“營改增”對房地產企業財務影響研究

摘 要：2016年5月“營改增”政策進行全國推廣，今天營業稅改增值稅政策得到進一步深化，中國房地產在發展上迎來了新的機遇和挑戰。房地產行業不同于其他行業，它具有一定的特殊性，本文以LD集團為例，分析營業稅改增值稅政策對該公司的財務和管理方面的影響，并探討解決相關影響的措施。

關鍵詞：“營改增”;房地產企業;財務影響

房地產企業是我國當前國民經濟體系中非常重要的經濟支柱之一，國家政府所頒布的稅負稅種的各項變化與市場經濟企業整體經濟盈利、資產流動等有著非常緊密的聯系，關乎到了企業整體的產品生產能力和企業運作能力。本文的主要敘述就是通過營改增政策對我國房地產企業發展的影響，在相應的問題基礎上，提出與之對應的解決措施，對于促進房地產企業內外部管理優化有著積極作用。

1 LD集團基本情況

LD集團是中國目前住宅開發領軍企業之一。LD集團于九十年代開始進軍中國房地產市場，其核心業務為住宅開發，業務范圍覆蓋全國31個城市。

2“營改增”對LD集團財務的影響

2.1對納稅計算的影響

為了更好地對“營改增”后LD集團納稅計算的變化進行分析，對目前我國“營改增”后的企業納稅計算公式進行了統計，如表1可以看出“營改增”后的納稅計算變得比之前復雜很多。

財務人員在進行預算時，應當準確把握“營改增”后的各項稅率以及計算方式，精確計算企業的應繳稅金、可抵扣部分等，從而得出工程項目和企業日常運作中所需費用和成本，最后得出月度預算、年度預算和某個項目的預算。LD集團目前己經在稅務管理制度工程核算管理方面進行了優化，但對于完善具體流程，對財務人員的專業素養提出了更高的要求。

2.2對會計核算的影響

“營改增”對LD集團會計核算有以下兩個方面的影響。

第一、會計科目發生變化，營業稅時期只需要在應交稅費科目下設置應交營業稅，而“營改增”后就得在應交稅費科目下設置“應交、未交、預交增值稅”，“待認證、待抵扣、待轉銷進項稅額”等多個二級和三級會計科目[3]。

第二、是核算方法發生變化，LD集團繳稅時公司所采取的會計計算模式取決于所繳的流轉稅種，稅種發生變化，計算模式也會相應地發生變化。計算營業稅時，可通過“應交稅費——應交營業稅”進行相關核算，會計核算過程得到簡化。“營改增”后，增值稅要求區分進項稅額和銷項稅額，所以每筆收入都要求詳細記錄，同時，資金回收的進賬方式和計價數額也發生了顯著的變化。

2.3“營改增”對LD集團發票管理的影響

“營改增”后增值稅發票的管理變得異常嚴格，增值稅發票與營業稅不同，在“營改增”之前，對于發票的管理并不嚴格。而“營改增”后，是否可以取得的增值稅發票是企業核算稅款的關鍵，因此必須重視發票管理工作。而且房地產企業對外開出取得的銷項稅和自己采購獲得的進項稅，直接影響企業繳納的稅款數額。另外，違反了發票的使用管理規定需要承擔法律責任，這就導致房地產企業財務部門在發票管理方面的工作需要投入更多的精力。

LD集團對此也進行了一些發票管理方面的調整，一是要求分公司和項目所在地采購人員必須及時索要發票，要做到匯款前先開票。二是采購方式調整，盡量集中采購。

3? 房地產企業應對“營改增”的財務策略

3.1 提升財務精細化管理水平

在我國，政府正式實行“營改增”稅收服務體系之后，使得財會稅收計算出現了巨大的變更，對財會計算考核項目有了新的要求，因此，房地產企業應積極鼓勵企業財務部門工作人員不斷提升自身工作、專業能力，提升自身綜合素質;相關的財務工作人員也應積極響應政策，不斷提升自己、學習新的工作知識內容;與此同時，在為了避免財會計算系統不健全，而使得增值稅費發展不完善的問題，企業應積極到與外部財會專家或是專業的財務培訓機構建立合作聯系，對相關的財務工作人員進行專業定期的財務工作能力培訓，提高其工作水平。

3.2. 強化管理制度，確保數據統一

在企業的日常生產經營活動的過程中，企業的產品業務流、企業資金預轉流動、發票數據流并稱為企業“三大流”。而在此所指出的企業三流合并統一，則是指企業的產品業務流、收貨數據發票、企業資產運轉必須同一于一個經濟主體，與此同時，企業貨物的付款方式也應必須采取相應的發票接收方式。“三流統一”是由相關稅務稽查部門從稅務源頭上對虛假開設發票行為進行管控的一種財務管理手段。所以，房地產開發企業應在其財務稅收以及業務管理流程上要著重其運行對的規范科學性，要確保相關增值稅在進項稅額上的合法抵扣。

3.3合理選擇計稅方式

當前一些房地產企業在開展一些老項目的時候，它的征收率為5%。所以，這個征收率可以使企業的稅務的籌劃空間大大提升。將企業用來抵消土地成本的資金看作X，取得的經濟效益看作是，在企業開展的這個項目中，根據相關的規定可以進行抵消的成本是該項目所需的總成本的40%，所以，Y/ （1+5%）5%= （Y-X） / （1+11%） *11%-40%Y/（1+11%）11%，最終得出X=12%Y。可以看出，如果土地的成本能夠達到該項目經濟效益的12%的時候，就代表無論在哪一種稅收計算方式下，所得出的稅負是一樣的。如果X大于12%Y時，企業應該采取的計稅方式應該是一般計稅方式。但是，在實際的情況下，具體采取哪種計稅方式還需要根據實際情況進行全面分析。

結語

在實施“營改增”之后，從我國的整體的經濟狀況來看，還是可以幫助房地產企業實現減少投入成本，提高經濟效益，對企業的長遠發展有著積極的推動作用。在進行“營改增”之后，房地產企業可以根據相關的策略使企業能夠抵扣的稅額發生改變，進而使企業的利潤空間越來越大，使企業得到更好的發展。

參考文獻：

[1]劉梅. “營改增”對房地產企業產生的財務影響及應對策略[D].貴州財經大學，2021.

[2]趙雷.營改增對房地產企業會計核算及財務報表的影響[J].財會學習，2021（23）：149-150.

[3]逯聰聰. 新收入準則對房地產企業收入確認的影響研究[D].河南農業大學，2019.

[4]王恒.營改增對企業稅收管理的影響[J].全國流通經濟，2021（20）：172-174.

[5]徐靜. 區域視閾下“營改增”對房地產企業稅負和績效的影響研究[D].重慶交通大學，2020.

作者簡介：

宿培棟（1997.01.20）;性別：男，民族：漢 籍貫：山東省臨沂市人，學歷：本科，畢業于桂林理工大學;現有職稱：初級會計師;研究方向：公司理財與金融管理。