“三條紅線”政策下房地產企業財務風險與應對

張翼飛 首都經濟貿易大學

引言

在中國過去高速發展的20年，房地產企業對中國經濟的高速發展起到了巨大的推力。房地產企業除了大眾熟悉的向政府拍地、建設房屋、向公眾銷售之外，還承擔了諸如代建學校、公園、商場、政府人才安置房，代修公路等職能，更有甚者，房地產企業通過一二級聯動方式幫助政府進行老城改建項目，在此中間，不僅拆除老舊危房，使城市面貌煥然一新，而且幫助政府進行安置拆遷戶，對于維護社會穩定增添助力。例如，在安徽省合肥市，啟迪控股（清華控股校企）通過向政府購置經濟經濟開發區一宗地，向政府承諾引入高質量的小學，該小學擁有高質量的清華大學師資力量，使該地區教育資源一度飆升，為地區教育做出了突出的貢獻；再如，廣西壯族自治區南寧市因老城區用地有限，遂規劃出五象新區作為南寧市新的發展區域，此中，五象新區之所以發展如此迅速，不僅與廣西壯族自治區政府、南寧市政府遷入有關，更與大量國內知名的房地產企業進入有關，這些房地產企業不僅起到了建設房屋、安置回遷戶的作用，更有代建公園、綠地、規劃引入萬達、奧特萊斯等知名商業、建設星級酒店等，使得五象新區規劃建設更加完整，發展更為迅速。

從數據來看，2019年全國國內生產總值（GDP）990865億元，全年房地產開發投資132194億元，占全國GDP的13.34%；其中住宅投資97071億元，占全國GDP的9.80%，全國具有資質等級的總承包和專業承包建筑業企業利潤8381億元，占建筑業GDP總量的11.82%①。由此可見，房地產企業已然成為中國經濟的助推劑。

然而，房地產企業在發展過程中，也遇到了不少問題。政府為進一步落實房地產長效機制，增強房地產企業融資市場化、透明化、規范化，遂正式出臺了“三條紅線”政策，旨在降低房地產企業發展過快帶來的風險與社會問題。“三條紅線”分別是指①房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；②房企的凈負債率不得大于100%；③房企的“現金短債比”小于1。以上“三條紅線”均旨在降杠桿與提高現金比重，增強企業應對風險能力。

一、房地產企業特點

（一）房地產企業體量大，運營周期長

房地產企業主營業務是房屋銷售，一個正常的完整鏈條是：可行性分析研究、拍地、設計、施工、建造、銷售、封頂，即使把銷售完成作為一個鏈條的結束，也基本上少則半年以上，長則幾年。即使拿體量較小的項目而言，半年也基本上是一個最短時間，這帶來的問題就是產出具有一定的滯后性，如此期間購房者發生偏好的改變、政策的變動或者經濟周期的變動，則會對房地產企業帶來較大的影響[1]。其次，房地產項目涉及的資金動輒數億元，甚至幾十億元，大額投入是房地產企業面臨的又一考驗。由于房地產項目運營周期較長，隨著工程的建設投入，如若遇到市場的變動，資金則要求源源不斷的投入，這就對公司融資提出了要求，這樣的結果進一步加大了負債率。隨著社會需求變化的加劇，要求房地產企業在通盤設計時需要反復考慮地區經濟、交通、配套等，如若一個項目投資不夠審慎，損失可能達到上億元。

（二）房地產企業多環節加杠桿

眾所周知，房地產行業是一個高負債的行業。房地產企業從拿地至銷售完畢，存在多環節加杠桿的現象。自開始拍地繳納保證金，向金融機構借錢，便是第一次加杠桿的機會；在繳納土地款時，向金融機構二次借款（俗稱“前融”）是第二次加杠桿的機會；在向銀行申請貸款（開發貸），便是第三次加杠桿的機會；在支付給承包方結算款時，以票據等手段結算便是第四次加杠桿的機會；最后便是大家熟悉的購買者按揭貸款。由以上眾多環節來看，房地產企業多次加杠桿，使自身的負債率相當高，以上環節緊扣，一個環節的出錯可能導致整個鏈條的損壞，這便是房地產企業面臨的風險之一。

