桐城市中心城區(qū)集約利用潛力評(píng)價(jià)

唐玲，孔默佳，朱唐兵，李心明 （安徽省建筑科學(xué)研究設(shè)計(jì)院，安徽 合肥 230031）

1 桐城市概況

桐城市是安徽省安慶市的一個(gè)縣級(jí)市，地理位置在安徽省中部偏西南。全市轄1個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、1個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，12個(gè)鎮(zhèn)和3個(gè)街道，總面積1571km。桐城市處于安慶市北部，東面接廬江、樅陽(yáng)兩縣，西面接潛山縣，北面接舒城縣，南面接懷寧縣和安慶市區(qū)。其中心城區(qū)位于市境中部稍偏西北，北距省會(huì)合肥98km，南離安慶市區(qū)68km。

2 工作地域劃定與功能區(qū)劃分

2.1 工作地域劃定

桐城市中心城區(qū)集約利用潛力評(píng)價(jià)劃定的工作地域總面積為18.04km，涉及的街道包括文昌街道、龍眠街道和龍騰街道。工作地域交通十分便利，南北走向的道路主要有：東環(huán)路、產(chǎn)業(yè)大道、龍池路、盛唐路、同安路、和平路；東西走向的道路主要有：望溪路、龍眠路、龍騰大道、南山路、興源路。

2.2 功能區(qū)劃分

桐城市中心城區(qū)集約利用潛力評(píng)價(jià)共劃分功能區(qū)120個(gè)，功能區(qū)面積1663.1058hm，占工作地域總面積的92.18%。未參與評(píng)價(jià)區(qū)141.1811hm，占工作地域總面積的7.82%。在功能區(qū)中，主要以居住功能區(qū)和工業(yè)功能區(qū)為主，共占工作地域總面積的79.27%。現(xiàn)狀主導(dǎo)用途與規(guī)劃主導(dǎo)用途不一致的功能區(qū)16個(gè)，面積264.3262hm，占工作地域總面積的14.65%。

3 中心城區(qū)用地狀況定性分析

3.1 建設(shè)用地現(xiàn)狀規(guī)模分析

依據(jù)劃定的評(píng)價(jià)工作地域計(jì)算出評(píng)價(jià)工作地域總面積為1804.2869hm，中心城區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)模邊界（允許建設(shè)區(qū)）面積為2469.12hm，城市總體規(guī)劃建設(shè)用地控制規(guī)模為4200hm。

按照中心城區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)城鎮(zhèn)控制規(guī)模計(jì)算，土地開(kāi)發(fā)率 73.07%，后備用地664.8331hm。截至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)，中心城區(qū)土地開(kāi)發(fā)率不高，后備用地充足，具有發(fā)展空間。

按照城市總體規(guī)劃建設(shè)用地控制規(guī)模計(jì)算，土地開(kāi)發(fā)率39.42%，后備用地2544.27hm。由于城市規(guī)劃期至2030年，建設(shè)用地控制規(guī)模較土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)模大很多。截至評(píng)價(jià)時(shí)，土地開(kāi)發(fā)規(guī)模為城市總體規(guī)劃建設(shè)用地控制規(guī)模的2/5，后備用地有充分保障。

3.2 建設(shè)用地結(jié)構(gòu)分析

以工作地域用地現(xiàn)狀圖為基礎(chǔ)，提取各地類(lèi)圖斑的用地面積，計(jì)算城市居住、商服、工業(yè)、教育、機(jī)關(guān)團(tuán)體、城市道路、廣場(chǎng)等各類(lèi)建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)比例關(guān)系，得出以下結(jié)論。

現(xiàn)狀用地主要以居住用地、工業(yè)用地為主，其中工業(yè)用地所占的比例最大，其次為居住用地，兩者的占比分別為37.85%、35.85%。剩下各類(lèi)建設(shè)用地所占比例按從高往低排列依次為：城市道路用地、商業(yè)用地、其他建設(shè)用地、教育用地（中小學(xué)）、教育用地（高校）、行政辦公用地、廣場(chǎng)用地、公園與綠地。

