基于內控視角的房地產企業資金管理策略探析

吳燕燕 浙江浙農實業投資有限公司

引言

內部控制在房地產企業中致力于發展，職責分工明確、保護資產安全、達成經營目標、提供可靠信息、貫徹運營方針的業務組織，組織內部維系互相制衡的關系，通過評價、規劃、約束等系列舉措起到內控作用，尤其適用于經濟活動復雜、房地產企業規模龐大、現金流量過多的房地產企業。內控因先天優勢可保障資金安全，給資金管理帶來正面影響，為使有關管理工作更為穩定且有效，房地產企業需看重內控，推行“內控+資金管理”模式。然而，有些房地產企業基于內部控制的資金管理存在原則不清晰、結構不穩定、關鍵點不明、手段較單一以及缺乏規劃性的問題，無法在內控基礎上提升資金管理水平?；诖?，為提高房地產企業資金管理有效性，基于內控探析資金管理策略顯得尤為重要。

一、內部控制對房地產企業資金管理必要性

（一）利于資金管理目標落地

內部控制能改進房地產企業資金管理環境，主要源于內控優化資金治理結構，在內部互相制衡、配合、監督前提下管理資金，重視內部審計，能及時發現資金管理問題，將資金管理納入房地產企業文化再造范疇。同時改進資金管理模式，加強責權分配，疊加人力資源方面的條件使房地產企業能落實資金管理目標?；诖耍康禺a企業要在內控的基礎上管理資金，使資金管理目標能滲入房地產企業經營全程，在經營中通過內控關注資金，確保資金管理實時，能根據房地產企業資金走勢、流量、需要科學管理。

（二）為資金管理搜集所需信息

內部控制功能之一是提供完整、精確、可靠會計信息資料，這與房地產企業內部緊密的協同、制衡、監督結構有關，使會計信息更加透明，相關資料流轉時長減縮，基于內控加強業財共融還能財務信息共享。資金管理依賴充足的會計信息，旨在做好資金預算、融投資、資金結算等工作，為此房地產企業基于內控進行資金管理，聚合、存儲、分析與資金管理相關會計資料，保障資金端信息全面，掌握房地產企業內部資金應用規律、現況、阻力及其成因，為資金管理提供所需信息，使資金管理針對性更強。

（三）提高資金管理效率

資金管理關乎房地產企業現金鏈健康與否，通常情況下資金閑置以及資金回籠速率過慢均會使現金鏈顯現出病態，這說明資金管理需關注現金流的速度，過快、過慢均不合理。內部控制在房地產企業經營活動中起效，注重打造一體化、協同性組織結構，猶如一面鏡子映射資金管理現況，利于管理人員實時調控資金流轉速度，使資金不僅可在房地產企業需要的部門聚合，還能增強房地產企業應對“錢荒”的實力，尤其在外部競爭壓力大且信貸成本過高條件下基于內控的資金管理可保障每筆錢均投入到位，避免浪費資金，提高資金管理效率，使“內控+資金管理”價值由此凸顯。

二、基于內部控制的房地產企業資金管理難點

（一）原則不清晰

內控若想在資金管理中精準起效需內控、資金管理配合得當，前者能為后者提供充足信息，后者能為前者發力提供依據，這就要求基于內控的財務管理原則較為清晰，具有指導作用。當前部分房地產企業資金管理停留在頂端決策層面，不關注內控產生的影響，認為頂端決策是關乎現金鏈健康與否的根本性因素，并未在內控、資金管理配合中尋求支點，從而出現內控原則不清晰現象，無法通過內控支持資金管理。

（二）結構不穩定

資金在房地產企業發展全程流轉，缺少資金支持房地產企業任何一環均無法正常運行，穩定、安全、高效的結構對資金管理帶來的影響可見一斑。部分房地產企業習慣從上至下進行資金管理，認為基層部門只要按照頂端決策辦事就能實現資金管理目標，這顯然過于輕視資金流動全程，資金流動內控失效，無法及時預判、分析、控制資金走勢，降低資金管理質量。

（三）關鍵點不明

基于內控的資金管理若想解決房地產企業打造健康現金鏈問題需緊抓關鍵點，從資金流轉細節著手加強管理，將這些關鍵點視為支持龐大、復雜、高效、順暢資金管理體系的基點，為內控起效指明落腳點，使資金管理有抓手、有主次、有效果。部分房地產企業基于內控的資金管理經驗較少，僅關注管理端從內控中獲取的信息，并未留意其他環節，使內控的應用過于片面，無法創設系統全面的資金管理體系。