（三）擴張速度過快帶來后遺癥

近年來，由于我國樓市發展的繁榮，故而我國的房地產業發展非常迅速。這導致的結果是公司不停地擴大市場占有，不斷地提高目標，甚至在一個項目拿地時對未來的市場估計過于樂觀，過高地估計了自己的營業收入與現金流。高目標的導向下與現金流的樂觀估計從而導致房企急于尋找下個項目，結果使多個項目并行運作，多個項目之間的現金流關聯密切，一個項目的資金鏈斷裂可能導致其他項目運行困難，這會使得整個企業的財務管理越來越困難，從而導致企業財務管理混亂[2]。

（四）內部控制與審計薄弱

過去二十年，我國樓市欣欣向榮，樓市繁榮的結果是房地產企業快速擴張，并未注重企業自身的管理，此中也存在了大量的問題，不少企業的內控形同虛設，對于房地產標的如此之大的項目，完全是聽“老板一言堂”，唯上是從；審計也具有類似的表現，由于房地產項目的繁雜，對模糊地帶也是含糊其詞，不斷妥協，以上問題的弊端只是在樓市繁榮的階段并未立刻體現出來。在經濟發展放緩的前提下，部分房地產企業此類問題凸顯，遇到幾個項目的資產不佳，最終導致的結果就是破產清算[3]。

以上是現階段房地產企業固有的特點、存在的問題或者隱患，從而導致了房地產企業面臨了較大的財務風險。

二、“三條紅線”政策下房地產企業面臨財務風險

（一）銀行貸款收緊

從去年“三條紅線”政策頒布，我國銀行業不斷收緊了對房地產企業的貸款，包括對房地產企業的開發貸以及購買者“按揭貸款”。由于房地產企業運營的周期長等問題，會導致之前做的財務測算與資金預測與現實存在了較大的出入，不能及時申請開發貸會使房地產企業缺失了一大筆的現金流入，購買者不能輕易獲得“按揭貸款”會極大地削弱住宅市場的需求，從而導致房地產企業面臨銷售收入的降低以及銷售回款的困難。在房地產企業快速擴張的階段，銷售回款的不及時以及開發貸的申請困難只能放緩企業拍地的速度，更有可能拖欠承包人的款項，現金流短缺無疑成為重大的問題。

（二）國家政策調控

房地產行業是受國家政策調控明顯的行業之一。在經濟的上行期、樓市的繁榮期，購房的需求者不僅是實際需求者，還涌現了大量的投資客，從而加劇了房產的銷售火爆，價格飆升，是量價齊升的階段。為了確保國民經濟的平穩發展，國家主要從貨幣、財政和稅收等角度采用各種宏觀經濟政策措施來管理和調控房地產。例如，提高貸款利率優惠標準，增加首套住宅、二套住宅的首付比例，限制貸款的額度等，這些手段都足以抑制住宅市場的需求[4]。

同時，在抑制需求的同時，供給也得到了同樣的控制。各地政府響應國家的號召，對各地區土地出讓的頻次與總量都有一定程度的控制。以上從需求與供給兩個角度調控房地產市場，使得房地產企業面臨重大的市場與財務風險。

除供給與需求的角度而言，政府最直接調控的手段是限價，也就是多地區實施的備案價政策。備案價就是根據房地產企業拍地成本與建筑成本之和再估算一定的利潤率為最高銷售價格。備案價制度的實施，使得房地產企業不得不面對優秀資產銷售收款大幅受挫的境況。

（三）為滿足要求拆東墻補西墻

“三條紅線”政策的頒布，幾乎全部房地產企業都企圖在2020年底前完成“三條紅線”任務，使得年報披露時滿足政府的監管要求。事實也確實如此，截至2020年3月底，披露2020年報或者業績預報告的房地產企業基本都完成了“三條紅線”的監管要求，幾乎可以說一年內全部完成任務。然而，這種短暫的完成監管任務，所帶來的是更大的風險。例如，為了滿足現金短債比的要求，不少房地產企業在年底大幅度向金融機構借“債”，實則是通過底層項目要求金融機構入股，此時便增加了少數股東權益和銀行存款，通過這樣的手段便可以滿足現金短債比的監管要求，待到2021年初，再歸還“借款”以及高額的利息。如此這般，雖滿足了監管要求，卻使房地產企業無謂增加了高額利息，卻帶來了更高的財務風險。

