2021年以來房地產市場新變化及趨勢判斷

2021年以來在“房住不炒”定位下，我國房地產調控政策不斷完善，房地產市場也出現一些新變化。未來幾個月，房地產市場需求受調控政策影響，商品房銷售面積增速將繼續回落;房地產開發投資動力減弱，增速將繼續放緩;房價同比漲幅將繼續回落。

2021年以來房地產市場運行新變化

商品房銷售增速明顯回落

2020年下半年以來，政府多次重申“房住不炒”定位，房地產市場調控措施不斷趨嚴。商品房銷售呈現增速放緩趨勢。2021年以來商品房銷售面積、銷售額增速逐月回落，1—9月兩年平均增速分別為4.5%、10%，分別較上半年放緩3.6個、4.7個百分點。7月以來商品房銷售面積、銷售額的月度增速由正轉負，8月后降幅進一步擴大。

30個大中城市商品房銷售增速逐步回落。其中，一線城市改變了2020年下半年商品房成交面積兩位數高增長的局面，2021年以來開始高位回落。二線城市3月以來商品房成交兩年平均增速保持兩位數，6月以來增速開始明顯放緩。三線城市商品房成交漲幅相對較慢，1月兩年平均增速為10.6%，此后增速回落，6月以來持續負增長。

房地產開發投資增速放緩 銷售回款成為重要資金來源

雖然房企融資、房地產貸款等政策收緊，但房地產投資增速仍表現出一定韌性，表現好于整體投資。房地產投資兩年平均增速從6月開始逐步回落，1—9月為7.2%，增速較上半年回落1.1個百分點。不同區域房地產投資兩年平均增速均有所回落。西部地區增速最高，1—9月兩年平均增速為7.5%，較上半年回落2.4個百分點，中部、東北地區房地產投資1—9月兩年平均增速仍高于一季度，但自5月開始已逐步回落。一線城市房地產投資增速總體回落，北京、上海房地產投資兩年平均增速仍然相對較快，1—9月分別為8.6%、9.7%。深圳房地產投資累計增速5月已由正轉負，兩年平均增速降至8月的2.6%。

從資金來源看，銷售回款成為房地產開發投資的重要來源。今年1-9月定金及預收款、個人按揭貸款等其他資金兩年平均增速為11.5%，遠高于其他類型的資金來源增速（國內貸款、自籌資金兩年平均增速分別為-2.4%、6%）。同時，隨著對房地產貸款和房企融資的監管趨嚴，定金及預收款等其他資金來源占比上升，今年1-9月為56.4%，占比較2020年同期提高了4.1個百分點;國內貸款占比為12.4%，較2020年同期降低了2.6個百分點。在其他資金中，定金及預收款的占比提高到今年9月的66.3%，占比較2020年同期提高了3個百分點，而受政策因素影響，個人按揭貸款占比同比降低2.3個百分點至28.2%。

下半年以來房價漲幅明顯回落

從70個大中城市房價看，新建商品住宅、二手住宅價格環比漲幅自7月以來明顯放緩，9月轉正為負，分別下降0.1%、0.2%。其中一線城市新建商品住宅、二手住宅環比漲幅分別回落至9月的0%、-0.4%。二線城市新建商品住宅、二手住宅環比漲幅分別回落至9月的0%、-0.1%。三線城市房屋價格環比漲幅最低，其二手住宅環比漲幅連續3個月為負。

“兩集中”政策影響土地供應節奏 成交土地溢價率逐步降低

2021年以來22個重點城市開始實施住宅用地“兩集中”（集中發布出讓公告、集中組織出讓活動）政策，大部分城市的首次集中出讓時間在4月和5月，這也使得2021年土地市場供給規模下降。1—9月100個大中城市住宅類供應土地數量和面積分別同比降低13%、17%。其中，一線城市在3月、5月、8月住宅用地供應有所增加，3月、8月主要是北京、廣州土地供應增加，5月主要是上海土地供應增加，土地占地面積同比增長85%。二線城市4月、7月、8月土地供應有所增加。三線城市住宅類土地供應面積總體下降。

從成交土地樓面均價和溢價率看，土地價格開始降低，2021年上半年100個大中城市住宅類用地樓面成交均價同比漲幅保持兩位數，溢價率平均為17.6%，高于上年同期。8月開始出現明顯降低，9月住宅類成交土地溢價率降至4.1%。