3.3 城市建設(shè)用地布局分析

根據(jù)中心城區(qū)現(xiàn)狀用地布局，結(jié)合桐城市城市總體規(guī)劃，將中心城區(qū)分為4個(gè)片區(qū)：河西老城區(qū)、河?xùn)|老城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、東部新城區(qū)。

河西老城區(qū)：位于龍眠河西岸，街道涉及文昌街道和龍眠街道，現(xiàn)狀建設(shè)用地規(guī)模達(dá)到309.87hm。用地布局以居住用地為主，居住用地規(guī)模為289.44hm，商業(yè)用地、工業(yè)用地零星分布，桐城市政府、桐城師范高等專(zhuān)科學(xué)校也位于河西老城區(qū)。

河?xùn)|老城區(qū)：位于龍眠河以東，街道涉及龍眠街道，現(xiàn)狀建設(shè)用地規(guī)模達(dá)到461.18hm。用地布局以居住用地、商業(yè)用地為主，居住用地規(guī)模為313.29hm，商業(yè)用地規(guī)模為72.17hm，河?xùn)|老城區(qū)目前是桐城市的商業(yè)中心。

東部新城區(qū)：位于合安高速以東，街道涉及龍騰街道，現(xiàn)狀建設(shè)用地規(guī)模達(dá)到46.74hm。用地布局以居住用地、工業(yè)用地為主，居住用地規(guī)模為25.76hm，工業(yè)用地規(guī)模為20.98hm。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：位于合九鐵路以東，合安高速以西，街道涉及龍騰街道，現(xiàn)狀建設(shè)用地規(guī)模達(dá)到699.70hm。用地布局以居住用地、工業(yè)用地為主，居住用地規(guī)模為343.48hm，包括桃園小區(qū)、龍池小區(qū)等居住區(qū)，工業(yè)用地規(guī)模為301.13hm，包括桐城市國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域。

3.4 城市基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境狀況分析

從桐城市中心城區(qū)用水普及率92.27%、燃?xì)馄占奥?9.28%以及生活垃圾處理率98.25%、污水處理廠集中處理率81.3%可以看出，中心城區(qū)總體基礎(chǔ)設(shè)施完備度較高，生活保障條件良好，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，仍需進(jìn)一步優(yōu)化完善。桐城市近年來(lái)加快了風(fēng)景園林建設(shè)，實(shí)施了文化公園工程、濱河公園、文昌大道兩側(cè)分車(chē)帶草坪工程、桐城橋小游園工程、龍眠東路綠化景觀工程等綠化項(xiàng)目，擴(kuò)大了單位庭院、小區(qū)和近郊荒山的綠化面積，建成區(qū)綠地率達(dá)到33.74%，綠化條件良好，具有比較完整的綠化體系。

桐城市中心城區(qū)建筑密度空間分布具有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：①整體而言老城區(qū)建筑密度較大，新城區(qū)建筑密度較小，而邊緣地區(qū)的建筑密度最低。②不同區(qū)域同一用途的土地建筑密度也存在差別，位置較為優(yōu)越、靠近中心城區(qū)的土地建筑密度較高，而偏遠(yuǎn)地段的建筑密度較低。③城市中心區(qū)域的建筑密度更多地向地上或地下空間擴(kuò)展，在用地面積、建筑總面積確定的情況下，地上空間或地下空間的挖掘和利用，可以極大地增加“綠地”面積，也就相應(yīng)地降低了城市中心區(qū)域的建筑密度。此外，老城區(qū)和平路、同安路周邊部分用地建筑密度較高，甚至出現(xiàn)建筑密度過(guò)度、人口過(guò)密等情況，導(dǎo)致部分區(qū)域出現(xiàn)交通堵塞、車(chē)輛亂停放、綠地太少、生產(chǎn)生活安全隱患等問(wèn)題。

4 中心城區(qū)用地狀況定量評(píng)價(jià)