（四）手段較單一

在分析基于內控的資金管理手段過程中發現依靠人力搜集與資金流轉相關信息并進行預決算屬于常見做法，此做法雖能通過信息的處理明晰資金管理價值并為管理計劃調適助力，但在內控信息精準性無法保障以及信息過于龐雜條件下僅憑人力預決算未能善用信息資源，影響資金管理，降低“內控+資金管理”綜合質量。

（五）缺乏規劃性

房地產企業發展始終需要資金，資金控制屬于管理工具之一，內部控制支持房地產企業管控資金，這就需要房地產企業能加強“內控+資金管理”規劃，為內控持續作用于資金管理提供條件。然而，部分房地產企業基于內控的資金管理規劃性欠佳，出現內控無法融入資金管理全程現象，內控作用低效，徒增資金管理壓力，無法清晰明確反饋資金流轉實況，有礙管理判斷，阻滯基于內控的資金管理發展。

三、基于內部控制的房地產企業資金管理措施

（一）保障“內控+資金管理”原則清晰

第一，及時性原則。基于內控的資金管理需跟上房地產企業業務及經營局勢的變化，要為新決策、新業務、新項目的推行提供資金支持，及時調整資金流轉計劃，加之“內控先行”，疏通資金流通管路，率先立足房地產企業全新開發的領域建章立制，實施資金管控措施，保障新舊領域同管且高效配合；第二，獨立性原則。房地產企業基于內控的資金管理評價、審核、監督等工作需由獨立部門負責并執行，經手資金的人員與資金使用的人員不可責權交叉，根據內控獲取的訊息向不同管理人員以及部門匯報資金管理工作；第三，審慎性原則。基于內控的資金管理重視效益，效益與風險相伴，需房地產企業通過內控分析資金方案、資金投入、資金成本等方面的合理性與效益性，對風險加強判斷并設定補救性計劃，一旦出現預先設想的問題要及時推行有關計劃予以解決，將資金風險出現概率控制到最低值，保障資金在內控基礎上得到科學管理。

（二）增強“內控+資金管理”結構的穩定性

第一，在事前加強資金內控。房地產企業要設立一套科學、合理、嚴密的資金內控章程，如《房地產企業資金內控須知》《房地產企業資金管理辦法》《房地產企業資金預算流程》等，為基于內控的資金管理做好準備。同時還可在章程助力下約束資金管理組織行為，確保各司其職，凈化管理環境；第二，在事中加強資金內控。房地產企業以保障資金安全、信息精確、現金流穩定、資金管理方案高效推行為前提采取手段加強內控，通過庫存限額、賬實盤點、應收應付票據管理、實物隔離等管控手段落實基于內控的資金管理目標；第三，在事后加強資金內控。事后監督在房地產企業資金管控中不可或缺，在房地產企業經濟活動結束或每個會計期間遵照監督程序調動內部審計積極性，針對經營業務加強審計，發現資金內控短板，根據資金管理需要予以改進，使資金結構、管理計劃、風控標準等方面更為合理，為進一步展開基于內控的資金管理工作奠定基礎，繼而使“內控+資金管理”結構更為穩定。

（三）抓住“內控+資金管理”關鍵點

第一，現金管理?；趦瓤氐姆康禺a企業資金管理要統一現金管理觀念，確保規劃、控制、調配協調高效，基于內控提供現金流量數據材料，可根據資金管理實況設計現金流量計劃，現金流量表外，還可提供長期及短期現金流量評價、預測、分析報告，加強流量控制，嚴格現金進出；第二，提升水平。在新時代房地產企業基于內控的資金管理關乎發展命脈，尤其是大型集團房地產企業，更需要提升“內控+資金管理”水平，提高資金集中管理效率，重視資金集中控制，保障資金鏈完整且健康，為集中資金踐行價值性較高的經營戰略提供條件，使房地產企業整體價值更大；第三，拓寬渠道?；趦瓤氐馁Y金管理若有條件可與金融機構建立穩定且持續的合作關系，亦可通過項目開發得到政府財政支持，使資金來源渠道更為豐富，房地產企業還可根據實際情況探索更多融資路徑，如預收賬款融資、供應鏈融資、專利權質押、員工持股等，在內源性融資活動支持下改進房地產企業資金管理結構，擴寬內控領域，使基于內控的資金管理更為高效。