未來房地產市場趨勢判斷

房地產市場需求受調控政策影響 商品房銷售面積增速將繼續回落

一方面，我國房地產市場需求仍然存在。一是以人為核心的新型城鎮化持續推進。未來隨著戶籍制度改革、農業轉移人口市民化配套政策體系的完善，城鎮化率預計仍將有年均1個百分點的增長，意味著每年將有約1400萬農村人口進入城鎮，帶動相關住房需求。家庭規模趨于小型化，也會帶來住房需求的擴張。七普數據顯示平均每個家庭戶的人口為2.62人，較2010年六普的3.1人減少0.48人。同時，隨著交通便利化程度上升、小孩上學、公共服務保障等原因，越來越多的農民工從回鄉建房轉為返鄉購房，拉動三、四線城市房地產市場需求。貝殼研究院發布的《2021返鄉置業報告》顯示，44.8%受訪者有返鄉置業打算。二是城市群、城市圈等加快發展，流動人口規模增加。長三角、珠三角、成渝等主要城市群的重點城市、衛星城市人才吸引力增加，帶來新的住房需求。三是改善性住房需求增加。我國35～60歲人口比重仍在上升，根據聯合國數據，2020年約為37.4%，2025年將上升至38.5%。這部分人群收入總體穩定，對于居住條件和住房品質要求提升，住房改善性需求和能力提高。

另一方面，居民購房意愿釋放將受調控政策限制。一是限購政策影響需求釋放。2021年以來北京、上海、深圳、廣州等多個城市進一步提高限購、房屋買賣門檻，通過建立成交參考價格發布機制、加強銷售價格指導等方式引導穩定市場預期。北京“學區房”新政對熱門學區帶來較大沖擊，成交、價格都受到較大影響。二是加強資金監管，嚴查購房資金來源，加大對銀行資金違規流入土地和房地產市場的處罰。同時，與房地產相關的融資環境總體趨緊、融資成本趨于上升，不少銀行涉房貸款占比有所下降，居民通過貸款加杠桿的行為仍會受到一定影響。2021年二季度個人住房貸款余額增速為13%，較上年同期降低2.7個百分點，居民部門杠桿率為62%，較2020年末降低0.2個百分點。總體預計商品房銷售面積將繼續逐步放緩，其中調控政策收緊的一、二線城市房地產銷售放緩幅度將更大。

房地產開發投資動力減弱 增速將繼續放緩

資金是影響房地產投資的主要因素，其主要受“三道紅線”政策影響，從資產排名前20的房企數據看，雖然2021年不少企業指標情況有所改善，但其達標情況變化不大，大部分企業踩中一條紅線，資產負債率大于70%，這將影響企業有息負債規模的增長。中小型房企面臨的資金壓力相對更大。在外部融資渠道收緊的情況下，2021年以來房屋新開工面積、購置土地面積增速均逐步放緩，兩年平均增速為負，預計房企將繼續加大力度促銷，促進銷售回款的增長。但考慮到未來銷售增速仍將回落，銷售回款的增速將隨之放緩，房地產開發投資增速動力不足，預計房地產開發投資月度增速將逐步回落。

房價同比漲幅持續回落，部分區域環比下降

在“房住不炒”定位下，房價上漲過快的城市將是政策關注的重點，市場指導政策將及時跟進，限購限貸、銷售價格指導、打擊違規資金流入等政策有助于引導市場預期。住宅用地出讓“兩集中”、土地出讓收入劃歸稅務征收等將有利于土地供應的透明化，一方面有利于房企合理安排資金，引導市場理性競爭;另一方面有助于穩定土地市場價格，進而促進房地產市場價格穩定。同時，房企為增加銷售回款，或將通過降價等措施加大促銷力度，預計房地產市場價格同比漲幅將持續回落，在嚴調控政策下部分地區房地產價格環比將繼續下降。

房地產市場健康發展的幾點建議

一是保持房地產金融政策的連續性、穩定性，加強資金流向監管。資金是影響房地產市場銷售和投資的關鍵因素。要加強對房地產相關資金來源和流向的監管，加大房地產貸款集中度管理，在支持首套自住房需求的基礎上，嚴審購房首付資金來源，嚴厲清查利用經營貸、消費貸等違規加杠桿行為。

二是發揮城市政府主體責任，不斷完善房地產市場制度建設。不同地區產業發展、人口結構、城市化水平等情況不同，房地產市場發展環境差異較大，“一城一策”、因城施策是房地產市場調控的重要策略。各地區要加強對本地區房地產市場交易量、價格等的監測預警，不斷建立和完善住房交易參考價格發布機制，提高市場價格信息透明度。根據市場需求、人口流動情況，調整住宅用地供應，完善土地出讓機制，優化房價地價聯動機制。加強市場秩序監管，嚴格房地產開發企業銷售和房地產經紀機構管理、土地競買主體資格審查。加大租賃住房建設，完善長租房政策，解決好新市民、青年人住房問題。

三是須關注房地產企業信用風險問題。未來，房企面臨的融資環境難有改善，從國內看“三道紅線”、貸款集中度管理等限制企業外源融資渠道，從國外看美聯儲貨幣政策轉向預期升溫，利率上升、匯率波動增大海外融資壓力。在此背景下，需要重點關注財務杠桿過高、土地儲備質量不好、城市布局不佳的房地產企業的信用風險問題。

（梁婧為中國銀行研究院高級研究員。本文編輯/王曄君）