌。為避免影響臨近居民，步道在南部也進行了規避處理，切實服務居民(見圖4)。

在配套服務方面，勁松社區注重老年人的生活照料，提出以“物業+”的養老服務方式。任命“養老領事”走進老人家里，為老人提供一對一幫助，精準把握老人生活和健康情況，及時處理問題。同時社區還增設養老領事員，平均每人負責160戶家庭，根據具體情況定期走訪老人。社區還開設了手機使用培訓、戶外電影放映等多樣式的活動豐富老年居民的生活，填補了過去服務驛站、照料中心等社區機構無法及時關注居家老人情況的服務空白。

3.1.4 方法總結

一是系統性規劃。街道社區始終堅持“以群眾為中心”的服務理念，統籌把握社區定位、更新格局、服務配置、需求治理等內容。把握“街區、社區、鄰里”三維度，形成一張“總圖”。同時發揮責任規劃師、第三方策劃運營機構等多方力量，真正做到貫徹落實治理服務項目。

二是微利可持續。為破解“錢從哪里來”“改后無人管”的問題，街道通過社區閑置空間改造再利用，針對居民需求對外進行招商經營，授權企業進行長期經營利用，實現了投資回報的再平衡。在服務群眾、方便居民的同時有效營造了積極可持續的共贏運營模式。

三是先體驗再付費。社區引入第三方物業機構，對社區進行全面清單式服務管理。項目包含停車、保潔、綠化、垃圾分類等多方面服務類型。同時為保證服務質量，提供四個月的免費時長供居民體驗，讓居民先體驗優質的物業服務從而培養付費理念，破解了過去居民不愿繳費、物業不作為的惡性循環問題，極大地提升了居民的生活質量。

四是“物業+為老”服務模式。社區在物業基礎服務項目上增加綜合性服務項目，建立長效服務機制，做到物業服務無死角、全天候運行，及時響應居民需求。將便民商業、維修、清潔、養老服務等項目相結合，形成高效的社區適老服務體系。

五是沉浸式設計理念。責任規劃師全過程參與社區改造項目，配合施工團隊根據現場情況及時發現解決問題。在后續的運營期內，及時跟蹤反饋使用情況，對居民需求及時收集并推動項目升級更新。

在所有老舊社區更新項目中，最難解決的問題就是“錢從哪里來”。資金是支持老舊社區更新改造的基礎。老舊社區應充分利用地理位置臨近城市繁華地段的優勢招商引資，對閑置空間和周邊區域進行再次利用[5]。勁松項目投資總額為3 000萬元，前期為企業墊付，后期通過社區盤活配套用房、人防地下室等閑置空間交由企業運營進行創收。為企業增加盈利空間的同時補充了老舊社區的服務設施，做到了共贏局面(見圖5)。

3.2 學院路街道城市更新

3.2.1 學院路街區介紹

學院路街道位于北京市海淀區東部，總用地面積約8.49 km2，人口總數約24.5萬人。街道范圍內高校、機構眾多，共有6所高等院校、11所科研單位、2個科技產業園區和29個社區，存在校區、園區、社區、街區等多種管理模式和空間形態。

學院路街道區域內大學、科研機構在空間上自成體系，內部體育設施等配套齊全，但是與周邊區域聯系較少，形成多個“空間孤島”。現狀區域文化活動空間主要分布于高校內部，周邊居民使用不便造成街區感知度較低(見圖6)。

街區現狀問題可以總結為城市品牌模糊、缺少慢行道路、缺少國際化氛圍、環境品質不高、街區封閉、共享設施分布不均品種單一共六大方面。

3.2.2 更新方法

為解決慢行系統缺失的問題，街道聯合責任規劃師和高校協助共同設計了區域慢行生活網絡[6]。包含一條共享帶、一條健康休閑環線及三條文化游覽線路。

其中健康環線串聯區域內各大綠地、公園，如京張綠廊五道口段、小月河生態廊道和三條林蔭道，全長共11.3 km。形成了集休閑、文化、景觀綠化為一體的多層次特色環形漫步道(見圖7)。

在綠色開放空間的營造上，街道以小規模為試點，分階段建設為主要發展路徑。共分為院內共生、相鄰共享、區域聯盟三個空間層次，形成了以點帶面、逐步生長的更新模式(見圖8)。

3.2.3 院內共生項目實施案例

石油共生大院位于學院路20號院，總用地面積8 700 m2，總建筑面積2 222 m2。石油大院1953年建成，內部包含四家單位及兩個社區，因為歷史原因，在大院中西部區域平房較多，設施條件差，形成了“四不管”地帶。

改造項目于2019年啟動，于2020年10月完成。設計依托原有舊平房和院落建筑肌理，充分整合利用低效空間，以石油文化為底蘊，形成了“六區一站”的公共空間結構。包括一層多功能廳的黨建空間和文化空間、院內的健康休閑空間和親子空間、便民空間和美食空間，北部體育公園社區工作站。通過消極空間改造提升，滿足了基層黨建活動場地、社區居民生活購物、休閑等便民需求(見圖9)。

在運營模式上，一層多功能廳日常對居民開放，免費舉辦黨建活動和社區會議，同時對外出租，可以低補償的形式舉辦商務會議、展覽等。在大廳東側為飲料書吧，提供飲品和書籍銷售服務，同時也是居民閱讀放松的場所。從一層吧臺的鋼結構的旋轉樓梯向上是二層的閱讀空間，兼備圖書銷售功能，映入眼簾的是一排排木質書架和側墻以石油管道為原型的觀景窗，在角落處有一個個小型兒童活動空間，平時會舉辦少兒繪畫培訓等課外活動。

親子空間和便民空間位于靠南側的院落，中央是一座圍著樹建造而成的兒童滑梯和娛樂設施。院落周邊環繞10余間房子，提供包括保健理療、老年照料、洗衣縫紉、便民理發等功能，基本覆蓋居民的日常需求(見圖10)。

3.2.4 工作方法

學院路街區更新規劃共分為四個步驟(見圖11)。

首先是對街區進行畫像，形成人口、空間與文化畫像。然后是采取多元化手段對街區現狀進行評估，主要針對人與空間的矛盾和需求出發，最終制作街區體檢報告。

其次是明確街區發展目標，分析更新模式并制定街區更新項目庫。

最后是對項目進行全過程實施引導，協調各方共同參與，讓空間真正與人進行聯系，提升居民生活質量，保證城市更新的可持續性[7]。

4 啟發思考

勁松社區和學院路街區更新項目的成功，是城市更新工作逐漸向“以人為本”轉變的信號。將設計回歸本質，不再是“紙上談兵”，而是組織多方參與、做好協同融合工作，鼓勵居民參與設計。針對老舊社區在人群、基礎設施、配套服務三方面的“錯配”情況進行改進。今后的社區更新工作應仔細思考設計方案、從業人員、管理方式等多方面是否可以將“錯配”變為“適配”，真正服務于民。