（四）加大“內控+資金管理”手段變革力度

變革是推動“內控+資金管理”活動可持續發展不竭動力，以解決內控信息收集、存儲、挖掘不到位的問題為例，房地產企業可在“網絡+”模式下加大高新技術布局力度，在云計算、物聯網、大數據等技術支撐下為基于內控的資金管理賦能，用軟件分析信息，提高信息處理效率以及質量，使之支持資金管理，作為管理條件持續起效。房地產企業還可利用內控信息在現代技術手段助力下創建資金管理模型，將渠道管理、融資管理、效益管理等設為子模型，聯合ERP等財務管理軟件為資金管控提供有效載體，使資金管控能在房地產企業整個業務流程中一以貫之，利用該模型實時監督，使業務端可積極推行資金管理計劃并按照管理標準行事，增強資金管理監督實效性，進而有效挖掘內控在資金管理中的潛力。

（五）賦予“內控+資金管理”規劃性

房地產企業以往的資金管理主要涉及現金的流入與流出，廣義資金管理并非局限于此，涉及資金流動性管理、交易管理、賬戶管理、稅務管理、投資管理等各個方面，基于此“內控+資金管理”要加強規劃，在關注現金同時更要關注容易被忽視的資金管理模塊，在統一規劃中納入管理范疇。資金管理規劃要基于內控科學預算，結合房地產企業海量內控信息所顯示的發展趨勢明確預算額度以及控制現金持有量，旨在預測現金流精確，資金流動率較高。房地產企業基于內控預測長期、中期、短期資金需求量能使規劃效果更優。同時周期性管理結果對進一步規劃能提供參考，有效推斷合理的資金存量?；趦瓤氐馁Y金管理建立在正確的規劃前提下，通過收付款控制、現金流集中等控制舉措合理應用確保資金始終處于最佳狀態。

四、基于內部控制的房地產企業資金管理其他建議

（一）在資金管理中內部控制要重視風險

首先，房地產企業需樹立資金風險控制意識，針對資金風險依托內控篩選控制點，在此前提下建立風控預警、風控評估、風險報告、風險分析等體系，對資金風險有更加全方位的控制；其次，加強不相容崗位獨立控制、授權審批控制、預算控制，合理設計基于內控的資金管理工作崗位，形成制衡機制，明確崗位全責，資金授權批準范圍、程序、權限和責任等方面要精準且具體，為資金經辦人在權屬范圍內控制風險助力，圍繞資金預算考核、分析、執行、控制等環節加強管理，及時分析資金預算差異與成因并推行補救措施，無預算資金要嚴格控制；最后，在信息化資金管理經驗不斷積累基礎上推行自動化、智慧化資金風控系統，用數字手段替代人工，保障資金風險識別、判斷、預測效率更高，使“內控+資金管理”水平得以提升。

（二）在資金管理中內部控制要重視人才

為使基于內控的資金管理質量不斷提高建議房地產企業在專業管理團隊的建設上下功夫，例如房地產企業可選取與自身體量、定位、特征相似的經濟體創編案例供資金管理崗位工作人員分析，在“頭腦風暴”中處理具體的問題，積累管理經驗，強化“內控+資金管理”專業素養。房地產企業還需將全員資金風控視為資金高效管理有力舉措，發揮內控優勢使每位員工均能承擔資金管理責任，參與到節約資金成本以及踐行管理計劃的隊伍中，旨在有效落實基于內控資金管理目標，在各部門、各業務、各項目、各崗位一同努力下提高企業自身資金內控管理有效性。

（三）在資金管理中內部控制要重視反饋

及時反饋是企業通過內控在資金流轉全視域科學管理的重要條件，雖然在資金流轉事中控制以及內控報告助力下能起到一定的管理反饋作用，但建議房地產企業豐富資金管控反饋模式，為資金反饋信息多角度對比分析提供條件，例如房地產企業可善用管理會計，針對資金管理相關經營活動加以識別、判斷、控制，在此基礎上運用內控所得數據資料編制報告，通過管理會計反饋資金管理分析結果，有別于其他形式的報告，管理會計報告更為靈活，基于內控能直接作用于某個部門或項目，使資金管理反饋更具實時性，進而滿足房地產企業基于內控的資金管理需要。

結語

綜上所述，房地產企業基于內控的資金管理具有助推資金管理目標落地、搜集資金管理所需信息、提高資金管理效率必要性?；诖耍枰康禺a企業保障“內控+資金管理”原則清晰，增強該管理結構穩定性，抓住基于內控的資金管理關鍵點，豐富管理方法，賦予“內控+資金管理”規劃性，在此基礎上建議房地產企業重視資金風險、重視人才以及重視反饋，旨在持續改進房地產企業資金內控管理體系，進而提高企業自身資金綜合管理質量。