4.1 功能區(qū)綜合分析

桐城市中心城區(qū)評(píng)價(jià)功能區(qū)共120個(gè)，面積1663.1058hm。集約利用區(qū)23個(gè)，面積 225.9508hm，面積占比13.59%；中度利用區(qū)73個(gè)，面積1135.7474hm，面積占比68.29%；低度利用區(qū)24個(gè)，面積301.4076hm，面積占比18.12%。其中，現(xiàn)狀主導(dǎo)用途與規(guī)劃主導(dǎo)用途一致區(qū)域中集約利用區(qū)、中度利用區(qū)和低度利用區(qū)面積分別為154.1095hm、947.1505hm、297.5196hm，占比分別為11.02%、67.71%、21.27%。現(xiàn)狀主導(dǎo)用途與規(guī)劃主導(dǎo)用途不一致區(qū)域中集約利用區(qū)、中度利用區(qū)和低度利用區(qū)面 積 分 別 為 71.8413hm、188.5969hm、3.8880hm，占比分別為27.18%、71.35%、1.47%。

在空間布局上，桐城市中心城區(qū)集約利用區(qū)主要位于龍眠路周邊居住片區(qū)、商服中心和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、東部新城區(qū)部分工業(yè)用地等；中度利用區(qū)分布較廣，涉及河西老城區(qū)、河?xùn)|老城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和東部新城區(qū)；低度利用區(qū)零星分布在中心城區(qū)的邊緣地區(qū)、合九鐵路周邊地區(qū)、城南城北工業(yè)園區(qū)的舊工業(yè)用地和東部新城區(qū)的部分區(qū)域等。

總體來(lái)看，桐城市土地利用類(lèi)型以老城區(qū)的政務(wù)、商服中心為中心點(diǎn)向外擴(kuò)散，離市中心越遠(yuǎn)，土地集約利用程度越低。同時(shí)東部新城區(qū)也存在土地利用程度較高的區(qū)域，東部新城區(qū)將發(fā)展成為城市又一個(gè)中心點(diǎn)。

4.2 各類(lèi)功能區(qū)土地利用類(lèi)型狀況分析

4.2.1 居住功能區(qū)分析

中心城區(qū)居住功能區(qū)共51個(gè)，總面積775.9466hm。其中現(xiàn)狀主導(dǎo)用途與規(guī)劃主導(dǎo)用途一致的功能區(qū)50個(gè)，總面積773.1099hm，占居住功能區(qū)總面積的99.63%；現(xiàn)狀主導(dǎo)用途與規(guī)劃主導(dǎo)用途不一致的功能區(qū)僅1個(gè)，總面積2.8367hm，占居住功能區(qū)總面積的0.37%。居住功能區(qū)的集約水平從老城區(qū)公共中心向外圍逐漸降低。

4.2.2 商業(yè)功能區(qū)分析

中心城區(qū)商業(yè)功能區(qū)共8個(gè)，總面積81.3490hm，現(xiàn)狀主導(dǎo)用途與規(guī)劃主導(dǎo)用途一致。總的來(lái)看，商業(yè)功能區(qū)的集約利用水平比較高。

4.2.3 工業(yè)功能區(qū)分析

中心城區(qū)工業(yè)功能區(qū)共39個(gè)，總面積654.1962hm。其中現(xiàn)狀主導(dǎo)用途與規(guī)劃主導(dǎo)用途一致的功能區(qū)24個(gè)，總面積392.7067hm，占工業(yè)功能區(qū)總面積的60.03%；現(xiàn)狀主導(dǎo)用途與規(guī)劃主導(dǎo)用途不一致的功能區(qū)15個(gè)，總面積261.4895hm，占工業(yè)功能區(qū)總面積的39.97%。工業(yè)功能區(qū)大多分布在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，少數(shù)分布在城南工業(yè)園區(qū)及城北地區(qū)，呈集聚式發(fā)展態(tài)勢(shì)，符合城市規(guī)劃定位。

4.2.4 行政辦公功能區(qū)分析

中心城區(qū)行政辦公功能區(qū)共5個(gè)，總面積12.7510hm，不存在現(xiàn)狀主導(dǎo)用途與規(guī)劃主導(dǎo)用途不一致的功能區(qū)。行政辦公功能區(qū)個(gè)數(shù)較少，分布較為零散，集約利用水平不高。