（四）為獲得底層資產而并購破產房企帶來的風險

近年來，房地產發展放緩，導致了部分房地產企業面臨了破產重組的境地。尤其“三條紅線”政策的頒布，土地出讓受到了限制，實際拍地的速度不及房地產企業最初的規劃，這些房地產企業面臨了欲擴張而不得的境地。然而，部分面臨破產重組的房地產企業卻依然有著不少待開發的項目或者開發中的項目，想要快速擴張的房地產企業便把這些資產作為了目標，為獲得底層資產不得不選擇了破產重組的房地產企業。然而，這種“急于求成”的并購破產企業的行為，給自己本來帶來了巨大的隱患，比如并未認真分析破產企業的破產原因，并購后管理體系是否混亂，金融機構與銀行業是否認可該并購行為并持續提供貸款合作等，皆是并購后的房地產企業面臨的風險。

三、風險應對建議

（一）樹立全環節風險意識

在經濟上行期，積累的些許弊病可能不會爆發出來，這是與經濟周期有關，即使一個項目的失敗還有幾個項目的彌補。然而，在平穩發展期或者降速發展期，對每一個項目的研判顯得尤為重要，所以要樹立全環節的風險意識。

首先，把握投資節奏。在現階段把握投資節奏，就是要求放緩投資的速度，真正地在對一個項目的城市能級、政府規劃、區位等研判清楚的基礎上，做出可行性分析，再決定是否投資，并且，還要做好市場的變化、政策的變動帶來不利影響及應對的方案。

其次，合理預測資金需求，優化資金來源。在項目決定投資后，應審慎的對項目整體做出預測，包含項目的周期、資金的需求量、銷售回款等，合理預測并使用資金是一個企業必備的必備工作，對于運行周期長、受政策影響大的房地產企業更為重要。在精確預測資金的基礎上，對于項目資金的缺口應選擇合理的渠道，改變以往一味向銀行借款融資的情況。此時，應結合企業自身的實際情況審慎決定采取股權融資、小股東投入、信托融資、發行債券、互聯網金融融資還是向銀行借款。

再次，改變以往的高負債的資本結構，降杠桿，穩發展。負債過高，勢必帶來企業發展的不穩定，當企業遇到負面輿情，或者經營的惡化，對于依賴金融機構借款的房地產企業來說，無疑是滅頂之災；多環節加杠桿，一個環節的崩塌，可能導致整個企業的淪陷。故而，企業應量力而行，根據實際情況放緩速度，降低負債。

最后，加強對建造、銷售環節的現金把控，盡可能將建造的現金流出與銷售現金流入相匹配，降低對現金的需求峰值，也避免了現金資產的浪費[5]。同時，提高銷售回款率，加快資金回籠，加速資金周轉。

（二）建立嚴格的內部控制與審計

現階段，我國房地產企業面臨較大的變化期，建立嚴格的內部控制與審計對于現代企業應對各種風險作用大有裨益。

對于內部控制，要建立一套有效的監督與制約體系，要注重對風險的評估，不僅涉及前端的投資部門，還要設立對前期投資進行制約的風險控制部門，要設立一套行之有效的適合本企業的內控制度，改變“為上論”“老板一言堂”等老舊的企業發展體制。

對于內部審計，房地產公司的審計業務需要建立一套適合公司發展的審計質量控制標準[6]。首先，要求內部審計人員明確審計的重要性，了解房地產企業審計的專業知識，具有審計師的道德標準，保證審計隊伍的嚴謹與專業。其次，擴大審計的范圍，完善審計功能。當今社會經濟活動的環節連接越來越緊密，如果僅限于財務審計，則不能為企業提供行之有效的決策信息，現代審計要求進入投資、融資、招采以及銷售等日常運作的每一個環節。對于一些模糊地帶，需在對未來審計工作的預判上從嚴審計，防止鉆制度的漏洞。

結語

在過去的經濟發展中，房地產企業對經濟的貢獻起到了不可磨滅的作用。然而在過去的幾十年發展中，多數房地產企業求速不求質，盲目地擴大負債，導致積累了不少的弊病。“三條紅線”政策的頒布，是房地產企業發展的又一節點。本文在分析“三道紅線”政策發布后房地產企業面臨的種種財務風險，提出了樹立投資、融資、招采、設計、成本、銷售等全環節風險意識以及加強內部控制與審計的建議。

注釋

① 數據來源于中華人民共和國2019年國民經濟和社會發展統計公報。