4.2.5 教育功能區(qū)分析

中心城區(qū)教育功能區(qū)共5個(gè)，總面積39.8985hm，現(xiàn)狀主導(dǎo)用途與規(guī)劃主導(dǎo)用途一致。安徽省桐城技工學(xué)校和桐城中華職業(yè)學(xué)校服務(wù)學(xué)生數(shù)較多，土地集約利用水平較高。桐城中華職業(yè)學(xué)校、安慶文都科技職業(yè)學(xué)校和桐城市望溪職業(yè)高中綜合容積率較低，土地集約利用水平較低。

5 存在問(wèn)題與對(duì)策建議

①存在問(wèn)題

現(xiàn)狀與規(guī)劃用途不一致區(qū)域較多，需進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃指導(dǎo)作用。從功能區(qū)劃分結(jié)果可以看出，桐城市中心城區(qū)現(xiàn)狀主導(dǎo)用途與規(guī)劃主導(dǎo)用途不一致的功能區(qū)圖斑共19個(gè)，總面積238.395hm，占功能區(qū)總面積的15.68%。現(xiàn)狀主導(dǎo)用途與規(guī)劃主導(dǎo)用途不一致的類(lèi)型主要體現(xiàn)在居住和工業(yè)功能區(qū)方面，由于規(guī)劃的時(shí)序問(wèn)題和不同級(jí)別規(guī)劃銜接不夠所造成。相關(guān)部門(mén)應(yīng)加大城市規(guī)劃執(zhí)行的監(jiān)督力度，嚴(yán)格管控新開(kāi)發(fā)地塊規(guī)劃條件。

桐城市中心城區(qū)建設(shè)用地集約利用類(lèi)型中，集約利用區(qū)、中度利用區(qū)、低度利用區(qū)所占的比例分別為：13.59%、68.29%、18.12%。從各類(lèi)功能區(qū)來(lái)看，居住功能區(qū)集約利用區(qū)占比為11.52%；商業(yè)功能區(qū)集約利用區(qū)占比為22.09%；工業(yè)功能區(qū)集約利用區(qū)占比為12.10%；行政辦公功能區(qū)集約利用區(qū)占比為9.61%；教育功能區(qū)集約利用區(qū)占比為10.17%；其他功能區(qū)集約利用區(qū)占比為34.52%。這些充分表明桐城市中心城區(qū)建設(shè)用地集約利用水平，還存在較大的提升空間。

②對(duì)策建議

節(jié)約集約利用建設(shè)用地資源，必須要著力加強(qiáng)存量土地的利用和再開(kāi)發(fā)。其一，加強(qiáng)城市存量建設(shè)用地利用力度，盤(pán)活存量土地建設(shè)用地，對(duì)于城市閑置地、空閑地、低效使用和批而未用土地等要加強(qiáng)執(zhí)法處理力度，確保每寸土地都科學(xué)合理充分利用；其次，加強(qiáng)城市存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)利用力度，對(duì)于城市中廢棄土地、損毀土地要及時(shí)收回，及時(shí)復(fù)墾，對(duì)于部分土地利用效率低下的區(qū)域，加大改造力度；再次，在增量土地利用和存量土地再利用過(guò)程中，加強(qiáng)對(duì)土地資源縱向空間的利用，充分發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)效率。

制定合理的低效建設(shè)用地的挖潛計(jì)劃。科學(xué)評(píng)估具有改造挖潛的各類(lèi)功能區(qū)的現(xiàn)實(shí)可行性，制定整體有序、改造規(guī)模適當(dāng)、資金有保障的城市建設(shè)用地集約利用計(jì)劃，挖潛現(xiàn)有城市建設(shè)用地的規(guī)模潛力和經(jīng)濟(jì)潛力，減輕城市發(fā)展計(jì)劃實(shí)施對(duì)城市周邊非農(nóng)土地的壓力。優(yōu)先考慮單位土地經(jīng)濟(jì)潛力大、相對(duì)規(guī)模潛力高、改造難度小、實(shí)施可行性大的“短期”“近期”功能區(qū)的改造，做好低潛力區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。